• Der Büroflächenumsatz lag im ersten Quartal 2024 bei 525.800 Quadratmetern – minimal unter dem Niveau des Vorjahresquartals 
• Die Leerstandsrate stieg in den letzten zwölf Monaten um 1,6 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent – Polarisierung im Hinblick auf Lage und Ausstattungsqualität nimmt weiter zu 
• Erzielbare Spitzenmieten legten in allen Standorten zu – München verzeichnet mit aktuell 52,00 Euro pro Quadratmeter den höchsten Mietpreis 
• Fertigstellungspipeline für die kommenden zwei Jahre um 1,4 Millionen Quadratmeter auf 4,1 Millionen Quadratmeter geschrumpft 

Im ersten Quartal 2024 verzeichneten die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte einen Flächenumsatz von 525.800 Quadratmetern. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 ist das ein Rückgang um 0,6 Prozent. Zusätzlich zum direkten Flächenumsatz gab es Vertragsverlängerungen mit 134.500 Quadratmetern – 37 Prozent über dem fünfjährigen Durchschnitt seit 2019. Die nachfrageseitige Konzentration auf die zentralen Lagen setzte sich fort. Auf die CBDs der Top-5 entfielen im ersten Quartal rund 220.000 Quadratmeter und damit trotz der Angebotsknappheit in diesen Lagen 42 Prozent des gesamten Umsatzvolumens. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag dieser Anteil bei 27 Prozent. Berlin erreichte das höchste Umsatzvolumen mit 153.300 Quadratmeter (minus sechs Prozent im Vorjahresvergleich), gefolgt von München (144.700 Quadratmeter, plus 28 Prozent), Frankfurt (86.900 Quadratmeter, plus vier Prozent), Hamburg (80.300 Quadratmeter, minus 26 Prozent) und Düsseldorf (60.600 Quadratmeter, keine Veränderung). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Nach Branchen dominierte der öffentliche Sektor – maßgeblich getragen von den beiden großflächigen Eigennutzerabschlüsse des Bundes in Berlin– mit einem relativen Anteil von 15 Prozent, gefolgt von Industrie, Bau (14 Prozent des Gesamtumsatzes) und Beratern (elf Prozent). Der TMT-Sektor, weiter unter dem Einfluss des herausfordernden Finanzierungsumfeldes und der laufenden Konsolidierung, erreichte mit 14 Prozent einen relativ hohen Anteil, schnitt mit einem Volumen von knapp 70.000 Quadratmetern jedoch 44 Prozent unter dem Niveau der vergangenen fünf Jahre ab.

Leerstand legt zu

Das Leerstandsvolumen stieg zum Vorjahr deutlich an um 33 Prozent auf 5,2 Millionen Quadratmeter. Es ist der höchste Wert seit Q4 2015 (5,3 Millionen Quadratmeter). Gegenüber dem Vorquartal betrug der Anstieg jedoch lediglich drei Prozent, was auf eine gewisse Verlangsamung des Leerstandsanstieges hindeutet. Die Leerstandsrate der Top-5 lag zum Jahresende damit entsprechend bei 6,5 Prozent und 1,6 Prozentpunkte über dem Vorjahresquartal respektive 0,9 Prozentpunkte zum Vorquartal. Gleichzeitig ist damit der höchste Wert seit dem zweiten Quartal 2016 (6,6 Prozent) erreicht, was eine Normalisierung gegenüber dem langfristigen Durchschnitt darstellt. Zweistellige Werte wie zum Beginn des letzten Zyklus (drittes Quartal 2011: 10,1 Prozent) sind nach aktueller Prognose nicht zu erwarten. Starke Anstiege verzeichneten dabei erneut München (plus 2,6 Prozentpunkte auf 6,3 Prozent) und Berlin (plus 1,4 Prozentpunkte auf 5,6 Prozent), es folgten Frankfurt (plus 1,3 Prozentpunkte auf 9,2 Prozent), Hamburg (plus 0,9 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent) und Düsseldorf (plus 0,8 Prozentpunkte auf 9,9 Prozent). In den zentralen CBD-Lagen der Top-5 liegt die Leerstandsrate mit 5,0 Prozent unter dem Schnitt des Gesamtmarktes. In der Peripherie der Top-5 dagegen mit 8,4 Prozent deutlich darüber, was die deutliche nachfragegetriebene Polarisierung nach Lagen verdeutlicht. Das verfügbare Untermietflächenangebot stieg ebenfalls erneut an und liegt mit 687.000 Quadratmeter über 31 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Mieten stiegen an

