• Transaktionsvolumen mit 9,7 Milliarden Euro 14 Prozent über Fünf-Jahres-Durchschnitt

• Allein 2,8 Milliarden Euro in Forward-Deals – steigendes Interesse bei institutionellen Investoren an Projektentwicklungen

• Metropolränder und andere Regionen gewinnen an Bedeutung – aber auch 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in der Hauptstadt

• Rekordjahresergebnis zeichnet sich ab

Im ersten Halbjahr 2021 wurde am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von 9,7 Milliarden Euro erzielt. Damit lag das Investitionsvolumen 25 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Dabei ist aber die Sechs-Milliarden-Euro-Fusion von Adler Real Estate und Ado Properties im Vergleichszeitraum zu berücksichtigen. Gegenüber dem durchschnittlichen Transaktionsvolumen der vergangenen fünf ersten Halbjahre mit 8,5 Milliarden Euro stellte das aktuelle Volumen einen Anstieg um 14 Prozent dar. Größter deutscher und einer der wichtigsten europäischen Wohninvestmentstandorte im ersten Halbjahr, war mit 1,1 Milliarden Euro Berlin – das ist ein Plus von 11,3 Prozent. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mit 35 Prozent Marktanteil waren die Aktivitäten internationaler Investoren am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt leicht über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.

Projektentwicklungen gewinnen an Bedeutung

Mit 2,8 Milliarden Euro (30 Prozent des Transaktionsvolumens) war der Anteil an Forward-Deals im ersten Halbjahr 2021 besonders hoch. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich 1,5 Milliarden Euro – und auch im Durchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre waren es nur 1,6 Milliarden Euro. Vor allem auf das mittlere Segment mit Transaktionen im Bereich von 20 bis 59 Millionen Euro entfallen viele kleinere Projektentwicklungen. „Wir sehen in Deutschland aktuell eine erweiterte Suburbanisierung. Bei Forward-Deals geraten immer mehr Regionen außerhalb oder am Rand der Metropolen in den Fokus“, sagt Schlatterer. „Deswegen erwarten wir speziell bei Projektentwicklungen in den kommenden Monaten noch einmal einen Preisanstieg. Dieser Trend wird vor allem von institutionellen Investoren wie Pensionsfonds und Versicherungen sowie von internationalen Investoren getrieben.“ Die große Nachfrage bedeutet, dass Projektentwickler vermehrt auf Landbanking setzen, um sich ihre zukünftigen Grundstücke möglichst früh und vor weiteren Preissteigerungen zu sichern.

Nischensegmente

Nachdem sich viele Investoren 2020 aufgrund ihrer Risikoeinschätzung eher zurückhielten, haben Nischensegmente wie studentisches Wohnen/Mikroapartments und auch Wohnen für Ältere wieder an Bedeutung gewonnen. Das Segment studentisches Wohnen/Mikroapartments hat allein im ersten Halbjahr 2021 bereits das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres 2020 um 15 Prozent übertroffen und beläuft sich auf 740 Millionen Euro.

Fonds sind größte Nettokäufer

Größte Nettokäufergruppe waren offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit 1,6 Milliarden Euro Nettozufluss, gefolgt von Versicherungen/Pensionskassen mit 1,2 Milliarden Euro Nettozufluss. „Von diesen Akteuren sind weitere Käufe zu erwarten – denn gerade Versicherungen und Pensionsfonds müssen immer mehr Vermögen umschichten, um den Negativzinsen der Staatsanleihen zu entgehen. Dabei sind sie durchaus bereit, hohe Faktoren auf bereits hohe Mieten – beispielsweise in Projektentwicklungen – zu bezahlen“, kommentiert Lüttger. Auf Platz drei befanden sich öffentliche Wohnungsgesellschaften mit 940 Millionen Euro Nettozufluss. „Nach wie vor erwirbt die öffentliche Hand vor allem Bestandswohnungen – lediglich 14 Prozent des Bestandsaufbaus öffentlicher Käufer finden bei Projektentwicklungen, das heißt im Neubau, statt“, erklärt Schlatterer.

Bei den drei größten Wohntransaktionen des ersten Halbjahres war CBRE beratend für die Verkäufer tätig – zweimal für den Pensionsfonds SOKA-BAU und einmal für den Asset Manager Forte Capital Proprium Capital. Der größte dieser Abschlüsse, ein Verkauf von 7.500 Wohnungen von SOKA-BAU an AEW Europe, belief sich auf 1,25 Milliarden Euro.

Prognose für das Gesamtjahr

„Sollte die anstehende Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia in Höhe von circa 27 Milliarden Euro noch in diesem Jahr finalisiert werden, dürften Wohnimmobilien 2021 erstmals die stärkste Assetklasse sein. Dann ist ein Wohninvestmentvolumen im Gesamtjahr von mehr als 40 Milliarden Euro zu erwarten“, prognostiziert Lüttger.

„Angesichts der aufgestauten Nachfrage und des stetig wachsenden Interesses nationaler wie internationaler Investoren am deutschen Wohnungsinvestmentmarkt ist im Jahresverlauf eine weitere leichte Renditekompression bei Wohnimmobilien erwarten“, sagt Schlatterer.

„ESG-Kriterien werden für Investoren immer wichtiger. Das wird sich zukünftig insbesondere im Forward-Bereich zeigen, wobei neben den ökologischen Aspekten zunehmend auch die soziale Nachhaltigkeit, etwa im Hinblick auf eine Durchmischung der Portfolios mit gefördertem Wohnraum an Bedeutung gewinnen werden“, erwartet Stachen.