• Transaktionsvolumen in Höhe von 5,1 Milliarden Euro
• Value-add-Investments mit 2,2 Milliarden Euro größtes Segment
• Investitionen Forward Deals und Forward Fundings weiterhin mit starkem Wachstum
• In einer Nach-Corona Zeit wird die dringend benötigte regulierte sowie die krisenbedingte Zuwanderung wieder stark zunehmen
• Das Erreichen der Klimaschutzziele 2045 ist nur mit einem substanziellen energetischen Umbau im Bestand möglich

Im ersten Quartal 2022 betrug das Transaktionsvolumen am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) 5,1 Milliarden Euro. Damit lag das Investitionsvolumen sowohl 16 Prozent unter dem Niveau des ersten Quartal 2021 als auch leicht unter dem Durchschnitt der ersten Quartale der vergangenen fünf Jahre. Internationale Investoren waren für anteilig 32 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen verantwortlich. Im Vergleich zum Fünf-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Quartale war das ein Rückgang um sechs Prozentpunkte. Auch das Investitionsvolumen in Mikroapartments und in studentisches Wohnen ging mit circa 350 Millionen Euro leicht zurück. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Zudem ist das verhältnismäßig geringe Transaktionsvolumen auf einen ruhigen Markt in der Hauptstadt und auf nur wenige Ankäufe durch die öffentliche Hand zurückzuführen.“ Berlin war mit circa 460 Millionen Euro erstmals seit dem ersten Quartal 2014 nicht der größte Wohninvestmentmarkt. Mit 590 Millionen Euro übernahm stattdessen Hamburg die Spitzenposition. Frankfurt am Main wies 365 Millionen Euro auf und war damit auf Platz drei. Außerhalb der Top-7-Märkte wurden 3,4 Milliarden Euro angelegt. Aktivste Nettokäufergruppe waren Offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit zusammen 1,5 Milliarden Euro Nettozuflüssen. Ihnen folgten Asset- und Fondsmanager mit knapp 900 Millionen Euro. Auf Versicherungen und Pensionskassen entfielen knapp 300 Millionen Euro, auf öffentliche Wohnungsgesellschaften knapp 90 Millionen Euro.

Anders als der allgemeine Wohninvestmentmarkt legte die Sparte der Forward Deals und Forward Fundings zu – um rund 400 Millionen Euro auf nun zwei Milliarden Euro. „Die Investition in Projektentwicklungen wird immer wichtiger, insbesondere da im Gegensatz zum Bestand hier hohe Erträge zu erwarten sind und vor allem da in diesem Segment die Anforderungen an ESG-Kriterien deutlich leichter erfüllt werden können“, sagt Lüttger.

Auswirkungen der Zinswende

„Trotz des jüngsten Zinsanstiegs ist der Spread zwischen Staatsanleihen und direkten Wohninvestments immer noch relativ hoch“, erläutert Stachen. Allerdings ist davon auszugehen, dass bei einem sinkenden Spread das Verhältnis von Ertrag und Kaufpreis besonders geprüft werden wird. Bei indirekten Investitionen über Aktien und Fondbeteiligungen werden zunehmend die Ausschüttungen der Anlage ins Verhältnis zum risikofreien Zins einer Staatsanleihe gesetzt und auch die Kursentwicklung genauer geprüft. „Entsprechend blieben die Spitzenrenditen sowie die Renditen für viele Bestandsobjekte trotz der großen Nachfrage und des begrenzten Angebots stabil. Für Neubauten und für Wohnimmobilien an B-Standorten gab es jedoch eine weitere Renditekompression. Die gestiegene Attraktivität der erweiterten Metropolränder für Mieter hat Auswirkungen auf die Preise von Mehrfamilienhäusern in diesen Regionen. So beobachten wir, dass sich die Preise von Portfolioverkäufen in diesen Regionen den Preisen von Eigentumswohnungen annähern“, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.

Bis vor Kurzem gab es noch einen Kaufpreisunterschied von etwa 15 bis 20 Prozent zwischen Blockverkäufen von Mehrfamilienhäusern und dem Einzelverkauf von Eigentumswohnungen. Dieser Abstand ist zuletzt stark geschrumpft zugunsten der Blockverkäufe. Darüber hinaus wurde wieder mehr in Value-add-Objekte investiert, die mit 2,2 Milliarden Euro die transaktionsstärkste Risikoklasse im ersten Quartal darstellten.

Auswirkungen steigender Energiepreise auf den Wohnimmobilienmarkt

Die gestiegenen Energiepreise stellen finanzielle Anreize dar, die Sanierung von Beständen voranzutreiben. Derartige Sanierungen mögen hinsichtlich der CO₂-Bilanz zwar erstrebenswert sein, sind aber bei aufgrund der aktuellen Vollvermietung in den Metropolen schwer realisierbar. Daher wird der Run auf Neubauten in Form von Forward-Transaktionen weiter anhalten, auch wenn Neubauten bei der Erstellung größere Mengen CO₂-Ausstoß verursachen – und angesichts steigender Baukosten teurer werden. 

„Um die gesellschaftlichen Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, bedarf es jedoch einer beschleunigten energetischen Sanierung der Bestandsimmobilien. Insbesondere für Mehrfamilienhäuser in strukturschwachen Regionen mit geringen Mietelastizitäten werden öffentliche Förderprogramme essenzielle Bedeutung haben.“

Ausblick auf das Gesamtjahr 2022

„Die Nachfrage am Wohninvestmentmarkt ist hoch und ‚German Resi‘ wird von internationalen Investoren weiterhin als Safe Haven betrachtet“, sagt Lüttger. „Angesichts der aktuellen Lage können wir jedoch keine seriösen und belastbaren Prognosen für das Investitionsvolumen zum Jahresende 2022 geben.“

„Infolge der geopolitischen Herausforderungen durch den Ukraine-Konflikt sowie möglicher Nahrungsmittel- und Klimakrisen vor allem in den Ländern des globalen Südens, rechnen wir mittel- bis langfristig mit einer wieder deutlich höheren Zuwanderung, nachdem diese in den beiden Pandemiejahren 2020 und 2021 stagnierte. Das wird den Druck auf die Wohnungsmärkte der Metropolen und deren Ränder wieder ansteigen lassen“, sagt Stachen.

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CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2021. Mit mehr als 105.000 Mitarbeitern (exkl. Turner & Townsend-Mitarbeiter) in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung, wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.

Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de