Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten mit knapp 1,7 Millionen Quadratmetern leicht unter Vorjahresniveau // Rückläufige Flächenverfügbarkeit infolge des Leerstandsabbaus sorgt für steigende Mieten // Durchschnittliches Vermietungsjahr erwartet

Der deutsche Bürovermietungsmarkt weist in den fünf
größten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München nach den ersten neun Monaten eine durchwachsene und uneinheitliche Bilanz auf. Derzeit hinterlassen die geopolitischen Unwägbarkeiten und die dadurch ausgelösten gedämpften Konjunkturaussichten teilweise erste Spuren auf den Vermietungsmärkten. Insgesamt wurden bis Ende des dritten Quartals 1,68 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt und damit das Vorjahresergebnis um knapp drei Prozent verfehlt. Auch im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre ist das Vermietungsgeschehen derzeit tendenziell leicht rückläufig.

"Die Vermietungsmärkte tendierten in den ersten drei Quartalen trotz positiver Konjunkturdaten und einem sehr soliden Arbeitsmarkt in Deutschland etwas schwächer und blieben teilweise hinter den Erwartungen zurück. Unternehmen zeigen sich vielerorts zurückhaltend und abwartend bei ihren Flächentauschen und Expansionsentscheidungen", erläutert Carsten Ape, Head of Agency Germany bei CBRE. Gründe hierfür seien zum einen die politischen Instabilitäten im Ausland und deren mögliche Auswirkungen auf den weiteren Konjunkturverlauf in Deutschland. Zum anderen erschwere das knappe Angebot an geeigneten, modernen und innenstadtnahen Flächen die Entscheidung hinsichtlich einer Neuanmietung.

Vermietungsmärkte in den Top-Standorten weiterhin uneinheitlich
Die Vermietungsdynamik in den fünf wichtigsten Büromarktzentren zeigt derzeit ein recht heterogenes Bild. "Dies ist bemerkenswert, da die Wachstumsrate der Bürobeschäftigten in fast allen Immobilienhochburgen über dem Bundesdurchschnitt lag und vermuten lässt, dass sich diese Entwicklung tendenziell positiv an den Vermietungsmärkten niederschlägt", stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, fest. "Während in Hamburg und Berlin, wo die Bürobeschäftigung überproportional zulegen konnte, die Vermietungsumsätze im Jahresvergleich zum Ende des dritten Quartals signifikant gestiegen sind, ging das Transaktionsgeschehen in Düsseldorf und Frankfurt um knapp ein Fünftel zurück. Auch in München, dem traditionell stärksten Bürovermietungsmarkt in Deutschland, wurde ein leicht schwächeres Umsatzergebnis registriert."

Positiv schnitt im Jahresvergleich dagegen Hamburg ab. Hier legte der Flächenumsatz um über 14 Prozent auf 374.500 Quadratmeter zu, wobei ein recht hoher Eigennutzeranteil von fast 20 Prozent das Vermietungsergebnis maßgeblich beeinflusste - unter anderem die Eigennutzung durch die VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft Bezirksverwaltung Hamburg mit 22.000 Quadratmeter in Winterhude/Barmbek oder durch Marquard & Bahls AG in der HafenCity mit 16.000 Quadratmetern. Daneben trug die Großanmietung von über 32.000 Quadratmetern durch die Deutsche Telekom am Überseering im Teilmarkt City-Nord oder die Anmietung von 10.000 Quadratmetern im Teilmarkt durch die Funke Mediengruppe wesentlich zu der im Jahresvergleich höheren Vermietungsdynamik bei.

Gegenüber dem Vorjahr konnte auch beim Flächenumsatz in Berlin ein Plus von knapp 11 Prozent auf 389.300 Quadratmeter verbucht werden, unter anderem durch einige Großtransaktionen von Unternehmen aus dem TMT-Bereich. "Berlin etabliert sich als Kreativ-Cluster für Unternehmen aus dem TMT-Sektor. Fünf der acht registrierten Anmietungen mit mehr als 5.000 Quadratmetern entfallen auf diesen aufstrebenden Wirtschaftsbereich, der in den ersten neun Monaten einen Umsatzanteil von 32 Prozent verbuchen konnte", betont Linsin. Darunter fiel auch die von CBRE begleitete Anmietung von myToys.de mit rund 9.800 Quadratmetern in der City-West.

