• Büroflächenumsatz ging in den ersten drei Quartalen 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 46 Prozent auf 318.100 Quadratmeter zurück
• Bürospitzenmiete legte um sechs Prozent auf 46,50 Euro pro Quadratmeter zu
• Investitionsvolumen ging um 48 Prozent auf rund 1,59 Milliarden Euro zurück
• Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg auf 4,4 Prozent

In den ersten drei Quartalen verzeichnete der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 318.100 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das einem Rückgang um 46 Prozent. Auf das Stadtgebiet entfielen 74 Prozent des Umsatzes (234.100 Quadratmeter), auf die Lagen innerhalb des mittleren Rings 41 Prozent (130.200 Quadratmeter). Im gleichen Zeitraum ging der Immobilieninvestmentmarkt der Isarmetropole um 48 Prozent auf 1,59 Milliarden Euro zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mit 81.300 Quadratmetern lag der Flächenumsatz im dritten Quartal 34 Prozent unter dem des zweiten Quartals und muss als schwaches Ergebnis eingeordnet werden. Als negative Treiber kommen ergänzend zu der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation strukturelle Herausforderungen einzelner Schlüsselbranchen, die schwache Entwicklung des ifo-Geschäftsklimaindex während des Sommers und die für Unternehmen komplexere Finanzierungslandschaft.

Stärkste Nachfragegruppe im dritten Quartal bildeten Unternehmen aus Industrie und Bau (22 Prozent), gefolgt vom IT-Sektor (18 Prozent) und Immobilien (12 Prozent). Mit 74 Prozent entfiel der Großteil des Volumens auf die kleinen bis mittleren Größensegmente (bis 1.500 Quadratmeter). Im dritten Quartal konnte kein Abschluss mit mehr als 5.000 Quadratmeter verzeichnet werden, was für den deutlichen Rückgang des Gesamtvolumens hauptverantwortlich war.

Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt liegt aktuell bei 5,3 Prozent und stieg damit zum Vorjahr um 1,7 Prozentpunkte und zum Vorquartal um 0,7 Prozentpunkte. Im Umland fiel der Anstieg noch etwas deutlicher aus: innerhalb von drei Monaten stieg die Leerstandsrate hier um 0,8 Prozentpunkte auf 10,5 Prozent. Die Leerstandsrate im Stadtgebiet beträgt zum Ende des dritten Quartals 4,0 Prozent, innerhalb des mittleren Rings 2,4 Prozent.

In den Innenstadtlagen sorgen die Polarisierung und der „Flight-to-Quality“ weiterhin für einen Nachfrageüberhang nach qualitativ hochwertigen Büroflächen. Entsprechend stieg die Spitzenmiete um sechs Prozent im Vorjahresvergleich auf 46,50 Euro pro Quadratmeter – mit weiterem Aufwärtstrend bis zum Jahresende. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag im Zwölfmonatsschnitt bei 23,80 Euro (minus vier Prozent zum Vorjahr).

Investmentmarkt

Im dritten Quartal wurden insgesamt 370 Millionen Euro investiert, wovon etwa die Hälfte auf die Assetklasse Büro entfielen.

Der fortgesetzten Zurückhaltung der Investoren lag ein weiterer Anstieg der Nettoanfangsrendite zugrunde. Für Büroimmobilien lag sie zum Ende des dritten Quartals bei 4,40 Prozent, ein Anstieg um 0,5 Prozentpunkte gegenüber dem zweiten Quartal. Ein weiterer Anstieg ist absehbar. Der Markt ist weiterhin durch eine hohe Risikoaversion und einen „Flight-to-Quality“ der Investoren geprägt: höhere Risikoaufschläge für dezentrale Lagen und Core-Plus und Value-add Produkte. Der Fokus von institutionellen Anlegern liegt weiterhin auf zentralen und gut angebundenen Lagen innerhalb des Mittleren Rings. Auch Value-Add-Investoren sehen hier ihre besten Exitchancen in der nahen Zukunft.

Prognose für das Gesamtjahr 2023

„Der Münchner Markt bleibt trotz der aktuellen Schwächephase in gewissen Lagen strukturell unterversorgt. Wir nehmen eine weitere Ausdifferenzierung der Nachfrage und Polarisierung der Mieten wahr. Nutzer sind bereit höhere Mieten für bessere Lagen oder Objekte zu zahlen. Wir erwarten daher einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten in den zentralen Lagen, während die Mieten im Altbestand und in dezentraleren Lagen tendenziell weiter sinken könnten. In den Umlandteilmärkten des Münchner Marktgebietes – insbesondere bei älteren Objekten - kann inzwischen teilweise wieder von einem Mietermarkt gesprochen werden. Angesichts dieser Zahlen bleibt abzuwarten ob für das Gesamtjahr ein Flächenumsatz von 500.000 Quadratmetern erzielt werden kann, welcher im historischen Vergleich immer noch zu den niedrigsten erzielten Jahresumsätzen zählen würde“, sagt Illichmann.

„Aktuell zeichnet sich ab, dass der Immobilieninvestmentmarkt München im Gesamtjahr 2023 um die Zwei-Milliarden-Euro-Marke pendeln wird und damit das schwächste Ergebnis seit der letzten Marktkorrektur in 2009/2010 erreichen wird“, sagt Tomas. „München bleibt dabei aber insgesamt und trotz der allgemeinen Zurückhaltung am deutschen Investmentmarkt weiter ganz oben auf der Prioritätenliste der heimischen und internationalen Investoren. Die aktuelle Preiskorrektur ermöglicht zudem verstärkt wieder neue Einstiegspunkte, auch für solche Investorengruppen, denen der Markt in den letzten Jahren schlicht zu teuer war. Investoren mit anspruchsvolleren Risiko-Rendite-Profilen und Value-add und Opportunistischen Businessplänen bieten sich somit neue Chancen und Opportunitäten.“