• Investmentumsatz 2015 mit 5,9 Milliarden Euro und zweithöchstem Ergebnis nach Boomjahr 2007
• Portfolioquote bleibt gering
• Spitzenrendite sinkt auf historischen Tiefstand

Die ungebrochen hohe Dynamik am gewerblichen Münchner Investmentmarkt sorgte für das zweithöchste registrierte Jahrestransaktionsvolumen seit dem Boomjahr 2007. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Gegenüber dem Vorjahr steigerte sich das gewerbliche Investmentvolumen in der Isarmetropole um 18 Prozent auf insgesamt 5,9 Milliarden Euro. Damit verbuchte München im Jahr 2015 knapp elf Prozent des bundesweiten Transaktionsvolumens respektive knapp ein Viertel (23 Prozent) des Werts für die deutschen Top 5-Standorte.

Zwölf großvolumige Transaktionen im Jahr 2015
Insgesamt wurden im zurückliegenden Investmentjahr in der Isarmetropole zwölf großvolumige Transaktionen mit jeweils 100 Millionen Euro und mehr registriert, die zusammen fast zwei Milliarden Euro oder ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten. Damit wurden in München nach Frankfurt und Berlin die meisten Großtransaktionen abgewickelt. Sechs der zwölf Großtransaktionen gingen an ausländische Investoren aus dem asiatischen Raum sowie aus Frankreich, Großbritannien und den USA. "Diese Investoren schätzen die Internationalität des Münchner Investmentmarktes und dessen großes Investmentpotenzial gerade im Hinblick auf großvolumige Abschlüsse, um deren Investmentagenda zu erfüllen", so Striedl.

Portfolioquote bleibt gering
Die Anzahl der getätigten Abschlüsse erhöhte sich im Vorjahresvergleich insgesamt um rund 15 Prozent auf 156. Hinsichtlich der durchschnittlich erzielten Losgröße pro Transaktion ergab sich somit ein geringes Vorjahresplus von zwei Prozent auf aktuell 37,9 Millionen Euro. Die Portfolioquote blieb mit lediglich acht Prozent des Marktvolumens, nach zehn Prozent im vergangenen Jahr, auch im Jahr 2015 vergleichsweise gering. Zu den größten Transaktionen des Jahres zählten unter anderem die Verkäufe des Siemens Campus in Neuperlach sowie des Büro- und Geschäftshauses Elisenhof in der westlichen Münchner Innenstadt zu jeweils über 200 Millionen Euro aus dem ersten Halbjahr. Darüber hinaus wurde beispielsweise im dritten Quartal die am Olympiapark gelegene Büroimmobilie Sapporobogen zu einem Kaufpreis von über 80 Millionen Euro von der Württembergischen Lebensversicherung AG an die GEG German Estate Group AG veräußert.

Durch die hohe Dynamik am Bürovermietungsmarkt und den bundesweit höchsten Büromieten nach Frankfurt mit Tendenz zu weiteren Mietpreissteigerungen waren Büroimmobilien traditionell auch im Jahr 2015 die meist gehandelte Assetklasse am Münchner Investmentmarkt. Insgesamt wurden Bürogebäude im Wert von rund 4,3 Milliarden Euro gehandelt, dies entspricht einem Vorjahresplus von 17 Prozent. Der Anteil von Büroverkäufen am Gesamtvolumen von 73 Prozent blieb im Vergleich mit dem Jahr 2014 annähernd stabil.

