Neues Rekordergebnis am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt
Transaktionsvolumen stieg um 61 Prozent auf rund 3,4 Milliarden Euro
Spitzenrendite für Pflegeheime sank auf vier Prozent
Portfolio-Transaktionen mit 71 Prozent Marktanteil
Marktanteil internationaler Investoren stieg auf 69 Prozent
2020 stieg das Investitionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 61 Prozent auf 3,38 Milliarden Euro. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro fiel dabei vor allem das Schlussquartal besonders dynamisch aus. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Mit diesem Rekordergebnis hat der Gesundheitsimmobilienmarkt 2020 die bisherigen Top-Jahre 2016 und 2018 noch einmal deutlich übertroffen.
Entscheidend für dieses Ergebnis war nicht nur die ungebrochen hohe Nachfrage von Investoren, sondern auch die wirtschaftlich stabile Lage der Betreiber, die unter anderem durch die Erstattung pandemiebedingter Mehrausgaben durch die Regierung zumindest teilweise sichergestellt wurde.
Gut 20 Prozent des Investitionsvolumens entfielen 2020 auf Projektentwicklungen – darunter ein Pflegeheimportfolio mit acht Projekten, in das Cofinimmo aus Belgien im vierten Quartal 250 Millionen Euro investierte. Im Vorjahr betrug der Marktanteil von Projektentwicklungen 15 Prozent. „Dennoch hinken die Neubauaktivitäten vor allem im Pflegeheimsegment dem gesellschaftlichen Bedarf hinterher. Grund dafür sind die Kapitalwerte von Pflegeheimen, die deutlich niedriger ausfallen als im klassischen Wohnungsbau – so fällt es vielen Projektentwicklern schwer, zum einen für Pflegeheime geeignete Grundstücke zu erwerben und zum anderen, dass diese dann auch rentabel sind“, sagt Richolt.
Im vergangenen Jahr konnte die dominierende Subassetklasse Pflegeheime ihren Marktanteil noch einmal deutlich ausbauen. Dieser stieg um 16 Prozentpunkte auf nun 72 Prozent. Aber auch betreutes Wohnen konnte Zuwächse verzeichnen. Diese Assetklasse baute ihren Marktanteil um zwölf Prozentpunkte auf 14 Prozent aus. „Betreutes Wohnen ist mittlerweile etabliert und wird verstärkt von Investoren stark nachgefragt. Grund dafür sind vor allem die geringeren regulatorischen Vorgaben im Vergleich zu Pflegeheimen. Dennoch gibt es seitens der Investoren auch angesichts des transaktionsreichen Jahres 2020 noch immer einen Nachfrageüberhang“, erläutert Richolt.
Internationale Investoren waren 2020 überproportional vertreten. Ihr Marktanteil betrugt 69 Prozent, ein Plus von acht Prozentpunkten. Getrieben wurde diese Entwicklung vor allem durch große Portfoliotransaktionen – von den neun 2020 gehandelten Gesundheitsimmobilienportfolios, welche die 100-Millionen-Euro-Grenze überschritten, wurden acht von europäischen Investoren gekauft.
Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt ist für ausländische Investoren attraktiv, da er langfristig Finanzierungen bietet und sich der Betreibermarkt immer schneller professionalisiert und konsolidiert. Dazu gehört auch ein Anstieg von im Ausland ansässigen Betreibern, die entsprechenden Investoren bereits bekannt sind.
Die zunehmende Professionalisierung des Betreibermarkts sowie der Renditespread zu Anlagealternativen lässt Gesundheitsimmobilien aber auch für inländische institutionelle Investoren immer attraktiver werden.
Spitzenrendite geht weiter zurück
Ende 2020 lag die Spitzenrendite von Pflegeheimen bei vier Prozent. Verglichen mit Ende 2019 ist dies eine Renditekompression um 50 Basispunkte – und allein seit dem dritten Quartal 2020 um 25 Basispunkte. „Steigende Investorennachfrage, knappes Produkt und kurz- wie langfristig äußerst verlässliche Cashflows auch während der Pandemie und Wirtschaftskrise sind die Faktoren, welche die Spitzenrendite von Pflegeheimen auch 2020 weiter sinken ließen. Die Spitzenrenditen für Pflegeimmobilien haben damit ihre ununterbrochene Talfahrt weiter fortgesetzt – vor etwas mehr als zehn Jahren starteten die Renditen bei knapp acht Prozent“, erläutert Schulte. „2021 werden die Spitzenrenditen weiterhin unter Druck bleiben.“
Ausblick auf 2021
„Auch 2021 gilt die altbekannte Formel des Gesundheitsimmobilienmarkts – das Investitionsvolumen wird angesichts der großen Investorennachfrage lediglich durch das Produktangebot begrenzt“, sagt Richolt.
Immer mehr deutsche Investoren haben Gesundheitsimmobilien im Blick. Sie sehen die Objekte als gute Alternative zu anderen etablierten Immobilienassetklassen, die in der Krise größeren Herausforderungen gegenüberstehen, und werden von der defensiven und konjunkturunabhängigen Assetklasse Gesundheitsimmobilien angezogen. Angesichts der demographischen Entwicklung in Deutschland und dem hohen Bedarf an professionellen Pflegeplätzen und altersgerechten betreuten Wohnformen wird privates Immobilienkapital dringend benötigt, um den gesellschaftlichen Herausforderungen gerecht zu werden und den Pflegenotstand, der sich auch im Mangel an Pflegekräften zeigt, zu beseitigen.
Ansprechpartner:
Dirk Richolt
CBRE GmbH
Head of Real Estate Finance
+49 69 17 00 77 628
dirk.richolt@cbre.com
Tim Schulte
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Director Valuation Advisory Services
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tim.schulte@cbre.com
Dr. Jan Linsin
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Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
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Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2019 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über 530 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen: Facility-, Transaktions- und Projekt-Management; Investment-Management; Bewertung; Immobilienvermietung; strategische Beratung; Immobilienverkauf; Finanzierungsdienstleistungen und Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. www.cbre.de