• Flächenumsatz stieg um zwölf Prozent auf 172.000 Quadratmeter
• Neubauanteil am Flächenumsatz ging auf 13 Prozent zurück
• Spitzenmiete für Logistikimmobilien stieg 2023 um zwölf Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat

Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte 2023 einen Flächenumsatz von 172.000 Quadratmetern. Das sind zwölf Prozent mehr als 2022. Der Markt zeigte sich im ersten Quartal 2023 am dynamischsten, auf das mit 86.000 Quadratmetern die Hälfte des gesamten Jahresumsatzes entfiel. So fielen auch vier der fünf größten Abschlüsse des Jahres auf das erste Quartal. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Ende 2023 lag der Leerstand für moderne Big-Box-Hallen bei etwa 0,2 Prozent und war damit verschwindend gering. Im Durchschnitt der Top-5-Märkte lag der Leerstand bei 1,2 Prozent, was immer noch sehr gering ist. „Der Bestand ist jetzt fast komplett vermietet“, ergänzt Sänger. Der Neubau erreichte lediglich einen Anteil am Flächenumsatz von nur 13 Prozent – zwölf Prozentpunkte weniger als 2022. Und auch nur der kleinste der Top-5-Abschlüsse entfiel auf einen Neubau.

Der Flächenmangel sowie die gestiegenen Finanzierungskosten für Neubauten führten auch zu einem Anstieg der Mieten. So stieg die Spitzenmiete für Logistikimmobilien im Jahresverlauf um zwölf Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Aufgrund der Inflation von 5,1 Prozent legten 2023 auch viele Bestandsmieten, die oft inflationsindexiert sind, deutlich zu. 

Eigennutzer kamen 2023 auf einen Anteil am Flächenumsatz von sechs Prozent – nach zwölf Prozent im Jahr 2022. Dieser Anteil ist vollständig auf den Erwerb einer Bestandsimmobilie in Garching durch das ein Logistikunternehmen zurückzuführen. „Obwohl Eigennutzer 2023 kaum aktiv waren, zeigt der Ankauf, dass derartige Investitionen angesichts zuletzt gesunkener Kaufpreise und steigender Mieten durchaus als attraktiv wahrgenommen werden“, sagt Sänger.

Während der Flächenumsatz 2023 insgesamt zulegte, waren die drei führenden Nutzerbranchen weniger aktiv. Zusammen kamen sie lediglich auf einen Anteil von 64 Prozent des Flächenumsatzes. Mit 66.000 Quadratmetern waren Produktionsunternehmen auf dem ersten Platz (Anteil 2023: 38 Prozent, 2022: 38 Prozent), gefolgt von Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) mit jeweils 34.000 Quadratmetern (Anteil 2023: 20 Prozent, 2022: 16 Prozent). Logistikunternehmen verzeichneten lediglich einen Flächenumsatz von 14.000 Quadratmetern (Anteil 2023: acht Prozent, 2022: 19 Prozent).

Ausblick auf 2024

„Zumindest zu Anfang des Jahres wird sich die zurückhaltende Marktentwicklung der vergangenen Quartale fortsetzen, könnte aber voraussichtlich eine Belebung im Laufe des Jahres erfahren, so sich die gesamtwirtschaftlichen Umstände positiv verändern“, erwartet Sänger.

„Mit Beginn des Jahres 2024 dürfte die deutsche Wirtschaft wieder auf einen Expansionspfad einschwenken und nach und nach Fahrt aufnehmen. Kräftigere Impulse sind aber erst in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten. Dies dürfte sich dann auch positiv auf die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auswirken“, prognostiziert Linsin.