Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten mit rund 1,14 Millionen Quadratmetern auf Vorjahresniveau // Sehr heterogene Vermietungsmärkte und nur wenige Großdeals im zweiten Quartal // Leerstandsabbau setzt sich weiter fort // Vermietungen in Neubauprojekten sorgen für steigende Durchschnittsmieten

Der deutsche Bürovermietungsmarkt weist in den fünf größten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München eine solide Halbzeitbilanz auf. Insgesamt wurde in den ersten sechs Monaten 2014 gemäß der Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE eine Vermietungsleistung inklusive Eigennutzungen von knapp 1,14 Millionen Quadratmetern registriert, was einem leichten Minus von 0,5 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht.

Nach einem dynamischen Start im ersten Jahresviertel zeigte sich das Vermietungsgeschehen im zweiten Quartal tendenziell rückläufig, was mit dem Mangel an großen Vermietungstransaktionen zu begründen ist, die das erste Quartal stark prägten. „Trotz guter Konjunkturdaten und einem sehr soliden Arbeitsmarkt tendierten die Vermietungsmärkte im zweiten Quartal etwas schwächer und blieben teilweise deutlich hinter den Erwartungen zurück“, erläutert Carsten Ape, Head of Agency Germany bei CBRE. „Insgesamt zeigt sich derzeit eine gewisse Zurückhaltung bei den Unternehmen in Bezug auf Flächentausch und Expansionsbestrebungen. Gründe hierfür sind zum einen die geopolitischen Instabilitäten und deren mögliche Auswirkungen auf den weiteren Konjunkturverlauf hierzulande. Das zeigte sich zuletzt auch an den rückläufigen Stimmungsindikatoren für die deutsche Wirtschaft. Zum anderen erschwert der Mangel an geeigneten, modernen und innenstadtnahen Flächen die Entscheidung hinsichtlich einer Neuanmietung. Ebenso neigen die Mieter zu Prolongationen bestehender Vertragsverhältnisse, die nicht zum Umsatz zählen, was ebenfalls die Dynamik am Vermietungsmarkt bremst.

Vermietungsmärkte in den Topstandorten uneinheitlich
„In den fünf wichtigsten Büromarktzentren zeigt sich beim Flächenumsatz derzeit ein recht uneinheitliches Bild“, stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland fest. „Am deutlichsten konnte der Vermietungsmarkt in Berlin zulegen, wo ein Plus von 25 Prozent beim Flächenumsatz auf 274.400 Quadratmeter zu verzeichnen war. Hierzu trugen unter anderem sechs Transaktionen mit jeweils mehr als 5.000 Quadratmetern bei – darunter Atos IT Solutions and Services, Idealo, Amazon und AVM Computersysteme. Insbesondere dem TMT-Bereich mit seiner Vielzahl an Kreativunternehmen und einer dynamischen Start-up-Szene kommt in der Bundeshauptstadt eine zunehmend bedeutende Rolle zu.“
Auch in Hamburg konnte mit 223.000 Quadratmeter ein zufriedenstellendes Halbjahresergebnis registriert werden. Nicht zuletzt durch die Großanmietung von über 32.000 Quadratmeter durch die Deutsche Telekom am Überseering im Teilmarkt City-Nord sowie die Eigennutzung der Marquard & Bahls AG in der HafenCity lag der Flächenumsatz zwei Prozent über dem Vorjahresergebnis.
In München, Deutschlands größtem und umsatzstärkstem Bürovermietungsmarkt, ging der Flächenumsatz in den ersten beiden Quartalen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum indes um knapp vier Prozent auf 308.800 Quadratmetern zurück. Konnte im ersten Quartal 2014 dank sieben Großvermietungen über 5.000 Quadratmeter, darunter Anmietungen im Osten Münchens durch BayWa, BrainLab und durch das Bayerische Ministerium für Gesundheit und Pflege, noch ein deutliches Umsatzplus verzeichnet werden, sorgte das Ausbleiben von großvolumigen Anmietungen und Eigennutzertransaktionen im zweiten Quartal für eine insgesamt leicht rückläufige Marktentwicklung.
Ein Rückgang wurde auch im Düsseldorfer Marktgebiet (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) verzeichnet. Hier lag der Flächenumsatz mit 165.300 Quadratmeter acht Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Wesentliche Gründe hierfür liegen vor allem in den Prolongationen, die nicht zum Vermietungsumsatz zählen, sowie in der geringen Anzahl von Großtransaktionen im ersten Halbjahr. Auch in Frankfurt resultierte das Ausbleiben von großvolumigen Vermietungen oder Eigennutzungen im zweiten Quartal für einen Flächenumsatz von 165.400 Quadratmetern, was einem deutlichen Rückgang von 19 Prozent gegenüber dem Halbjahresergebnis des Vorjahres entspricht.

