• Investmentvolumen in den ersten drei Monaten 2016 mit 8,2 Milliarden 14 Prozent unter Vorjahresergebnis
• Büroinvestments als die dominierende Anlageklasse bei Gewerbeimmobilien – deutliche Zuwächse bei alternativen Immobilienanlagen
• Anteil ausländischer Investoren ging auf Käuferseite auf 30 Prozent zurück – nationale Investoren fokussieren sich aufgrund der anhaltenden geopolitischen Spannungen auf ihren Heimatmarkt
• Immobilienrenditen stabilisieren sich auf niedrigem Niveau – weiterer Rückgang für Core-Produkte im Jahresverlauf 2016 erwartet
• Deutschland laut CBRE Umfrage auf Platz Eins bei den europäischen Immobilieninvestoren – Nachfrage nach deutschen Assets ungebremst groß
• Transaktionsumsatz 2016 aufgrund der angebotsseitigen Produktverknappung voraussichtlich unter dem sehr guten Vorjahresergebnis – 50 Milliarden Euro dennoch möglich

Im ersten Quartal 2016 wurden auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien 8,2 Milliarden Euro umgesetzt. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Auch wenn der Transaktionsumsatz gegenüber dem Vorjahr etwas weniger dynamischer ausgefallen ist, liegt das Gesamtergebnis der ersten drei Monate 2016 fast zwölf Prozent über dem Durchschnitt der Auftaktquartale der letzten fünf Jahre.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

Quelle: CBRE Research 2016

Anlageklasse Logistik legte um 135 Prozent zu
Investoren weichen verstärkt auf alternative Anlageklassen wie Logistik sowie Gesundheits- und Sozialimmobilien aus, da sich hier im Vergleich zu den traditionellen Anlageklassen Büro oder Einzelhandel höhere Renditen erzielen lassen. Hinzu kommt, dass sich hier ein breiteres Angebot an guten Produkten zu moderaten Preisen finden lässt, wenngleich es sich, wie etwa bei Pflegeimmobilien, um ein Nischensegment handelt. Das in Logistikimmobilien investierte Volumen hat sich mit über einer Milliarde Euro im Vergleich zum ersten Quartal 2015 mehr als verdoppelt. Anteilig erreichte diese Anlageklasse 13 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, verglichen mit fünf Prozent im Vorjahreszeitraum. „Damit etabliert sich diese Assetklasse weiter bei institutionellen Investoren und es zeigt sich das gestiegene Interesse der nationalen und internationalen Anleger am logistikaffinen Produktionsstandort Deutschland. Auch das veränderte Einkaufsverhalten der Deutschen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Handelslogistik, stationär wie online, wirkt sich positiv aus“, sagt Linsin. Ebenfalls deutlich mehr wurde in andere Nutzungsarten investiert, darunter vor allem Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen. Auch Hotelimmobilien stehen weiter im Fokus und wurden deutlich stärker gehandelt als noch im Vorjahreszeitraum. Hier schlug ein Plus von 30 Prozent auf 750 Millionen Euro zu Buche.

Büro weiterhin Nummer Eins – Produktknappheit im Einzelhandelsbereich verschärft sich
Die Anlageklasse Büro ist weiterhin stark nachgefragt. Anteilig wurde fast jeder zweite Euro des registrierten Transaktionsvolumens in den ersten drei Monaten hier investiert. Gestützt wird dieses hohe Niveau durch die positiven Entwicklungen an den Bürovermietungsmärkten und der makroökonomischen Entwicklung. Während die Vermietungsumsätze im Bürosegment im ersten Quartal 2016 um knapp ein Fünftel zulegten, sanken die Leerstände in allen Topstandorten weiter ab. Insbesondere in den Topstandorten dominierten Investments in Büroimmobilien deutlich, zumal die Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter steigen, während in den B-Standorten eher Handels- und Logistikobjekte den Eigentümer wechselten. Im Einzelhandelsbereich limitierte das Angebot im Core-Segment deutlich das Investmentvolumen. Der Rückgang von 59 Prozent im Vergleich zum Jahresauftakt 2015 ist im Wesentlichen auf große Portfoliotransaktionen, die in den ersten drei Monaten des vergangenen Jahres getätigt wurden (u.a. die Übernahme von Corio inklusive deren fünf deutschen Shopping-Center durch das französische Unternehmen Klépierre), zurückzuführen, während aktuell vergleichbar große Pakete nicht gehandelt wurden.

Internationale Investoren bestätigen hohes Interesse bei zurückhaltendem Engagement
Internationale Anleger zeigten sich bislang zurückhaltender als im Vergleichszeitraum. Dennoch ist das Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien ungebrochen hoch, wie sich auch in mehreren großen Portfoliotransaktionen zeigte. Dies bestätigt auch der EMEA Investor Intentions Survey 2016, der zeigt, dass Deutschland das für Investoren interessanteste Land Europas darstellt. Im Gegensatz zu deutschen Investoren, die vorwiegend Einzelobjekte erwarben, versuchen ausländische Anleger durch den Kauf von Paketen ihr Portfolio hierzulande zu erweitern. „Ausländische Investoren suchen händeringend nach Investitionsmöglichkeiten hierzulande und finden sich regelmäßig unter den Topbietern bei den zum Verkauf stehenden Immobilien. Jedoch sehen sie sich einer sehr starken inländischen Konkurrenz gegenüber, die vor allem im Core- und Core Plus-Segment um das knapper werdende Produktangebot bietet“, so Klein.