Die nachhaltig erzielbaren Spitzenmieten legten in allen Standorten im Vorjahresvergleich zu. Angeführt von München (plus 14 Prozent auf 52,00 Euro pro Quadratmeter und Monat), Düsseldorf (plus elf Prozent auf 42,00 Euro), Frankfurt (plus vier Prozent auf 48,00 Euro), Hamburg (plus ein Prozent auf 35,00 Euro) und Berlin (plus ein Prozent auf 44,00 Euro). Die gewichtete Durchschnittsmiete in den CBD-Lagen der Top-5 liegt zum Ende des ersten Quartals bei rund 33,00 Euro, ein leichtes Plus von vier Prozent zum Vorjahr. Gegenüber dem Durchschnitt der Peripherie-Teilmärkte (rund 16,00 Euro) liegt das inhärente Lage-Premium damit bei über 100 Prozent.

„Die nachfrageseitige Polarisierung und strukturelle Angebotsknappheit erstklassiger, zentral gelegener Büroflächen führt zu einer unterschiedlichen Entwicklung der Angebots- und Abschlussmieten. In den Top-Objekten der CBD wird ein teils deutliches Mietpreiswachstum erzielt, siehe zuletzt in München oder Düsseldorf. In den peripheren Lagen hingegen und im zunehmend dysfunktionalen, nicht ESG-konformen Altbestand stellen wir jedoch vermehrt eine stagnierende und aufgrund des gestiegenen Wettbewerbs auch rückläufige Entwicklung fest“, erklärt Ape.

Neubau geht zurück

Im ersten Quartal wurden 270.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, ein Minus von elf Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2023. „Angesichts weiterhin hoher Bau- und Entstehungskosten, einer nur graduellen Korrektur der Grundstückspreise in den zentralen innerstädtischen Lagen und der Zurückhaltung der Banken, ist mit einer weiteren Reduzierung der Bautätigkeit zu rechnen“, sagt Linsin. Dies äußerte sich auch deutlich im Rückgang der Projektpipeline. Aktuell sind bis Ende 2026 insgesamt noch 4,1 Millionen Quadratmeter Büroflächen in Bau oder Planung, wovon 2,5 Millionen Quadratmeter (also 60 Prozent) unvermietet sind. Im Vorjahr betrug das Gesamtvolumen für die nächsten drei Jahre noch 5,5 Millionen Quadratmeter (davon unvermietet 3,2 Millionen Quadratmeter). Die Vorvermietungsquote der aktuellen Pipeline bis 2026 stellt sich mit 59 Prozent für 2024, 44 Prozent für 2025 und 23 Prozent bis 2026 relativ gesund dar.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2024

„Die Bürovermietungsmärkte werden in erster Linie durch die konjunkturelle Gesamtentwicklung bestimmt. Für das Gesamtjahr erwarten wir entsprechend keine Sprünge, aber eine weitere, graduelle Verbesserung der Nachfragedynamik. Mit einem Flächenumsatz in Höhe von 2,2 bis 2,3 Millionen Quadratmetern rechnen wir für 2024 mit einem leichten Aufschwung“, sagt Ape.

„Der nutzerseitige Trend in Richtung Optimierung und Rationalisierung von Büroflächenportfolios wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Das Ziel vieler Unternehmen ist dabei insgesamt weniger, dafür aber produktivere und hochwertigere Flächen. Dank solidem Nachfragegeschehen im kleineren und mittleren Segment, wieder vermehrt größeren Abschlüssen sowie steigendem Neuanfragevolumen in einigen Märkten sehen wir Anlass für vorsichtigen Optimismus für den weiteren Jahresverlauf“, erklärt Linsin.

Entwicklung Büroflächenumsatz und Durchschnittsmiete in den Top-5-Märkten im Zeitverlauf

Bürovermietungsmarkt Deutschland Q1 2024