• Investitionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro, davon 49 Prozent Wohnimmobilien

• Bürovermietungsumsatz stieg auf 326.000 Quadratmeter an

• Leerstandsrate sank im Vorjahresvergleich um 0,1 Prozentpunkt auf 2,5 Prozent

• Durchschnittsmieten stiegen um 5,5 Prozent an, Spitzenmieten blieben stabil

Das Transaktionsvolumen am Hamburger Immobilienmarkt lag nach den ersten drei Quartalen 2021 bei 3,9 Milliarden Euro – ein Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 13 Prozent. Davon entfielen rund zwei Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 1,9 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien. Der Bürovermietungsmarkt konnte hingegen um 38 Prozent auf 326.000 Quadratmeter zulegen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) stieg im Vorjahresvergleich um 180 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro an und ließ die Assetklasse erstmals auf einen Spitzenplatz rücken. „Dies lag vor allem am Hamburger Anteil der großvolumigen Akelius-Heimstaden-Transaktion, von der 1,2 Milliarden Euro auf die Hansestadt entfielen“, ergänzt Mikulicz. CBRE hatte Akelius bei dieser Transaktion beraten. Insgesamt dominierten Einzelassets mit 85 Prozent des gewerblichen Volumens das Marktgeschehen.

1,3 Milliarden Euro entfielen auf die Assetklasse Büro, was 60 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens am Gewerbeimmobilienmarkt entspricht. Gewerbliche Investitionen insgesamt waren im bisherigen Jahresverlauf um 47 Prozent rückläufig. Dies ist aber nicht nur ausschließlich auf einen allgemeinen Produktmangel zurückzuführen. „Im vergangenen Jahr wurden in den ersten drei Quartalen allein bereits acht Gewerbeobjekte in der Größenklasse von mehr als 100 Millionen Euro gehandelt. Dieses Jahr sind es bisher nur vier derart großvolumige Einzelassets“, erläutert Mikulicz. Auf diese Größenklassen entfielen 2021 bis dato lediglich rund 650 Millionen Euro, gegenüber 1,7 Milliarden Euro im Vorjahr. Deutlich angestiegen ist hingegeben das Transaktionsvolumen von Industrie- und Logistikobjekten, was die Bedeutung Hamburgs als wichtiges Logistikcluster unterstreicht“, so Mikulicz.

Der Nachfrageüberhang am Hamburger Büroinvestmentmarkt spiegelt sich weiterhin in einem anhaltenden Druck auf die Spitzenrendite wider. Sie gab im Jahresvergleich um 0,1 Prozentpunkte nach, blieb jedoch im dritten Quartal zunächst stabil „Hier sehen wir aber deutliche Anzeichen für eine weitere Renditekompression zum Jahresende. Insbesondere weil auf der Produktseite keine deutliche Entspannung zu erkennen ist. Ein Transaktionsvolumen wie im vergangenen Jahr erscheint daher derzeit eher fragwürdig.“ konstatiert Mikulicz.

Bürovermietungsmarkt

Im dritten Quartal 2021 wurden in Hamburg 20.100 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Der kumulierte Wert für die ersten drei Quartale liegt bei 70.100 Quadratmetern, was einem Anstieg von 128 Prozent entspricht. Trotz dieser Fertigstellungen sank die Leerstandsrate im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,1 Prozentpunkt auf 2,5 Prozent. Damit steuert der Markt auf einen Leerstand von lediglich 400.000 Quadratmetern zu. „Hamburg zeichnet sich durch eine hohe Nettoabsorption aus – das heißt, dass der Leerstand kontinuierlich abgebaut wird und Projektentwicklungen meist schon vor Fertigstellung vermietet oder eigengenutzt sind“, sagt Zadeh. Aufgrund des knappen Angebots konnte die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um deutliche 5,5 Prozent auf 18,32 Euro pro Quadratmeter und Monat zulegen. Die Spitzenmiete hingegen blieb mit 32,50 Euro stabil.

Eine ungewöhnlich starke Flächennachfrage kam von der öffentlichen Hand, die in den ersten drei Quartalen 36.000 Quadratmeter angemietet hat – der höchste Wert seit 2015. Auch Anbieter von Flex-Offices kommen zurück in den für dieses Segment wichtigen Markt. Deren Betreiber mieteten in den ersten drei Quartalen an fünf Standorten neue Flächen an. Davon waren zwei Anmietungen in Projektentwicklungen. „Wie für Hamburg üblich ist die Flächennachfrage darüber hinaus aus diversen Branchen zu verzeichnen.“, sagt Zadeh. Insgesamt konzentriert sich die Flächennachfrage stärker auf die zentralen Lagen, da einige Unternehmen auf entsprechende Umzüge setzen, um attraktiver für neue Mitarbeiter zu werden.

Prognose für das Gesamtjahr

„Für das vierte Quartal erwarten wir überwiegend in zentralen Lagen noch größere Transaktionen oberhalb der 10.000 Quadratmeter, was zu einem Umsatz von 420.000 bis 440.000 Quadratmetern führen dürfte“, prognostiziert Zadeh. Grundsätzlich dürfte die Nachfrage weiter an Fahrt gewinnen, wenn Unternehmen ihre Planungen für Büroneuanmietungen, die aufgrund der Pandemie unterbrochen wurden, fortsetzen. „Dafür ist ein gewisser Vorlauf notwendig – diese Prozesse lassen sich nicht von heute auf morgen abschließen“, sagt Zadeh. Bis zum Jahresende ist lediglich die Fertigstellung von 10.000 Quadratmeter zu erwarten, von denen bereits mehr als die Hälfte vorvermietet ist. „Die längerfristige Pipeline sieht hingegen vielversprechend aus – bis Ende2023 werden gut 632.000 Quadratmeter neuer Bürofläche erwartet. Allerdings ist auch davon bereits etwa die Hälfte an Nutzer vergeben“, sagt Zadeh.

„Für das Gesamtjahr erwarten wir am Hamburger Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von etwa fünf Milliarden Euro, was dem Wert von 2019 entsprechen würde. Während die Spitzenrendite bei modernen Büroimmobilien vorerst stabil bleiben wird, dürfte bis zum Jahresende eine leichte Kompression in den Nebenlagen stattfinden“, erwartet Mikulicz.

Ansprechpartner

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
Jan.linsin@cbre.com