Kurzfristig kaum noch Büroflächen in München verfügbar
- Bürovermietungsmarkt: Flächenumsatz von 197.000 Quadratmetern im ersten Quartal
- Büromieten steigen weiter
- Investmentvolumen sinkt um 73 Prozent auf 604 Millionen Euro
- Leerstand und Bürospitzenrenditen bei 2,9 Prozent
Im ersten Quartal 2019 erreichte der Münchner Bürovormietungsmarkt ein Umsatzvolumen von 197.000 Quadratmetern, was einen Rückgang um 19 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2018 darstellt. Der Investmentmarkt München schrumpfte im Vorjahresvergleich um 73 Prozent – im ersten Quartal 2019 wurden 604 Millionen Euro investiert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Die Entwicklungen am Münchner Bürovermietungsmarkt schreiben sich fort. Den Rückgang beim Umsatzvolumen ordnen wir in erster Linie dem Mangel an verfügbarem und geeignetem Flächenangebot zu. Die Leerstandsrate befindet sich weiterhin auf einem niedrigen Niveau und wird voraussichtlich weiter zurück gehen. Grund hierfür ist der Nachfrageüberhang bei geringem Flächenangebot und einer hohen Vorvermietungsquote der Angebotspipeline von Projektentwicklungen bis 2021 von circa 55 Prozent. Somit wird dieser Teil der insgesamt mehr als 1.100.000 Quadratmeter neuen Bürofläche dem Markt nicht zur Verfügung stehen. Bei gleichbleibend hohem Nachfragevolumen werden auch die in den kommenden Jahren fertiggestellten Projektentwicklungen kaum ausreichen, um der Nachfrage gerecht zu werden.
Gleichzeitig gibt es immer weniger geeignete Grundstücke und Objekte für Neuentwicklungen und Revitalisierungen. Erkennbar ist deswegen zunehmend auch ein Fokus auf eher periphere Lagen bei den Neubauprojektentwicklungen, die derzeit geprüft und initiiert werden. Dieser breitere, ausgedehnte Fokus gilt in der Logik des Marktes ebenso für Nachfrager von Büroflächen.
Aufgrund des Nachfragedrucks setzte sich auch das Mietwachstum weiter fort. Im Vergleich zum ersten Quartal 2018 ist die Spitzenmiete um vier Prozent auf 38 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg um acht Prozent auf knapp 19 Euro. „Sowohl Spitzenmiete als auch Durchschnittsmiete dürften in den kommenden Quartalen weiter steigen“, so Illichmann.
Starker Investmentmarkt mit Verschnaufpause sorgt für ein schwaches erstes Quartal
Treiber des Münchner Investmentmarktes ist auch weiterhin das starke und nachhaltige Mietpreiswachstum für Büroimmobilien in nahezu allen infrastrukturell gut angebundenen Teilmärkten Münchens.
Nach wie vor trifft die ungebremst hohe Nachfrage nach Investment-Produkt in der Landeshauptstadt nur auf ein begrenztes Angebot. „Der ausgeprägte Produktmangel ist jedoch nicht der alleinige Grund für das geringe Transaktionsvolumen im ersten Quartal. Hinzu kommt, dass wir im vierten Quartal 2018 besonders viele Abschlüsse registrieren konnten und für die beiden kommenden Quartale einige zum Teil großvolumige Transaktionen erwarten werden“, erläutert Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE. „Die sich abzeichnenden Mietertragspotentiale müssen von den potenziellen Investoren aus dem In- und Ausland immer stärker in den Kaufpreiskalkulationen berücksichtigt werden, wodurch die Anfangsrenditen noch stärker unter Druck geraten“, sagt Tomas. „Diese Entwicklung wird insbesondere den Stellenwert von Projektentwicklungen sowie von Objekten auch an peripheren Standorten noch einmal erhöhen und deren Attraktivität unterstreichen.“
Münchner Investment- und Bürovermietungsmarkt Q1 2019
*inkl. Wohnen (>50 Wohneinheiten)
Quelle: CBRE Research, Q1 2019.
Büromarkt München: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q1 2019.
Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q1 2019.
Ansprechpartner:
Georg Illichmann
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 50
georg.illichmann@cbre.com
Peter Tomas
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 33
peter.tomas@cbre.com
Jan Schwarze
CBRE GmbH
Team Leader Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com
Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2018 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 90.000 Mitarbeitern in über 480 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de