• Büroflächenumsatz ging um 38 Prozent auf 457.500 Quadratmeter zurück
• Bürospitzenmiete legte um 4,4 Prozent auf 47,00 Euro pro Quadratmeter zu
• Investitionsvolumen ging um 59 Prozent auf rund 1,85 Milliarden Euro zurück 
• Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg um 1,25 Prozentpunkte auf 4,8 Prozent

München, 9. Januar 2024 – 2023 erzielte der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 457.500 Quadratmetern – 38 Prozent weniger als 2022. Im gleichen Zeitraum ging das Investitionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt in der Isar-Metropole um 59 Prozent auf 1,85 Milliarden Euro zurück. Davon entfielen 1,15 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien (inklusive circa 550 Millionen Euro Büroimmobilien) und 700 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Positiv zu erwähnen ist aber das vierte Quartal 2023, welches mit 140.800 Quadratmetern das stärkste des vergangenen Jahres darstellte und als positiver Ausblick gesehen werden kann.“

Auf das Stadtgebiet München entfielen 75 Prozent des Flächenumsatzes von 2023, auf die Lagen innerhalb des Mittleren Rings 42 Prozent und auf die peripheren Teilmärkte im Münchner Umland lediglich 25 Prozent.

Die Leerstandsrate lag Ende 2023 bei 5,9 Prozent und stieg damit zum Vorjahr um 2,3 Prozentpunkte an – davon 0,4 Prozentpunkte im letzten Quartal. Im Stadtgebiet Münchens lag die Leerstandsrate bei 4,6 Prozent (plus 0,6 Prozentpunkte zum Vorquartal), innerhalb des Mittleren Rings bei 2,7 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte zum Vorquartal). Im Umland war ein deutlicherer Anstieg zu verzeichnen, hier stieg die Leerstandsrate um 0,8 Prozentpunkte zum Vorquartal (3,4 Prozentpunkte zum Vorjahr) auf 11,3 Prozent. Das Volumen verfügbarer Untermietflächen ist zum Jahresende abermals gestiegen und lag mit 183.400 Quadratmetern knapp über dem Vorjahresniveau sowie deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt (61.500 Quadratmeter). Zum Vergleich: Nach der Finanzmarktkrise Ende 2010 lag dieser Wert bei 159.300 m².

Polarisierung und „Flight-to-Quality“ sorgten weiterhin für einen Nachfrageüberhang bei den hochwertigen Büroflächen in den Innenstadtlagen. Die Spitzenmiete stieg um 4,4 Prozent im Vorjahresvergleich auf 47,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Abschlüsse in der Altstadt und den angrenzenden Premiumlagen der Maxvorstadt und Leopoldstraße haben diese Marke im letzten Jahr bereits deutlich überschritten. Indikative Angebotsmieten für Projektentwicklungen und Sanierungen in diesen Lagen deuten ebenfalls auf eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums in diesem Top-Segment hin. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Zwölf-Monatsschnitt lag zum Ende des vierten Quartals hingegen bei 24,30 Euro, was einen leichten Rückgang um 0,5 Prozent zum Vorjahr darstellt und damit die Stagnation der letzten Quartale fortsetzt. Der Dreimonatsschnitt im vierten Quartal lag bei 25,89 Euro und damit sechs Prozent über dem Vorjahreswert und 21 Prozent über dem Wert des Vorquartals. Differenziert man die Durchschnittsmiete nach Lagen und Ausstattungsqualitäten, wird die Polarisierung des Marktes deutlich: Die gewichtete Durchschnittsmiete innerhalb des Mittleren Rings lag bei 31,84 Euro, im Umland hingegen lediglich bei 15,44 Euro. Für Flächen der Ausstattungskategorie A wurden im Durchschnitt 27,25 Euro gezahlt, bei der Ausstattungskategorie B 22,08 Euro. „Wir nehmen eine weitere Ausdifferenzierung der Nachfrage und Polarisierung der Mieten wahr. Nutzer sind bereit, teils deutlich höhere Mieten für bessere Lagen oder Objekte zu zahlen“, erklärt Illichmann.

Investmentmarkt

So war München nach Berlin der aktivste Investmentmarkt im vergangenen Jahr. Vereinzelte institutionelle Core-/Core Plus-Deals mit aktiverem Bieterfeld, welche in der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen wurden, darunter zum Beispiel Laim290, Zielstatt Quartier und die Innere Wiener Straße lassen, speziell für das MidCap-Segment (Transaktionsgröße unter 100 Millionen Euro) einen gewissen Optimismus zu.

Die Zinsentwicklung und die investorenseitige Zurückhaltung auf Käufer- wie auch Verkäuferseite war 2023 weiter maßgeblich für das laufende Repricing und letztlich das schwache Transaktionsvolumen. Dies äußerte sich in einem weiteren Anstieg der Nettoanfangsrendite. Diese lag zum Ende des vierten Quartals bei 4,80 Prozent, ein Anstieg um plus 1,25 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr beziehungsweise plus 0,4 Prozentpunkte Basispunkte gegenüber dem Vorquartal.

Der Markt ist weiterhin durch eine hohe Risikoaversion und einen „Flight to Safety“ der institutionellen Investoren geprägt, was sich in höheren Risikoaufschlägen für dezentrale Lagen sowie für Core-Plus- und Value-add-Produkte niederschlägt. Am Cityrand (Mittlerer Ring) lag die Nettoanfangsrendite Ende 2023 bei 5,00 Prozent (plus 0,5 Prozentpunkte zum Vorquartal), im Umland bei 6,80 Prozent (plus 0,7 Prozentpunkte zum Vorquartal).

Ausblick auf 2024

„Für 2024 erwarten wir synchron zur konjunkturellen Erholung weiter eine gedämpfte, aber etwas verbesserte Nachfragedynamik, sodass 2023 die zyklische Talsohle am Münchner Vermietungsmarkt darstellen sollte“, sagt Illichmann.

„In den ersten beiden Quartalen erwarten wir mit einem sich stabilisierenden Finanzierungsumfeld und dem fortschreitenden Preisfindungsprozess wieder eine deutlich höhere Transaktionsdynamik am Münchner Investmentmarkt. Speziell in den klar umrissenen Core- und Value-add-Segmenten bieten sich in den zentralen Stadtlagen verstärkt neue Chancen und Opportunitäten“, sagt Tomas.