• Büroflächenumsatz stieg im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 28 Prozent auf 144.700 Quadratmete
• Bürospitzenmiete legte um 14,3 Prozent auf 52,00 Euro pro Quadratmeter zu
• Investitionsvolumen stieg um 71 Prozent auf rund 1,21 Milliarden Euro
• Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien blieb seit Jahresende stabil bei 4,8 Prozent

Im ersten Quartal 2024 erreichte der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 144.700 Quadratmetern. Verglichen mit dem ersten Quartal 2023 ist das ein Anstieg um 28 Prozent – und um drei Prozent im Vergleich zum Schlussquartal 2023. Auf das Stadtgebiet München entfielen 81 Prozent des Flächenumsatzes im Gesamtjahr, auf die Lagen innerhalb des mittleren Rings 39 Prozent. Auf die peripheren Teilmärkte im Münchner Umland entfielen somit lediglich 19 Prozent. Der Immobilieninvestmentmarkt verspürte ebenfalls einen Aufwind – er legte im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 71 Prozent auf 1,21 Milliarden Euro zu. Davon entfielen 602 Millionen Euro auf Büroimmobilien. Maßgeblich für das Gesamtergebnis waren größere Einzelabschlüsse mit größeren Einzelhandelsanteilen, darunter die Fünf Höfe und die Maximilianstraße 12-14 – die mit dem Kapital privater Family Offices erworben wurden. Daneben wurden jedoch auch verstärkt Value-add-Transaktionen getätigt, darunter das Helmholtz (Helmholtzstraße 2) oder die ARTE Fabrik. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Die stärkste Nachfragegruppe bildeten Unternehmen aus dem für den Standort München traditionell bedeutsamen Industrie-/Bau-Sektor (24 Prozent), gefolgt von Beratern (18 Prozent) und dem IT-Sektor (14 Prozent)

Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt lag Ende des ersten Quartals 2024 bei 6,3 Prozent und stieg damit zum Vorjahreszeitraum um 2,6 Prozentpunkte an und zum Vorquartal um 0,4 Prozentpunkte. Es ist der höchste Wert seit dem ersten Quartal 2015. Im Stadtgebiet Münchens liegt die Leerstandsrate bei 5,0 Prozent (plus 0,4 Prozentpunkte zum Vorquartal) und innerhalb des mittleren Rings bei 2,7 Prozent (unverändert zum Vorquartal). Im Umland liegt die Leerstandsrate gar bei 11,6 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte zum Vorquartal). Das Volumen verfügbarer Untermietflächen betrug 177.200 Quadratmeter und ist damit gegenüber dem Vorquartal wieder leicht rückläufig (minus drei Prozent).

Das Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal lag bei 69.100 Quadratmeter (24 Prozent unter dem Quartalsschnitt der letzten fünf Jahre seit dem ersten Quartal 2019) – davon waren 30.000 Quadratmeter unvermietet. Die Projektpipeline wird im aktuellen Marktumfeld durch Finanzierungs- und Baukosten sowie gestiegener Unsicherheit bei Projektentwicklern weiter deutlich ausgebremst. Bis Ende 2026 sind nach aktuellem Stand insgesamt 1,4 Millionen Quadratmeter in der Pipeline, davon sind 745.500 Quadratmeter im Bau und 847.400 Quadratmeter spekulativ.

Die Polarisierung und „Flight-to-Quality“ sorgen weiterhin für einen Nachfrageüberhang für die sehr guten Büros in den Innenstadtlagen. Die Spitzenmiete stieg mit 14,3 Prozent deutlich im Vorjahresvergleich auf 52,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Abschlüsse in der Altstadt und den angrenzenden Premiumlagen der Maxvorstadt und Leopoldstraße haben diese Marke im letzten Jahr sogar bereits deutlich überschritten. Indikative Angebotsmieten für Projektentwicklungen und Sanierungen in diesen Lagen deuten ebenfalls auf eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums im Top-Segment hin. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Zwölfmonatsschnitt lag zum Ende des ersten Quartals bei 25,20 Euro pro Quadratmeter, was ein Plus von 1,5 Prozent zum Vorjahr darstellt. Innerhalb des mittleren Rings lag die gewichtete Durchschnittsmiete bei rund 33,00 Euro, im Umland hingegen bei lediglich rund 15,50 Euro. Für Flächen der Ausstattungskategorie A lag sie bei rund 27,50 Euro und für die Ausstattungskategorie B bei rund 21,00 Euro.

Investmentmarkt

Der Markt ist damit insgesamt weiterhin durch eine hohe Risikoaversion und einen „Flight to Safety“ geprägt, was sich durch höhere Risikoaufschläge für dezentrale Lagen und Objekte mit signifikanten Leerständen darstellt. Im CBD (Altstadt) liegt die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien unverändert bei 4,8 Prozent.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2024

„Wir können eine sukzessive Belebung am Nutzermarkt wahrnehmen, was sich auch in wieder registrierten größeren Flächennachfragen äußerte und Anlass für Optimismus gibt. Für 2024 erwarten wir – in Abhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung - eine weiter gedämpfte, aber etwas verbesserte Nachfragedynamik, sodass die zyklische Talsohle am Münchner Vermietungsmarkt durchschritten sein sollte. Ein Gesamtergebnis von über500.000 Quadratmetern erscheint möglich“, sagt Illichmann.

„Auch wenn das beeindruckende erste Quartal die Krise des Immobilieninvestmentmarktes fast vergessen lassen könnte, sind viele der grundlegenden Herausforderungen noch nicht überwunden. Gerade institutionelles Kapital mag möglicherweise erst nach zukünftigen Zinssenkungen wieder stärker aktiv werden. Die generelle Preiskorrektur ermöglicht nicht nur privaten Investoren neue Einstiegspunkte. Auch für solche Investorengruppen, denen der Markt in den letzten Jahren schlicht zu teuer war und jenen mit anspruchsvolleren Risiko-Rendite-Profilen, wie Value-add- und opportunistischen Businessplänen, bieten sich somit verstärkt neue Chancen“, sagt Tomas.