• Flächenumsatz sank im ersten Halbjahr im Vorjahresvergleich um 2,6 Prozent auf 1.038.900 Quadratmeter
• Leerstandsrate im Durchschnitt der Top-5-Märkte stieg leicht auf 4,1 Prozent
• Stabile Spitzenmieten, unterschiedliche Entwicklungen bei den Durchschnittsmieten

Im ersten Halbjahr 2021 wurde in den Top-5-Büromärkten Deutschlands ein Vermietungs- und Eigennutzungsvolumen von 1.038.900 Quadratmetern erzielt. Das sind 2,6 Prozent weniger als noch im ersten Halbjahr 2020. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Aktuell geht CBRE davon aus, dass die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr und im kommenden Jahr um 3,4 Prozent beziehungsweise 4,9 Prozent wachsen wird. Insgesamt könnte die gesamte Wirtschaftsleistung, gemessen am realen Bruttoinlandsprodukt (BIP), ihr Vorkrisenniveau bereits im dritten Quartal 2021 wieder erreichen. „Vor allem die Top-Standorte wachsen dabei überdurchschnittlich, was sich in den kommenden Jahren auf einen weiteren Anstieg bei der Bürobeschäftigten auswirken wird“, so Linsin. Im Mittel der kommenden fünf Jahren sollte die Zahl der Bürobeschäftigte laut CBRE im Durchschnitt der Top-Standorte um jährlich 1,1 Prozent zulegen; in Berlin und München wird mit einem stärkeren jährlichen Wachstum von 1,6 Prozent beziehungsweise 1,3 Prozent gerechnet. „Damit steigt auch der Bedarf an modernen, hochwertigen und technisch-innovativen Flächen, die das hybride Zusammenarbeiten in unserer Wissensgesellschaft zum Wohle der Belegschaft unterstützen“, sagt Linsin.

Wichtigste Treiber des Umsatzgeschehens in der ersten Jahreshälfte waren – eng gekoppelt an die größten Abschlüsse – der stark expandierende TMT-Sektor, die Finanz- und Versicherungsbranche (jeweils 13 Prozent Umsatzanteile) sowie die Öffentliche Hand und das verarbeitende Gewerbe (jeweils zwölf Prozent). Auch das Flex-Segment präsentierte sich mit Anmietungen vor allem in Frankfurt und Hamburg wieder etwas dynamischer. Der Umsatzzuwachs in dieser Branche in den Top-5 lag bei 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wenngleich die Flächeninanspruchnahme noch recht überschaubar ist. „Wir erwarten, dass gerade Flex-Konzepte in der Post-Corona-Phase eine wichtige Komponente im Hinblick auf die gestiegenen Anforderungen der Unternehmen nach höchster Flexibilität in Verbindung mit dem zukünftig noch stärkeren Trend zu hybriden Arbeitsformen darstellen werden“, sagt Linsin.

Stabile Mieten

Die Büromieten an den deutschen Top-5-Märkten präsentierten sich insgesamt weiterhin stabil. So lag die erzielbare Spitzenmiete an allen Standorten – mit Ausnahme von Berlin – weiterhin stabil auf dem Vorjahresniveau. In der stark nachgefragten Bundeshauptstadt wurde ein Anstieg von 2,7 Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat verzeichnet, während die Spitzenmieten in Düsseldorf bei 28,50 Euro, in Frankfurt bei 44,00 Euro, in Hamburg bei 32,50 Euro und in München bei 39,50 Euro verblieben. Hinsichtlich der Durchschnittsmiete wurden Rückgänge in Düsseldorf (minus 6,1 Prozent auf 15,73 Euro pro Quadratmeter und Monat), München (minus 2,8 Prozent auf 21,33 Euro) und Berlin (minus 0,6 Prozent auf 27,45 Euro) verzeichnet. „Diese Mietrückgänge sind größtenteils auf einen Mangel an attraktiven Flächen zurückzuführen. Was zunächst aufgrund mangelnder höherpreisiger Abschlüsse das zu beobachtende Mietniveau senkt, könnte mittelfristig auch zu einem Treiber der Mietpreisentwicklung werden“, sagt Ape. In Hamburg (plus 6,1 Prozent auf 18,35 Euro) und Frankfurt (plus 4,0 Prozent auf 23,36 Euro) hingegen sorgten einzelne größere, vergleichsweise teure Anmietungen für Anstiege gegenüber dem Vorjahr.