Hotelimmobilien etablieren sich weiter am Investmentmarkt
Darüber hinaus bestätigten sich Hotels - in der hoch attraktiven Tourismus-Weltstadt München wie auch bundesweit - weiterhin als stark nachgefragte Assetklasse und verbuchten mit 16 Prozent (934 Millionen Euro) das zweithöchste anteilige Transaktionsvolumen in der Isarmetropole. Gegenüber 2014 erhöhte sich der Hotelinvestmentumsatz damit deutlich um beinahe drei Viertel (74 Prozent). Angesichts steigender Übernachtungszahlen in München, vor allem von Gästen aus dem Ausland sowie dem attraktiven Produktangebot mit hochwertigen Hotelkonzepten und in der Regel langfristig abgeschlossenen Pacht- beziehungsweise Managementverträgen, wird sich die Assetklasse Hotel auch in Zukunft verstärkt am Investmentmarkt etablieren. Einen wichtigen Beitrag hierzu leisteten zum Beispiel die Verkäufe des 25hours Hotel München im ehemaligen Post- und Telegrafenamt am Hauptbahnhof sowie des projektierten Ramada Hotel Bogenhausener Tor. Handelsimmobilien belegten, bedingt durch das stark limitierte Produktangebot in München, nur knapp fünf Prozent am Jahresgesamtvolumen (284 Millionen Euro). "Eigentümer halten diese Perlen des Münchner Marktes, wo die Renditen für erstklassige Geschäftshäuser in den besten Einzelhandelslagen teilweise zu Nettoanfangsrenditen von weniger als drei Prozent verhandelt werden, sofern diese auf den Markt kommen", sagt Striedl.

Anteil internationaler Investoren steigt weiter
Der Anteil internationaler Investoren am Investmentumsatz, bei denen München auch dank der herausragenden wirtschaftlichen Fundamentaldaten weiterhin hoch im Kurs steht, konnte sich dem Trend folgend im Jahr 2015 weiter ausbauen. Nach 28 Prozent im vergangenen Jahr betrug dieser nun knapp 40 Prozent. Somit erhöhte sich das entsprechende Investmentvolumen ausländischer Käufergruppen um 67 Prozent auf 2,4 Milliarden Euro. Nach wie vor trifft das Core- und Core Plus-Segment in etablierten City- und zentrumsnahen Bürolagen der bayerischen Landeshauptstadt auf die höchste Investorennachfrage. Nichtsdestotrotz hat sich auch das erkennbar verstärkte Interesse an Cityrand-, Non-CBD- und auch Sekundärlagen in zahlreichen Transaktionen konkret manifestiert. Hierzu zählten auch mehrere Verkäufe außerhalb der Stadtgrenzen, zum Beispiel eines Bürogebäudes in der Betastraße in Unterföhring an einen französischen Immobilienfonds oder des Skygate in Hallbergmoos an Rock Capital.

Spitzenrendite sinkt auf historischen Tiefstand
Die Spitzenrendite für Premium-Büroimmobilien in der zentralen Münchner Innenstadt hat im Jahresvergleich um weitere 65 Basispunkte auf den historischen Tiefstand von 3,65 Prozent nachgegeben. Auch in den übrigen Teilmärkten waren weiter sinkende Nettoanfangsrenditen festzustellen, zumal die Investoren durch das streng limitierte Angebot an Core-Immobilien in München häufig auf weniger zentrale Lagen ausweichen mussten.

Überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen für 2016 erwartet
Für 2016 ist angesichts der hervorragenden Wirtschaftsprognosen, der weiterhin hohen Dynamik am Vermietungsmarkt sowie des nach wie vor historisch niedrigen Zinsumfeldes und dem Mangel an sicheren, Einkommen generierenden Anlageformen erneut mit einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen zu rechnen. Der limitierende Faktor wird dabei ausschließlich das Angebot an investmentfähigen Produkten sein. "München wird im Konzert der großen internationalen Investmentzentren bei deutschen und vor allem ausländischen Investoren, deren Anteil am Marktvolumen sich aller Voraussicht nach weiter erhöhen wird, auch im laufenden Jahr eine tragende Rolle spielen", so Striedl. "Angesichts der starken Renditekompression bei Core-Büroimmobilien ist davon auszugehen, dass Immobilienanlagen in Alternativprodukte wie zum Beispiel Hotels, Logistikimmobilien oder auch die Bereiche Healthcare und studentisches Wohnen, zunehmend stärker von den Investoren in Betracht gezogen werden." Nichtsdestotrotz werden voll vermietete, moderne Büroimmobilien in Münchens Bestlagen auch weiterhin das Hauptziel in den Strategien der meisten Investoren darstellen. Somit ist innerhalb des Core-Segments auch in den kommenden Monaten von weiteren moderaten Preisanstiegen und einer tendenziell stabilen bis leicht sinkenden Entwicklung der Spitzenrendite auszugehen.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research, 2016

Ansprechpartner:
Stefan Striedl
CBRE GmbH
Head of Investment München
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stefan.striedl@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com