Produktmangel am Berliner Büromarkt
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Bürovermietungsumsatz von 588.300 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen
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Leerstand sinkt auf 2,4 Prozent
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Spitzenmiete steigt um 12 Prozent auf 32,50 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete steigt um über 11 Prozent auf knapp 20,36 Euro
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Investmentvolumen von 4,7 Milliarden Euro – Anteil ausländischer Investitionen rückläufig
Der Berliner Bürovermietungsmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen einen Umsatz von 588.300 Quadratmetern. Dies bedeutet einen Rückgang von fast 18 Prozent im Vergleich zum starken Vorjahresergebnis. Das zehnjährige Mittel der ersten drei Quartale übertrifft das Ergebnis dagegen um 33 Prozent. Das Transaktionsvolumen des Investmentmarktes bewegt sich mit 4,7 Milliarden Euro knapp 18 Prozent unter dem Transaktionsvolumen des Vorjahres. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Die Leerstandsrate ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch einmal deutlich gesunken – auf 2,4 Prozent im gesamten Stadtgebiet. In den zentralen Teilmärkten haben wir praktisch eine Vollvermietung. Die sich weiter verschärfende Angebotsknappheit wird auch im Jahresendquartal für ein rückläufiges Umsatzvolumen auf dem Vermietungsmarkt sorgen. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Umsatz von 800.000-850.000 Quadratmetern.
Zweistelliges Mietpreiswachstum. Vollvermietung. Überschaubare Projektpipeline. Und ein Berlin, das wächst und wächst. Es gibt kaum einen Investor, der nicht an dieser Entwicklung teilhaben möchte. Der Berliner Investmentmarkt wird einzig durch die verfügbaren Objekte begrenzt.
Eine Folge des Produktmangels ist, dass sich internationale Investoren in den vergangenen drei Quartalen immer seltener durchsetzen konnten – minus 15,5 Prozentpunkte auf immerhin noch 56 Prozent. Dies verdeutlicht wie sehr einheimische Investoren von der positiven Entwicklung Berlins überzeugt sind. Entscheidend war zudem ein Rückgang des in großvolumigen Deals allokierten Kapitals, die für internationale Investoren meist besonders interessant sind.
In den ersten drei Quartalen 2017 wurden in Transaktionen oberhalb von 100 Millionen Euro noch 3,3 Milliarden Euro in Berliner Objekte investiert, in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres hingegen nur 2,1 Milliarden Euro.
Mietwachstum setzt sich fort
Die sinkenden Leerstandsraten treiben das Mietwachstum weiter voran. Die Spitzenmiete liegt nach Abschluss des dritten Quartals bei 32,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und damit 12 Prozent höher als im Vorjahr. Ein ähnlicher Anstieg ist bei der gewichteten Durchschnittsmiete zu registrieren. Diese liegt bei 20,36 Euro pro Quadratmeter pro Monat, was ein Plus von über 11 Prozent zum Vorjahresniveau bedeutet.
Projektentwicklungen sorgen für keine Entlastung
Von den sich in der Projektpipeline befindlichen Flächen werden lediglich 41 Prozent spekulativ entwickelt. Insgesamt befinden sich bis ins Jahr 2020 noch 1.323.700 Quadratmeter in der Pipeline. Aufgrund des Nachfrageüberhangs ist jedoch davon auszugehen, dass sich der Anteil spekulativ entwickelter Flächen noch einmal verringern wird und zu keiner spürbaren Entspannung der Angebotssituation führen wird.
Berliner Investment- und Bürovermietungsmarkt Q3 2018
Quelle: CBRE Research, Q3 2018.
Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q3 2018.
Investmentmarkt Berlin: Spitzenrendite Büro vs 10-j. Bundesanleihe
Quelle: CBRE Research, Q3 2018.
Ansprechpartner:
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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
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