Leerstand erhöht sich nur leicht

Das gedämpfte Umsatzgeschehen sowie mehr unvermietete Fertigstellungen aus der reichlich gefüllten Projektentwicklungspipeline sorgten dafür, dass sich der Leerstand im Vorjahresvergleich weiter erhöhte. Zum Ende des ersten Halbjahres waren an den Top-5-Märkten insgesamt 3,2 Millionen Quadratmeter unvermietet. Damit erhöhte sich die Leerstandsrate innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 0,6 Prozent-Punkte auf 4,1 Prozent. Im Standortvergleich wurde in Berlin ein Anstieg um 1,2 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent, in Düsseldorf von 0,9 Prozentpunkten auf 7,4 Prozent und in München um 0,7 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent registriert. In Hamburg blieb die Leerstandsrate stabil bei 2,6 Prozent, während sie in Frankfurt sogar um 0,2 Prozent-Punkte auf 6,7 Prozent nachgab.

Trend zu Untervermietungen verlangsamt sich

Zusätzlich zum eigentlichen Flächenumsatz wurden Mietvertragsverlängerungen von insgesamt 180.500 Quadratmeter registriert, insbesondere in München (80.900 Quadratmeter) und Frankfurt (53.400 Quadratmeter). „In der nach wie vor unsicheren Wirtschaftslage wählen viele Unternehmen diese Möglichkeit, um der aktuell schwierigen Suche nach geeigneten Flächen sowie steigenden Mietkosten zu entgehen und sich dennoch langfristig an einen Standort zu binden“, erläutert Ape.

Das Volumen an verfügbaren Untermietflächen hat sich infolge des geringeren Flächenbedarfs, unter anderem durch Homeoffice und Kurzarbeit, im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt (plus 139 Prozent). „Es zeichnet sich bereits eine Trendwende ab, denn es kommen bei weitem nicht mehr so viele Untermietflächen neu auf den Markt, wie noch zur Hochphase der Pandemie“, sagt Ape. So hat sich vom ersten auf das zweite Quartal 2021 das Untermietvolumen lediglich um elf Prozent erhöht.

Entwicklungen in den Top-Märkten

Mit einem Flächenumsatz von 337.300 Quadratmetern lag Berlin im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich der Top-5-Standorte an der Spitze. Insbesondere dank mehrerer Großabschlüsse über der 10.000 Quadratmeter-Marke, vorwiegend mit Nutzern aus dem Finanzbereich und der Öffentlichen Hand, die von den Folgen der Pandemie weitestgehend verschont geblieben sind, wurde in der Hauptstadtmetropole ein Fünftel mehr Umsatz erzielt als im Vorjahreszeitraum. Frankfurt, wo es im ersten Halbjahr ebenfalls mehrfach großflächige Abschlüsse gab, verbuchte mit 165.200 Quadratmetern den höchsten Vorjahresanstieg der Top-5-Städte – um 50 Prozent. In Hamburg erhöhte sich das Umsatzvolumen um 19 Prozent auf 206.400 Quadratmeter, während in Düsseldorf mit minus 39 Prozent auf 104.000 Quadratmeter und in München mit minus 32 Prozent auf 226.000 Quadratmeter Rückgänge zu verzeichnen waren

Prognose für das Gesamtjahr 2021

„Ausgehend von der aktuell sehr positiven Entwicklung der Pandemie erwarten wir ein starkes zweites Halbjahr an den Bürovermietungsmärkten, das zwar nicht an das Rekordjahr 2019 anknüpfen wird, jedoch deutlich über dem stark von der Pandemie geprägten 2020 liegen dürfte“, prognostiziert Ape. „Zusätzlich rechnen wir auch mit starken Nachholeffekten von Mietern, die ihre Expansion vertagen mussten. Dies bedeutet aber auch, dass die Büromärkte im Grunde funktionieren und nicht von strukturellen Risiken geprägt sind.“