Flächenumsatz dennoch 38 Prozent unter dem Niveau der ersten drei Quartale des Vor

Zwei Eigennutzerdeals mit jeweils mehr als 200.000 Quadratmeter trieben den Umsatz

Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 13,4 Prozent auf 8,19 Euro pro Quadratmeter und Monat

In den ersten drei Quartalen 2023 verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 4,07 Millionen Quadratmetern*. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 38 Prozent. Zwar lag das bisherige Marktgeschehen damit 19 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt, zugleich stellt es aber auch ein Niveau dar, das bis 2015 nur in Ausnahmefällen erreicht wurde. Dies ist ein Ergebnis des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mit einem Flächenumsatz von 1,7 Millionen Quadratmeter handelte es sich trotz der wirtschaftlich unsicheren Gesamtlage bei dem dritten Quartal dennoch um das Quartal mit dem aktivsten Marktgeschehen seit dem zweiten Quartal 2022. Und selbst nach Abzug zwei großer Eigennutzungen verblieben im abgelaufenen Quartal noch immer 1,3 Millionen Quadratmeter, womit es das stärkste Quartal im bisherigen Jahresverlauf bleibt. Bei den beiden Eigennutzungen handelt es sich um einen 260.000-Quadratmeter-Neubau von Daimler Trucks in Halberstadt sowie um einen 210.000-Quadratmeter-Neubau von VW in Salzgitter. Trotz dieser zwei großen Neubau-Eigennutzungen, bei denen es sich zugleich um die zwei größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf handelte, gingen im Vorjahresvergleich sowohl der Anteil von Eigennutzern am gesamten Marktgeschehen leicht zurück (um zwei Prozentpunkte auf 29 Prozent), als auch der Anteil von Neubauten (um sieben Prozentpunkte auf 57 Prozent).

Handelsunternehmen weniger dynamsich

Beide der zuvor genannten Top-Deals entfielen, wie insgesamt sieben der zehn größten Abschlüsse im bisherigen Jahresverlauf, auf Produktionsunternehmen. Als einziges der drei großen Nachfragesegmente konnte Produktion damit im Jahresvergleich sogar deutlich zulegen – und dass, obwohl 2022 die große Fabrik von Tesla in Brandenburg in der Statistik berücksichtigt wurde. Im bisherigen Jahresverlauf erreichte der Flächenumsatz von Produktionsunternehmen 40 Prozent des gesamten Umsatzvolumens. Das sind 18 Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum. „Dabei handelt es sich aber nicht immer um Produktionsflächen, sondern sehr oft um klassische Logistikflächen. Das oft diskutierte Reshoring von Produktionskapazitäten zeigt sich bisher in der Praxis kaum“, erklärt Koepke. Beispielsweise muss Daimler Trucks nach der vereinbarten Abkoppelung vom einstigen Mutterkonzern nun ein eigenes Logistiknetzwerk aufbauen. Leicht um einen Prozentpunkt auf 28 Prozentpunkte zulegen konnte der Flächenumsatz von Logistikunternehmen – sie verzeichneten aber einen deutlichen absoluten Rückgang ihres Flächenumsatzes um 38 Prozent. Deutlich zeigte sich vor allem die Schwäche der Handelsunternehmen inklusive des Onlinehandels. Ihr Flächenumsatz ging um fast 70 Prozent zurück. Ihr Anteil ist damit um 20 Prozentpunkte auf 19 Prozent eingebrochen.

Rhein-Main-Gebiet und Logistikregion München legten zu

In den Top-5-Märkten fiel der Rückgang des Flächenumsatzes noch deutlicher aus als im Gesamtmarkt: Um 45 Prozent auf knapp eine Million Quadratmeter. Dennoch konnten zwei Regionen – Rhein-Main und München – im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2022 sogar einen Anstieg ihres Flächenumsatzes verbuchen. Mit einem Anstieg um 13 Prozent erreichte die Region Rhein-Main einen Flächenumsatz von 276.000 Quadratmeter, womit sie den größten der Top-5-Märkte darstellte. Die Marktregion Berlin verzeichnete den stärksten Rückgang (um 72 Prozent) – auch bedingt auf die Ansiedlung von Tesla im Vergleichszeitraum– und Düsseldorf war mit 95.000 Quadratmetern der kleinste der Top-5-Märkte.

Mietniveau steigt vor allem noch bei Neubauten

Im Vorjahresvergleich legte die Spitzenmiete für Logistikimmobilien im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 13,4 Prozent auf 8,19 Euro pro Quadratmeter und Monat zu. 

Jenseits der Top-Märkte, die auch weiterhin von Flächenknappheit geprägt sind, hat sich das Mietniveau jedoch stabilisiert – wenn auch auf einem hohen Niveau.

Prognose für das Gesamtjahr 2023

„Die Überkonjunktur der Jahre 2021/2022 infolge des Booms im Onlinehandel ist vorbei. Angesichts einer schwachen Konjunktur, niedrigem Leerstand, dem Trend zu mehr Mietvertragsverlängerungen aufgrund stark gestiegener Mietpreise, weniger spekulativer Neubauten und einem knappen Grundstücksangebot erwarten wir für das Gesamtjahr einen Flächenumsatz am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt von fünf bis 5,5 Millionen Quadratmeter, was immerhin über dem Zehnjahresdurchschnitt der ersten drei Quartale liegt“, erwartet Koepke.