• Flächenumsatz von 262.200 Quadratmetern

• Umsatzrückgang um gut zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahreswert

• Lediglich drei Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter

• Spitzenmiete bleibt bei 5,70 Euro pro Quadratmeter und Monat auf stabilem Niveau

• Diverse Großgesuche sind noch im Markt

Der Hamburger Lager- und Logistikmarkt zeigte im ersten Halbjahr 2016 eine sehr solide Performance. Im Zeitraum von Januar bis Juni wurden insgesamt gut 262.200 Quadratmeter in und um die Hansestadt umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahm der Umsatz damit zwar um zwölf Prozent ab, liegt jedoch knapp über dem fünfjährigen Durchschnitt der letzten Jahre. Dies geht aus der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor.

Logistikdienstleister sorgen für Flächenumsatz
Abschlüsse im großvolumigen Bereich mit mehr als 10.000 Quadratmetern blieben nahezu aus. Mit lediglich drei Vermietungen in dieser Kategorie wurden insgesamt gut 45.000 Quadratmeter umgesetzt. Im Vorjahreszeitraum waren dies noch 98.500 Quadratmeter bei sechs Abschlüssen. Für die größten Abschlüsse im ersten Halbjahr zeichneten sich Logistikdienstleister verantwortlich. Dazu zählte unter anderem die Anmietung der Rieck Logistik Gruppe mit 24.000 Quadratmetern im VGP Park Hamburg in Rade. In dieser Projektentwicklung im Hamburger Südwesten schloss im ersten Quartal bereits LZ Logistik mit 11.000 Quadratmetern ab. Daneben wurden im zweiten Quartal Einheiten mit 9.000 Quadratmetern an die Geis Group, 5.700 Quadratmeter an Karl Heinz Dietrich International sowie 5.600 Quadratmeter an CHEP Deutschland vor Fertigstellung (Dezember 2016) vermietet.

Das Gros des Umsatzgeschehens spielte sich jedoch im mittleren Bereich zwischen 3.000 und 5.000 beziehungsweise 5.000 bis 10.000 Quadratmetern ab. In diesen Kategorien wurden zusammen 160.000 Quadratmeter und damit 61 Prozent des gesamten Umsatzes realisiert. Zu den Abschlüssen in diesem Segment zählten unter anderen zwei Vermietungsabschlüsse von Stute Logistik, die in der Summe 9.000 Quadratmeter vereinen sowie die Anmietung von Airbus Industrie (8.700 Quadratmeter) im Goodman Interlink Hamburg. DHL Freight erweiterte sich um 7.500 Quadratmeter im Hamburg-Hausbruch Distribution Center 7. Dieser Abschluss wurde exklusiv durch CBRE vermittelt.

Nachfrage konzentriert sich auf Rade und Billbrook
Die umsatzstärksten Teilmärkte der ersten sechs Monate waren mit einem Anteil am Gesamtumsatz von knapp 25 Prozent Rade sowie mit 24 Prozent das Gewerbegebiet Hamburg-Billbrook. Harburg/Süderelbe folgte mit einem Anteil von 17 Prozent. Neben den infrastrukturell günstigen Lagen südlich der Elbe, wurden besonders auch wieder Flächen in Norderstedt nachgefragt, auf das rund 14 Prozent des gesamten Umsatzes entfielen. Insgesamt teilte sich das Umsatzgeschehen damit mit nahezu identischen Teilen auf das Hamburger Stadtgebiet und Umland auf, wobei in letzteren vor allem größere Flächengesuche ab 5.000 Quadratmeter realisiert werden konnten.

Produktmangel ist ausgeprägt
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb auf einem stabilen Niveau von 5,70 Euro pro Quadratmeter pro Monat und wird in modernen Logistikimmobilien sowie Neubau-Vorvermietungen im Bereich Harburg/Süderelbe, Billbrook und dem Hamburger Stadtgebiet aufgerufen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Hamburger Stadtgebiet stieg im Jahresverlauf leicht um zwei Prozent auf 4,87 Euro pro Quadratmeter an. „In Projektentwicklungen in den infrastrukturell gut angebundenen Lagen, zum Beispiel in Harburg, Rade, Hausbruch oder Billbrook, werden bereits Spitzenmieten realisiert, die über dem bisherigen Niveau liegen“, so Freitag. „Wir erwarten in den kommenden Quartalen vor dem Hintergrund des hohen Flächenbedarfs und des Produktmangels daher eine leichte Korrektur der Spitzenmiete nach oben.“

Die Projektpipeline ist mit rund 195.200 Quadratmetern für 2016 und 2017 wieder stärker gefüllt. Der spekulative Anteil liegt dabei jedoch bei lediglich 29 Prozent. „Die Projektentwickler reagieren bereits auf den Nachfrageüberhang“, erklärt Freitag. „Die hohe Vorvermietungsquote signalisiert, dass spekulative Projektentwicklungen sehr zügig vom Markt absorbiert werden. Der spekulative Neubau in Winsen mit rund 45.000 Quadratmetern mit Erweiterungspotential, aber auch die Neuausschreibung der HWF in Hamburg-Neuland mit 26 Hektar Entwicklungspotential ab 2020, versprechen Lösungen für anspruchsvolle Nutzungskonzepte.“

Positive Aussichten für das Jahr 2016
Die Wirtschaft in und um die Freie und Hansestadt Hamburg weist exzellente Fundamentaldaten auf. Die Arbeitslosenquote liegt mit 6,9 Prozent auf einem Rekordtiefststand. Die Geschäftserwartungen der Hamburger Wirtschaft waren gemäß dem Hamburger Konjunkturbarometer der Handelskammer Hamburg zum Ende des zweiten Quartals etwas verhaltener als noch im ersten Quartal. Das Sentiment der Logistikbranche, abgebildet im Logistik-Indikator der BVL (Bundesvereinigung Logistik e.V.), entwickelte sich in den ersten beiden Quartalen jedoch sehr robust. Logistikdienstleister signalisierten dabei, vor dem EU-Referendum Großbritanniens, eine insgesamt gute Auftragslage und damit positive Impulse für den Lager- und Logistikimmobilienmarkt.

„Wir haben noch diverse größere Gesuche im Markt und gehen derzeit für das Gesamtjahr von einem Umsatzvolumen aus, das auf einem ähnlich hohen Niveau wie im vergangenen Jahr liegen wird“, ergänzt Freitag.

Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q2 2016

Ausgewählte Flächenumsätze am Logistikmarkt Hamburg*

Quelle: CBRE Research, Q2 2016

*CBRE definiert als Logistikmarktgebiet Hamburg alle relevanten verfügbaren Lager- und Logistikflächen im Stadtgebiet Hamburg zzgl. dem Umland zwischen den Städten Kaltenkirchen im Norden, Buchholz (in der Nordheide) im Süden, Wedel und Buxtehude im Westen sowie Schwarzenbek im Osten.

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