Bei den internationalen Investoren dominierten weiterhin nordamerikanische institutionelle Anleger und Kapitalsammelstellen sowie Investoren aus Großbritannien. Die stärksten Käufergruppen am gesamten Transaktionsumsatz waren mit anteilig jeweils 25 Prozent Offene Immobilien- und Spezialfonds und die Gruppe der Asset- und Fondsmanager, gefolgt von Projektentwicklern, die einen relativen Anteil von zwölf Prozent auf sich vereinen konnten. Insgesamt wurde ein geringeres Volumen im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum, was unter anderem jedoch auch an den hohen Volumina der im ersten Quartal 2015 gehandelten Portfolios liegt. Die Anzahl an Großtransaktionen (Einzelverkäufe und Immobilienportfolios) mit jeweils mindestens 100 Millionen Euro Investitionsvolumen entspricht in etwa dem Vorjahresniveau, wobei jedoch 2016 bis dato in diesem Segment gut eine Milliarde Euro weniger umgesetzt wurde. Im ersten Quartal 2016 standen zwölf Deals, darunter acht Pakete, zu denen unter anderem je zwei Logistik- und Pflegeheim-Portfolios zählten, den 13 Deals, davon sieben Portfolios, im ersten Quartal 2015 gegenüber, welche knapp 3,1 Milliarden Euro ausmachten.

Renditen stabilisieren sich auf niedrigem Niveau
Die hohe Nachfrage und das begrenzte Produktangebot im Core-Bereich sorgen dafür, dass die Nettoanfangsrenditen für Premiumimmobilien in allen Anlageklassen weiterhin deutlich unter Druck stehen. Im Bürosegment blieben die Werte in den Topstandorten auf dem historisch niedrigen Stand. Die Nettoanfangsrenditen bewegen sich zwischen 3,65 Prozent in München und 4,45 Prozent für erstklassige Produkte in Düsseldorf, wobei die NRW-Landeshauptstadt im Vergleich zum Vorquartal einen Rückgang der Spitzenrendite um zehn Basispunkte zu verzeichnen hatte. Damit liegt die durchschnittliche Büro-Spitzenrendite knapp 400 Basispunkte über der risikolosen Benchmarkrendite einer zehnjährigen Bundesanleihe, die Ende März 2016 bei 0,17 Prozent lag. Dies ist ein wesentlicher Grund für Portfolioumschichtungen in Richtung der Assetklasse Immobilien. Auch im Einzelhandelsbereich sorgt das knappe Angebot in Verbindung mit der ungebrochen hohen Nachfrage für Tiefststände bei den Renditen. Erstklassige Einkaufszentren in Toplage liegen derzeit bei 4,10 Prozent. Für Fachmärkte sowie Bau- und Heimwerkermärkte werden aktuell 6,00 Prozent und 6,25 Prozent, für Fachmarktzentren 5,25 Prozent aufgerufen. Für innerstädtische Geschäftshäuser in den Premiumlagen der Topinvestmentmärkte blieben die Werte zum Vorquartal überwiegend stabil. Im Mittel liegt die Spitzenrendite bei 3,82 Prozent und damit 18 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Noch stabil zeigte sich die Nettoanfangsrendite zum Jahresbeginn 2016 für Logistikimmobilien (5,20 Prozent) und Hotelobjekte (5,00 Prozent).

„Um ihre Renditeanforderungen zu erfüllen weichen Investoren zunehmend auf gute Produkte in sekundären oder sogar peripheren Lagen innerhalb der Topinvestmentzentren aus, wodurch auch hier sinkende Nettoanfangsrenditen zu registrieren sind“, sagt Linsin. „Daneben stellen wir auch ein weiter steigendes Interesse der Investoren an Projektentwicklungen und Refurbishment-Immobilien fest, um so zum einen die Anlageziele zu erreichen und darüber hinaus eine höhere risikoadjustierte Rendite zu erzielen. Das von uns registrierte Transaktionsvolumen lag im ersten Quartal hier gut 30 Prozent über dem Vorjahreswert und unterstreicht die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren. Eine Strategie, die zunehmend auch von klassischen Core-Investoren wie Offenen Immobilien- und Spezialfonds sowie von Pensionsfonds verfolgt wird“, sagt Linsin.

Prognose: Belebung im weiteren Jahresverlauf, Transaktionsvolumen 2016 wird herausragendes Vorjahresergebnis wohl nicht erreichen
„Das Auftaktquartal ist nicht immer der aussagekräftigste Gradmesser für den weiteren Jahresverlauf. Auch zu Beginn des letzten Jahres hätte keiner mit dem außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen gerechnet, das wir zum Jahresultimo 2015 mit über 55 Milliarden Euro letztlich verzeichnen konnten“, sagt Klein. „Wir sind zuversichtlich, dass trotz der limitierten Produktverfügbarkeit auch 2016 ein sehr gutes Investmentjahr für den Gewerbeimmobilienmarkt werden wird, wenngleich das gesamte Investmentvolumen sicherlich unter dem herausragenden Ergebnis des letzten Jahres liegen wird. Gerade die ausgezeichnete Gesamtverfassung der deutschen Wirtschaft und Deutschlands Status als sicherer Anlagehafen – insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden geopolitischen Verwerfungen und Krisen – sorgen für einen stetigen Kapitalzustrom, der um das knapper werdende Core-Produkt konkurriert“, sagt Klein.

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany 
+49 69 17 00 77 55 
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com