In München blieb das Vermietungsergebnis mit 419.200 Quadratmeter gut drei Prozent unter dem Vorjahreswert. Jedoch ist der in den ersten drei Quartalen registrierte Umsatz der höchste unter den fünf großen Bürozentren und unterstreicht die Bedeutung der bayerischen Landeshauptstadt als führender Wirtschaftsstandort Deutschlands, wenngleich das Ausbleiben von großvolumigen Anmietungen und Eigennutzertransaktionen einen höheren Flächenumsatz verhinderte.

Am Düsseldorfer Vermietungsmarkt zeigen die Nutzer bei ihren Flächenentscheidungen teilweise eine abwartende Haltung, infolge dessen der Flächenumsatz im Jahresvergleich um gut 19 Prozent auf 237.800 Quadratmeter zurückging. "Zusätzlich gab es mehrere Prolongationen, die jedoch nicht zum Umsatz gerechnet werden", erklärt Linsin. "Derzeit befinden sich in Düsseldorf einige Großgesuche am Markt, die in den kommenden Monaten zum Abschluss kommen könnten, sodass sich das Vermietungsergebnis bis zum Jahresende recht positiv gestalten wird."

Auch in Frankfurt gab der Flächenumsatz gegenüber dem Vergleichszeitraum des letzten Jahres um knapp 18 Prozent auf 261.100 Quadratmeter nach. So waren zwar vier Großtransaktionen aus dem Banken- und Finanzsektor zu verzeichnen, jedoch macht sich auch in der deutschen Finanzmetropole die zögerliche Haltung der Mieter und Eigennutzer bezüglich einer Standortverlagerung oder Expansion bemerkbar. "Wie in Düsseldorf ist auch in Frankfurt eine Vielzahl an Verlängerungen der bestehenden Mietverträgen zu beobachten, die sich in den ersten drei Quartalen auf knapp 100.000 Quadratmeter summierten, aber eben nicht zum klassischen Bürovermietungsumsatz gezählt werden. Darunter waren auch sechs Prolongationen mit jeweils mehr als 5.000 Quadratmetern", so Ape. "Die sich derzeit im Markt befindlichen größeren Mietgesuche sollten aber im Jahresschlussviertel für eine größere Vermietungsdynamik sorgen."

Weitere Reduktion beim Leerstand
Durch Umnutzungsmaßnahmen und zahlreiche Abrisse nicht mehr marktfähiger Büroflächen reduzierte sich der Leerstand um über 560.000 Quadratmeter und die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top 5-Städten sank zum Ende des dritten Quartals entsprechend um 0,9 Prozentpunkte auf neun Prozent. Damit stehen derzeit noch 6,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den fünf großen Büromärkten zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. "Gerade in den fünf großen Büromarktzentren, die alle seit Jahren einen hohen Sockelleerstand aus nicht mehr marktgängigen Bürogebäuden mit sich herumschleppen und so im internationalen Vergleich der Leerstandsraten als eine der wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Kennziffer nur unterdurchschnittlich abschneiden, kommt durch den Abriss und die Umwidmung in dringend benötigten Wohnraum endlich Bewegung. Diese Entwicklung ist in den Metropolen längst überfällig, wird derzeit aber umso konsequenter umgesetzt", erläutert Linsin. "Daneben trägt der sehr geringe Anteil spekulativ errichteter Büroflächen zum weiteren Leerstandsabbau bei, wenngleich das sich zunehmend verknappende Angebot an modernen, innerstädtischen Flächen den einen oder anderen Projektentwickler auf den Plan ruft, wieder verstärkt auf spekulative Developments zu setzen, zumal wir einen klaren Trend in Richtung Innenstadt bei den Anmietungsentscheidungen der Unternehmen erkennen", ergänzt Ape.

Die vollständige Pressemitteilung finden Sie im Anhang.

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Agency Germany
+49 69 17 00 77 11
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Pressemitteilung

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