• Transaktionsvolumen steigt auf 2,7 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen

• Transaktionszahl verdoppelt sich im Vorjahresvergleich

• Spitzenrenditen stabil bei fünf Prozent

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Logistikinvestmentmarkt liegt in den ersten neun Monaten dieses Jahres bei 2,7 Milliarden Euro. Nach einer kurzen Sommerpause konnte dank einem starken dritten Quartalsergebnis mit über 952 Millionen Euro das Ergebnis des vorjährigen Rekordjahres um 328 Millionen Euro beziehungsweise um 14 Prozent übertroffen werden – somit konnten Investitionen in Logistikimmobilien mit dem besten Neunmonatsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn abschließen. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Anzahl an Transaktionen steigt um 50 Prozent

Das wachsende Interesse am deutschen Logistikinvestmentmarkt spiegelt sich nicht nur im gestiegenen Volumen, sondern auch in der Anzahl der registrierten Transaktionen wider, die im Vorjahresvergleich um 50 Prozent auf nunmehr über 231 Transaktionen gestiegen sind.

Der Anteil des Logistikinvestmentmarktes ist dabei auf 8,4 Prozent am gesamten Investmenttransaktionsvolumen gestiegen (plus 2,1 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich).

Auf sie entfielen mit knapp 1,6 Milliarden Euro rund 57 Prozent des gesamten allokierten Logistikinvestmentvolumens. Darunter fällt exemplarisch das von einer malaysischen Pensionskasse im Paket erworbene Zalando-Logistikzentrum in Lahr.

In das Segment Lagerhallen wurden in den ersten drei Quartalen 951 Millionen Euro investiert, was einem Anteil von 35 Prozent entspricht. Dank einer Vielzahl von Transaktionen konnte das in Lagerhallen allokierte Kapital im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt werden. Auf dem dritten Rang folgen Produktionshallen mit einem kumulierten Transaktionsvolumen von 234 Millionen Euro.

Als stärkste Käufergruppe zeigten sich kapitalstarke Asset- und Fondsmanager, die Lager- und Logistikobjekte im Wert von 731 Millionen Euro erworben haben. Auf den weiteren Plätzen fallen Immobilienaktiengesellschaften und REITs (490 Millionen Euro) und die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds (478 Millionen Euro).

Spitzenrenditen stabil bei fünf Prozent
Die Spitzenrenditen in den etablierten Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notieren – trotz hohen Drucks – mit fünf Prozent zunächst weiter auf dem niedrigen Niveau des Vorquartals. Der Renditespread zu traditionellen Anlageklassen Büro und Einzelhandel beträgt immer noch bis zu 175 Basispunkte – der Abstand zu der Benchmarkrendite einer 10-jährigen Bundesanleihe beträgt weiterhin über 500 Basispunkte. „Vor diesem Hintergrund erwarten wir für die kommenden Monate einen anhaltend hohen Kapitalzufluss in deutsche Lager- und Logistikimmobilien, vor allem getrieben durch ausländische Investoren“, kommentiert Linsin.

Ausländische Investoren weiterhin stärkste Käufergruppe
Der Anteil ausländischer Investoren, die sich in den ersten neun Monaten mit 1,4 Milliarden Euro für mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens im Logistikbereich verantwortlich zeichneten, ist weiterhin hoch. Alleine Akteure aus den Vereinigten Staaten (721 Millionen Euro) und dem Vereinigten Königreich (277 Millionen Euro) vereinen käuferseitig bereits knapp eine Milliarde Euro. Aber auch asiatische Investoren waren für sieben Prozent des Logistikinvestmentvolumens verantwortlich. „Sie sehen in Deutschland den „sicheren Hafen“ für ihre reichlich verfügbaren Mittel“, sagt Linsin. Heimische Akteure hingegen konnten ihren Anteil im Vorjahresvergleich um zwölf Prozentpunkte auf nunmehr 48 Prozent erhöhen.

Einzeltransaktionen beherrschen Marktgeschehen
Einzeltransaktionen dominierten das Marktgeschehen im dritten Quartal, sodass die Portfolioquote insgesamt erstmals seit Jahresbeginn wieder unter 50 Prozent gefallen ist – mit 47 Prozent liegt sie dennoch zwölf Prozentpunkte über dem Vorjahreswert.

Bei genauer Betrachtung der Portfolioquote zeigt sich, dass deutsche Investoren überwiegend Einzelkäufe tätigen. „Auch, wenn drei der fünf größten Einzeltransaktionen durch internationale Akteure getätigt wurden und alleine schon 155 Millionen Euro auf sich vereinen, liegt das verstärkte Interesse internationaler Investoren deutlich auf großen Portfolios von Lager- und Logistikimmobilien“, so Oulds. Die Portfolioquote erreichte bei ausländischen Investoren mit 958 Millionen Euro rund drei Viertel, während nationale Investoren sich lediglich für ein Viertel verantwortlich zeichneten.

Prognose: Transaktionsvolumen-Rekordergebnis des Vorjahres von 3,9 Milliarden Euro in greifbarer Nähe
„Deutschland als führender Produktionsstandort mit vielen Marktführern, einer weltweit herausragenden Infrastruktur im Herzen Europas brilliert neben robusten Wirtschaftsdaten vor allem auch als Exportnation. Nach den jüngsten Prognosen des Instituts für Wirtschaftsforschung (Ifo) wird Deutschland mit seinen Exportüberschüssen zum Jahresende voraussichtlich sogar China übertreffen“, sagt Linsin.

„Neben diesen herausragenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erwarten wir auch dank einer gut gefüllten Projektpipeline eine signifikante Jahresend-Rally. Mit den aktuellen Mandaten ergeben sich viele Investitionsmöglichkeiten, sodass wir bei erfolgreicher Vermarktung das Rekordergebnis des vergangenen Jahres wieder erreichen dürften“, sagt Oulds.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)

Quelle: CBRE Research, Q3 2016.

Logistikinvestmentmarkt Deutschland – Jahresvergleich

Quelle: CBRE Research, Q3 2016

Ansprechpartner:
Kai F. Oulds
CBRE GmbH
Head of Logistics Investment
+49 69 17 00 77 33
kai.oulds@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com