• Investitionsvolumen stieg um 27 Prozent auf insgesamt 1,2 Milliarden Euro
• Investments in Büroimmobilien sind für mehr als zwei Drittel des Umsatzes verantwortlich
• Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb stabil
• Büroflächenumsatz von 189.500 Quadratmetern – ein Plus von 90 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
• Spitzenmiete stieg um sechs Prozent im Vorjahresvergleich, gewichtete Durchschnittsmiete um zwölf Prozent

Der Münchener Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete in den ersten drei Monaten des Jahres ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro, womit das Ergebnis 27 Prozent über dem Vorjahresergebnis lag. Auch der Büroflächenumsatz wuchs – im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg er um 90 Prozent auf 189.500 Quadratmeter an. Davon entfielen 116.600 Quadratmeter auf das Stadtgebiet und 72.900 Quadratmeter auf das Umland. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Abzüglich des Eigennutzeranteils von 15 Prozent erhöhte sich die reine Vermietungsleistung im Vorjahresvergleich um 62 Prozent.

Der umsatzstärkste Teilmarkt, stark getrieben durch Eigennutzerabschlüsse, war das Umland Nord-Ost mit 43.000 Quadratmetern (23 Prozent) vor dem Stadtgebiet Süd-Ost mit 26.300 Quadratmetern (14 Prozent) und der Innenstadt Nord-West mit 13.800 Quadratmetern (sieben Prozent). Insgesamt fanden im ersten Quartal sieben Großabschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern statt, die in Summe für 32 Prozent des Gesamtumsatzes verantwortlich waren. Hierzu zählt unter anderem die von CBRE auf Mieterseite begleitete Anmietung der Bosch Sicherheitssysteme GmbH in der Projektentwicklung AER von Hines Immobilien mit knapp 20.000 Quadratmetern. „Positiv zu bewerten ist die um 23 Prozent gestiegene Gesamtzahl an registrierten Abschlüssen, denn sie zeigt eine breit diversifizierte Nachfrage, die nicht von wenigen Großabschlüssen abhängt“, kommentiert Illichmann. Maßgebliche Treiber am Münchener Bürovermietungsmarkt waren der TMT-Sektor (29 Prozent) und – bezogen auf die Einzelbranchen –, das verarbeitende Gewerbe (23 Prozent), der IT-Sektor (22 Prozent) sowie der Forschungs-, Pharma- und Biotech-Sektor (neun Prozent). Flex-Office-Anbieter tätigten mit 2.900 Quadratmetern eher wenige Neuanmietungen.

„Das Mietniveau hat sich im Vorjahrsvergleich sowohl durch die ungebrochen hohe Nachfrage nach Top-Flächen in und um den Münchener CBD als auch im Zuge der gestiegenen Bau-, Rohstoff- und Energiepreise noch weiter erhöht. In diesem Zuge verzeichnete die definitorische Spitzenmiete ein Vorjahresplus um sechs Prozent auf 42,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat“, sagt Illichmann, der einen weiteren Anstieg erwartet. Die gewichtete Durchschnittsmiete markierte einen Anstieg um zwölf Prozent auf 23,51 Euro. Hierzu trug auch der erhebliche Umsatzanteil von 40 Prozent in vergleichsweise teuren Projektentwicklungen bei. Die Leerstandsrate stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 0,4 Prozentpunkte auf vier Prozent. Dabei gab es jedoch große Unterschiede zwischen Stadt und Land: In der Stadt stieg sie um 0,1 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent, im Umland um 1,7 Prozentpunkte auf 9,8 Prozent. „Die Nutzer von Büroflächen haben derzeit nach wie vor einen starken Fokus auf Flächen in gut angebundenen zentralen oder zentrumsnahen Lagen“, erklärt Illichmann die Entwicklung des Leerstands.

Investmentmarkt

Insbesondere der Markt für Büroimmobilien stand in den ersten drei Monaten klar im Fokus – auf ihn entfielen mehr als zwei Drittel des Investitionsvolumens. Entwicklungsgrundstücke sowie Lager- und Logistikimmobilien machten jeweils zehn Prozent aus. Wohnimmobilieninvestments (ab 50 Wohneinheiten) verzeichneten im Vorjahresvergleich einen Rückgang. Mit 72 Millionen belief sich ihr Anteil auf lediglich sechs Prozent. Darüber hinaus wurden im ersten Quartal vereinzelt Hotels, Handels- und Healthcare-Immobilien veräußert.

Der Investmentmarkt war im ersten Quartal 2022 von Einzelverkäufen geprägt. Lediglich neun Prozent entfielen auf Portfoliotransaktionen, darunter mehrere Industrie- und Retail-Immobilien aus der Anteilsübernahme der VIB Vermögen durch DIC Asset. „Insgesamt gab es im ersten Quartal drei großvolumige Transaktionen über 100 Millionen Euro, die in Summe die Hälfte des Investmentvolumens ausmachten. Hierzu zählt zum Beispiel der Verkauf des ‚Olympia Business Centers‘ am Georg-Brauchle-Ring für über 300 Millionen Euro“, kommentiert Tomas das Transaktionsvolumen.

Das Marktgeschehen konzentrierte sich im ersten Quartal vor allem auf die Teilmärkte Stadtgebiet Nord-West, das Umland Süd-West und die Innenstadt Nord-West. Zu der stärksten Käufergruppe gehörten Immobiliengesellschaften und Projektentwickler/Bauträger, die 28 beziehungsweise 21 Prozent des Umsatzes ausmachten. „Am Münchener Investmentmarkt waren in den vergangenen drei Monaten vor allem deutsche Investoren aktiv – sie waren für 80 Prozent des Investmentumsatzes verantwortlich“, teilt Tomas mit.

Die Spitzenrenditen sind, bedingt durch den hohen Nachfrageüberhang bei Core-Büroimmobilien im und um den CBD, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,05 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent zurückgegangen. Im Vergleich zum vorherigen Quartal blieben sie stabil.

Ausblick auf 2022

„Der Schwerpunkt des Investoreninteresses wird auch im zweiten Quartal auf Core-Büroimmobilien in zentralen und infrastrukturell gut angebundenen Lagen Münchens liegen, wobei die Nachfrage deren Verfügbarkeit weiterhin übersteigen wird“, ergänzt Tomas. „Prognosen hinsichtlich des Gesamtinvestitionsvolumens für das Jahr 2022 sind anlässlich der vorherrschenden wirtschaftlichen und geopolitischen Unwägbarkeiten aktuell schwierig.“

„Bis Ende des Jahres werden in München voraussichtlich noch circa 401.400 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, von denen aktuell rund 68 Prozent vorvermietet sind“, sagt Illichmann. Für 2023 umfasst die Pipeline derzeit 552.700 Quadratmeter, bei einer Vorvermietungsquote von 34 Prozent. Im Jahr 2024 sind es 957.400 Quadratmeter und rund 32 Prozent.