Leerstandsabbau setzt sich fort
Erfreulich ist die Fortsetzung des Leerstandsabbaus in den Top 5-Bürostandorten. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ging der Leerstand insgesamt um rund 222.000 auf aktuell 6,64 Millionen Quadratmeter zurück. Dementsprechend reduzierte sich die durchschnittliche Leerstandsrate zum Halbjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 9,5 Prozent. „Vor allem zahlreiche Abrisse nicht mehr marktgängiger Bürogebäude und die Umwidmung alter Bestandsobjekte in dringend benötigten Wohnraum in den Metropolen haben den Leerstand schrumpfen lassen. Auch der sehr geringe Anteil spekulativ errichteter Büroflächen trägt zu dieser Entwicklung bei, die sich weiter fortsetzen wird. Zudem sind bereits knapp zwei Drittel der rund 2,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche, die bis Ende 2016 neu an den Markt kommen werden, belegt und moderne, effiziente Innenstadtlagen werden zunehmend knapper“, erläutert Linsin.

Spitzenmiete legt nur in München zu – Durchschnittsmieten steigen in fast allen Standorten
Zur Jahresmitte 2014 blieben in den großen Büromärkten die erzielbaren Spitzenmieten überwiegend stabil. Einzig in München lag diese mit 33,00 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgrund des sehr limitierten Flächenangebots an Topobjekten in Innenstadtlagen knapp fünf Prozent über dem Vorjahreswert. Die Nachfrage nach modernen Flächen in den innerstädtischen Teilmärkten und höherpreisige Anmietungen in Projektentwicklungen sorgten indes für einen weiteren Anstieg der gewichteten Durchschnittsmieten. Am stärksten konnte diese mit 17 Prozent auf rund 19,70 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt zulegen, gefolgt von München, wo die Durchschnittsmieten um gut neun Prozent auf aktuell 16,00 Euro gestiegen sind. Auch in Hamburg und Berlin legte die durchschnittliche Marktmiete um drei bzw. zwei Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau zu. Lediglich in Düsseldorf tendierte diese etwas schwächer.

Ausblick: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben – Mehr Vermietungsdynamik für die zweite Jahreshälfte erwartet
„Auch wenn der Schwung in der ersten Jahreshälfte in einigen Märkten etwas fehlte, rechnen wir aufgrund der tendenziell positiven Grundstimmung am Markt und den allgemein robusten Fundamentaldaten mit einer Belebung der Vermietungsmärkte in der zweiten Jahreshälfte, zumal sich die bisher aufgeschobenen Anmietungsentscheidungen zahlreicher Unternehmen in konkreten Transaktionen niederschlagen werden. Insofern erwarten wir für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz in den Topstandorten, der leicht über dem Vorjahresniveau liegen könnte. Da die Fertigstellungspipeline bis Ende 2016 zu einem Großteil bereits dem Markt nicht mehr zur Verfügung steht, die Unternehmen aber nach wie vor auf der Suche nach effizienten, innenstadtnahen Flächen sind, erwarten wir ein weiteres Absinken der Leerstandsquoten und tendenziell leicht steigende Mietpreise“, so Ape abschließend.

Die vollständige Pressemitteilung inkl. aller Abbildungen finden Sie im Anhang.

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Agency Germany
+49 69 17 00 77 11
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Pressemitteilung

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