• Transaktionsvolumen von Mehrfamilienhäusern in Europa stieg 2020 um 27 Prozent auf 47 Milliarden Euro

• Anteil von zur Miete wohnenden Haushalten stieg in Europa in zehn Jahren um fünf Prozentpunkte auf 31 Prozent

• Struktur der Wohnmärkte in Europa unterscheidet sich stark

An den europäischen Immobilienmärkten gewinnen Mehrfamilienhäuser (MFH) als Investmentprodukt für institutionelle Investoren zunehmend an Bedeutung. Mittlerweile entfallen 17 Prozent des Transaktionsvolumens aller Assetklassen auf Wohnimmobilien – vor zehn Jahren waren es lediglich zwei Prozent. 2020 erreichte der Wohnimmobilieninvestmentmarkt in Europa mit einem Transaktionsvolumen von 47 Milliarden Euro ein neues Rekordvolumen. Das ist im Vergleich zu 2019 ein auch Corona bedingter Anstieg um 27 Prozent. Berücksichtig man weitere Wohnformen wie studentisches Wohnen, waren es 2020 gar 66 Milliarden Euro. Dies sind Ergebnisse eines aktuellen Reports von CBRE, der den europäischen Wohnimmobilieninvestmentmarkt analysiert und der die für Wohnimmobilien relevantesten 40 Städte von 18 europäischen Ländern im Detail abbildet. Den gesamten Report finden Sie hier. Auch dem CBRE Investor Intention Survey CBRE Investor Intention Survey zufolge ist das Wohnungsmarktsegment – also Mehrfamilienhäuser sowie weitere Wohnformen – nach Büroimmobilien die unter Investoren am zweitstärksten nachgefragte Assetklasse – bis 2025 wird das Investmentvolumens des Sektors europaweit auf jährlich 80 Milliarden Euro anwachsen.

Mit 54 Prozent verzeichnet Deutschland den zweitgrößten Anteil von Haushalten, die zur Miete wohnen. Höher ist der Anteil in Europa lediglich in der Schweiz – mit 58 Prozent. In Europa wohnen 31 Prozent zur Miete, vor zehn Jahren waren es noch 26 Prozent. Die niedrigsten Mieterquoten weisen unter den untersuchten Märkten Polen (vier Prozent), Italien, Norwegen und Dänemark auf (jeweils 19 Prozent).

Daten von Oxford Economics zeigen, dass die Preise für Wohneigentum seit 2000 in ganz Europa durchschnittlich um 3,2 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Im Gegensatz dazu sind die Reallöhne nur um 0,5 Prozent pro Jahr gestiegen. Das bedeutet, dass die Löhne nur neun Prozent höher sind als im Jahr 2000, die Preise für Wohneigentum aber 80 Prozent höher. Neben einem Anstieg der durchschnittlichen Wohnquadratmeter pro Person trägt dazu auch die zunehmende Urbanisierung bei. Laut EIB (Europäische Investitionsbank) wird der Anteil der europäischen Bevölkerung, die in Städten lebt von aktuell 72 Prozent auf etwa 84 Prozent bis 2050 ansteigen.

Wohnungsmärkte in Europa unterscheiden sich stark

Die Wohnungsmärkte in Europa befinden sich alle in unterschiedlichen Entwicklungsstadien. Während Deutschland mit seinem hohen Mieterschutz und einer langen Tradition der Investition in Mietwohnungen durch institutionelle Investoren als sehr reifer Investmentmarkt gilt, entwickelt sich der Mietwohnungsmarkt in anderen Ländern Europas erst. Infolgedessen hat Deutschland bei weitem das höchste Niveau an MFH-Investitionen. Ein Großteil der MFH-Transaktionen kann daher auf die Transaktionstätigkeit in Deutschland zurückgeführt werden. „Deutschland ist weltweit der liquideste Investmentmarkt für Wohnimmobilien nach den USA“, sagt Lüttger. Mit 20 Prozent lag Marktanteil des MFH-Transaktionsvolumens am deutschen Immobilieninvestmentmarkt zwar unter dem in Dänemark (51 Prozent), der Tschechischen Republik (49 Prozent), Irland (48 Prozent) und den Niederlanden (35 Prozent). Gleichwohl ist Deutschland über alle Investmentklassen hinweg der größte Gesamtmarkt und einige der aktuellen Marktanteile sind durch die Covid-19-Pandemie verzerrt, insbesondere durch die Wechselwirkung zwischen dem Anstieg der MFH-Investitionen und dem Rückgang der allgemeinen Investitionsvolumen. Darüber hinaus kann in kleinen Märkten eine große Plattformtransaktion einen ungewöhnlich hohen Marktanteil verursachen. Zum Beispiel machten derartige Transaktionen sowohl in Dänemark als auch in der Tschechischen Republik einen ungewöhnlich hohen Anteil von 50 Prozent der Gesamtinvestitionen im Jahr 2020 aus.

Auch die Gesamtstruktur der Märkte kann sehr unterschiedlich sein. Einige Märkte wie Deutschland sind stark reguliert, was auch die aktuelle Diskussion um den Bundesmietdeckel zeigt. Hingegen weisen Märkte wie Finnland oder Polen kaum Regulierung hinsichtlich der Miete auf. In vielen der sich entwickelnden MFH-Märkte, wie zum Beispiel in Großbritannien und Frankreich, ist die Nachfrage unter den Investoren wesentlich höher als das Angebot. Auch das Produkt selbst kann sich unterscheiden. Anders als im übrigen Europa ist das Angebot an Annehmlichkeiten in Großbritannien recht umfangreich und orientiert sich stark am US-Modell. Diese Annehmlichkeiten variieren je nach Standort und Preislage und können beispielsweise Lounges für die Bewohner, Sozial-/Speiseräume, Fitnessstudios, Konferenzräume und in einigen Fällen spezielle Einrichtungen für Haustiere umfassen. Diese Art von Angebot entspricht im restlichen Europa eher dem, was in Service-Apartment-Konzepten angeboten wird. In Deutschland und den Niederlanden sind die meisten MFH-Modelle beispielsweise hingegen einfache Gebäude mit Wohnungen, oft ohne exklusive Gemeinschaftsräume oder zusätzlichen Dienstleistungen. Und in Finnland gibt es in Wohngebäuden oft eine begrenzte Menge an Gemeinschaftsflächen: Im neueren Bestand, der ab 2010 gebaut wurde, gibt es Gemeinschafts- und Hobbyräume, die von den Bewohnern reserviert werden können. Weitere Details zu den verschiedenen Wohnmärkten Europas sind in dem Report von CBRE zu finden.

Abb. 1: Investmentvolumen Mehrfamilienhäuser in Europa

Abb. 2: Wohnimmobilieninvestmentmarkt Europa

Abb. 3: Entwicklung des Haushaltseinkommens gegenüber dem Preisanstieg am Wohnmarkt

Ansprechpartner:

Konstantin Lüttger
CBRE GmbH
Head of Residential Investment Germany
+49 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com

Jirka Stachen
CBRE GmbH
Team Leader Research
+49 30 726 145 111
jirka.stachen@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com