• Flächenumsatz von rund 126.000 Quadratmetern zum Jahresbeginn
• Verstärkte Nachfrage im mittleren Flächensegment
• Konstantes Niveau bei der Spitzenmiete mit 5,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat
• Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2016 auf Vorjahresniveau realistisch

Der Lager- und Logistikimmobilienmarkt Hamburg startet solide in das neue Jahr. Im ersten Quartal 2016 wurden insgesamt rund 126.000 Quadratmeter Lager- und Logistikflächen in und um die Hansestadt vermietet. Dies ist das Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmen CBRE.

Vermietungsdynamik vor allem im mittleren Segment

Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen war zum Jahresbeginn geprägt durch den Bedarf zwischen 3.000 und 5.000 Quadratmetern. In dieser Größenklasse konnten insgesamt zehn Abschlüsse mit knapp 45.000 Quadratmetern mehr als ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes realisieren. Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Umsatz in diesem Segment damit fast verfünffacht, gegenüber dem Vorquartal mehr als verdoppelt.

„Bei der derzeit geringen Verfügbarkeit größerer zusammenhängender Flächeneinheiten ab 10.000 Quadratmetern weichen Nutzer verstärkt auf kleinere Losgrößen aus, was sich besonders im mittleren Segment von 3.000 bis 5.000 Quadratmetern bemerkbar macht“, erklärt Freitag.

Billbrook attraktivster Teilmarkt
Mit rund 49.600 Quadratmetern hatte das Gewerbegebiet Billbrook einen Anteil von gut 39 Prozent am Gesamtumsatzvolumen. Insbesondere Logistikdienstleister und Handelsunternehmen, darunter DHL Express mit 4.500 Quadratmetern und die team-sped Seehafenspedition mit knapp 5.000 Quadratmetern, präferierten die exzellente infrastrukturelle Anbindung sowie das flexible Flächenangebot im Teilmarkt Billbrook. Der Teilmarkt Rade folgte mit insgesamt 18.500 Quadratmetern, unter anderem durch den Abschluss von LZ Logistik GmbH im VGP Park in Rade mit 11.000 Quadratmetern, welcher gleichzeitig die größte Anmietung im ersten Quartal im gesamten Hamburger Marktgebiet darstellte. Die Nachfrage konzentrierte sich auf das Stadtgebiet mit 83.100 Quadratmetern (zwei Drittel) gegenüber rund 43.000 Quadratmetern (ein Drittel) im Hamburger Umland.

Spitzenmiete bleibt stabil
Die realisierten Mietpreise blieben gegenüber dem Vorjahr stabil. Während die Spitzenmiete bei 5,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat verblieb, stieg die gewichtete Durchschnittsmiete insgesamt um knapp zwei Prozent leicht an auf 4,73 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Das leichte Mietpreiswachstum ist vor allem durch Abschlüsse im Stadtgebiet bedingt. Während die Durchschnittsmiete hier durch einige hochpreisige Abschlüsse um knapp drei Prozent auf 4,88 Euro pro Quadratmeter pro Monat anstieg, lässt sich im Umland weiterhin eine rückläufige Mietpreisentwicklung beobachten. Wenngleich in einigen Neubauprojekten Abschlüsse noch über dem Niveau der Spitzenmiete realisiert wurden, fiel die Durchschnittsmiete dabei um rund drei Prozent auf 4,39 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Die Projektpipeline ist mit rund 152.000 Quadratmetern Lager- und Logistikflächen, die nach derzeitigem Kenntnisstand 2016 realisiert werden, wieder gut gefüllt. Der spekulative Anteil beträgt dabei knapp 54 Prozent, sodass von einer sukzessiven Entspannung der Angebotssituation ausgegangen werden kann. „Projektentwickler reagieren auf die knappe Verfügbarkeit im großflächigen Bereich. Wir haben einige sehr interessante Projektentwicklungen in der Pipeline. Darunter befinden sich zum Beispiel Projekte mit insgesamt rund 45.000 Quadratmetern in Winsen, rund 11.500 Quadratmeter Logistikflächen in Harburg oder Rade, wo bis zu 90.000 Quadratmeter für verschiedene Nutzungskonzepte spekulativ geplant sind“, so Freitag.

Positive Prognose für das Gesamtjahr
Vor dem Hintergrund der soliden konjunkturellen Lage in Deutschland startete die Hamburger Wirtschaft gut in das neue Jahr. Gemäß des Hamburger Konjunkturbarometers der Handelskammer Hamburg bewerten rund ein Drittel der Unternehmen die Geschäftslage als „gut“. Mehr als die Hälfte erwartet „etwa gleich bleibende“ und rund ein Viertel eine „eher günstigere“ Entwicklung in den kommenden Monaten. Die wirtschaftliche Lage der Logistikbranche, entsprechend des Sentiment-Indikators des BVL, entwickelte sich dagegen im ersten Quartal vorsichtiger, was mit einer ganzen Reihe von makroökonomischen Herausforderungen im Frühjahr 2016 zusammenhängt.

„Besonders die nachlassende Nachfrage aus China, Russland und den Emerging Markets, volatilere Aktienmärkte oder ein möglicher Brexit sind Themen, die dazu führen, dass die Lageeinschätzung und Erwartungen der Logistikdienstleister gedämpft sind und letztlich die Konjunktur am Logistikimmobilienmarkt insgesamt beeinflussen. Die Metropolregion Hamburg weist jedoch exzellente Fundamentaldaten auf, positive Impulse erwarten wir in diesem Jahr von einem starken Binnenkonsum und sehr guten Perspektiven für den Handel. Der Onlinehandel entdeckt die Hansestadt erst langsam, sei es als Absatzmarkt oder als Drehscheibe für den In- oder Export“, sagt Jan Linsin.

„Eine Reihe von größeren Flächengesuchen sind im Markt. Wir blicken optimistisch in die kommenden Monate und gehen davon aus, dass sich das Umsatzvolumen des Gesamtjahres 2016 auf dem Niveau des Vorjahres (588.400 Quadratmeter) wiederfinden wird, sagt Frank Freitag.

Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q1 2016

Ausgewählte Flächenumsätze in Hamburg (Q1 2016)

Quelle: CBRE Research, Q1 2016

Ansprechpartner:
Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Frank Freitag
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Hamburg
+49 40 80 80 20 25
frank.freitag@cbre.com