- Transaktionsvolumen von 14 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahresergebnis weit mehr als verdoppelt

- Internationale Investoren für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich

- Anteil der Paketverkäufe überwiegt mit fast 59 Prozent

- Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern dominiert den deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt

- Spitzenrendite gegenüber Vorquartal noch weitestgehend stabil, aber im Trend weiter rückläufig

- Rekordtransaktionsvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro für das Gesamtjahr erwartet

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wurden in den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE knapp über 14 Milliarden Euro umgesetzt. Das Transaktionsvolumen hat sich damit mehr als verdoppelt und lag um fast 7,8 Milliarden Euro oder 124 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums.

Anteil ausländischen Kapitals steigt um 5,3 Milliarden Euro
Das Investoreninteresse an deutschen Einzelhandelsimmobilien bleibt ungebrochen. Dabei wurde das hohe Investmentvolumen insbesondere durch ausländische Investoren getragen, die sich nach wie vor stark auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien engagieren und mit rund 8,2 Milliarden Euro für rund 59 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich waren. "Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg der Anteil ausländischen Kapitals um 5,3 Milliarden Euro und unterstreicht damit eindrücklich die Bedeutung Deutschlands als weltweit gefragter Investmentstandort", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Besonders aktiv zeigten sich Anleger aus Kanada, die bereits im ersten Halbjahr großvolumige Investitionen tätigten und bisher zu rund 3,1 Milliarden Euro oder 22 Prozent des Investmentvolumens beitrugen. Auf dem zweiten Platz standen französische Investoren mit 1,6 Milliarden Euro (11 Prozent), gefolgt von Anlegern aus den Vereinigten Staaten mit 1,3 Milliarden Euro (9 Prozent).

Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern dominiert weiterhin
Differenziert nach Nutzungsarten dominierte in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 weiterhin der Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern das Geschehen am Einzelhandelsinvestmentmarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von über 4,7 Milliarden Euro entfiel in den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 ein Anteil von 34 Prozent des Gesamtvolumens auf diese Assetklasse. Im Vorjahreszeitraum lagen die Innenstadtimmobilien mit 21 Prozent noch an dritter Stelle nach den dominierenden Fachmärkten und Fachmarktzentren und nach Shopping-Centern. "Zu diesem hohen Ergebnis trugen maßgeblich drei großvolumige Paketverkäufe bei, darunter die bereits im ersten Halbjahr erfolgte Übernahme der Kaufhäuser von Galeria-Kaufhof und Sportarena durch ein Joint Venture von Hudson's Bay Company und Simon Property Group", so Linsin. Die gehandelten innerstädtischen Geschäftshäuser befanden sich überwiegend außerhalb der Top 5-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, in denen inzwischen eine mangelnde Verfügbarkeit an geeigneten Objekten bemerkbar ist. Mit rund 3,6 Milliarden Euro wurde ein Großteil in 1A-Einzelhandelsimmobilien abseits der großen Zentren investiert.

An zweiter Stelle standen Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter, auf die in den ersten drei Quartalen mit 4,6 Milliarden Euro gut 33 Prozent des Gesamtvolumens entfielen. Somit erhöhte sich das in diese Assetklasse allokierte Volumen gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahreszeitraum nochmals um 1,8 Milliarden Euro oder 63 Prozent. Die Objekte wurden insbesondere im Rahmen von Portfolio-Transaktionen gehandelt, darunter im dritten Quartal das zehn real-Märkte umfassende Sokrates-Portfolio.

In Shopping-Center wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 insgesamt 4,2 Milliarden Euro investiert, was einem Anteil von rund 30 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen entspricht. Im dritten Quartal waren es unter anderem der Kauf des Düsseldorfer Einkaufszentrums Sevens durch CBRE Global Investors von der Signa Holding sowie der Verkauf der Düsseldorf Arcaden durch Ivanhoé Cambridge, die zu diesem hohen Gesamtergebnis beitrugen. Beide Transaktionen verliefen unter Beteiligung von CBRE.

Immobilienaktiengesellschaften und REITs sind stärkste Käufergruppe
Die deutlich stärkste Käufergruppe der ersten drei Quartale waren Immobilienaktiengesellschaften und REITs, die rund 4,6 Milliarden Euro oder 33 Prozent des Gesamtvolumens investierten. Im Vorjahreszeitraum investierten sie mit etwas über einer Milliarde Euro und einem Anteil von knapp 17 Prozent noch wesentlich weniger. Asset- und Fondsmanager stellten die zweitstärkste Käufergruppe der vergangenen neun Monate mit einem Investmentvolumen von 3,6 Milliarden Euro oder knapp 26 Prozent dar, dicht gefolgt von der Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds, die mit 3,2 Milliarden Euro zu 23 Prozent des Gesamtergebnisses beitrugen.

Auf Verkäuferseite zeigte sich die Gruppe der Corporates am aktivsten, die sich von Einzelhandelsimmobilien in einer Investitionshöhe von rund 3,4 Milliarden Euro trennten, was knapp 24 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. In den vergangenen neun Monaten veräußerten insbesondere Handelsunternehmen Immobilienpakete und trugen so zum starken Abschneiden dieser Gruppe bei. Darunter unter anderem Edeka und Metro, die Pakete mit Lebensmittelmärkten verkauften. Asset- und Fondsmanager zeigten sich auch auf Seiten der Verkäufer sehr aktiv. Sie verkauften Objekte mit einem Volumen von insgesamt 3,1 Milliarden Euro, was einem Anteil von 22 Prozent entspricht. Immobilienaktiengesellschaften und REITs trennten sich von Einzelhandelsimmobilien in Höhe von rund 2,3 Milliarden Euro und waren somit für rund 16 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich.

Weiterhin dominieren Portfolioverkäufe das Marktgeschehen beim Handel mit deutschen Einzelhandelsimmobilien. Der Portfolioanteil lag in den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 bei fast 59 Prozent, das heißt rund 8,3 Milliarden Euro wurden in Form von Portfolio-Transaktionen investiert. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres lag der Anteil der Paketverkäufe noch deutlich niedriger bei knapp 37 Prozent. Insbesondere innerstädtische Geschäftshäuser sowie Fachmärkte und Fachmarktzentren wurden in Paketen erworben.

Druck auf Renditen hält weiter an
Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien hält der Druck auf die Anfangsrenditen unvermindert an. Zwar blieben die Spitzenrenditen im Einzelhandelssegment gegenüber dem Vorquartal über nahezu alle Assetklassen hinweg noch stabil, gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt gaben die Nettoanfangsrenditen jedoch deutlich nach. So sank die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen in den Topstandorten auf 3,87 Prozent (-26 Basispunkte gegenüber dem Vorjahresquartal). Für Shopping-Center in den sieben großen Investmentzentren werden 4,30 Prozent erzielt und damit 20 Basispunkte weniger als im dritten Quartal 2014, während für vergleichbare Objekte in B-Standorten 5,00 Prozent erzielt werden (-30 Basispunkte). Demgegenüber deutlich stärker gaben die Nettoanfangsrenditen für Fachmärkte und Fachmarktzentren nach, die mit 6,25 beziehungsweise 5,40 Prozent rund 65 beziehungsweise 50 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraums liegen.

"Trotz eines sich zusehends verknappenden Angebots rechnen wir bis zum Jahresende investorenseitig mit einer unverändert hohen Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien, zumal die Fundamentalfaktoren wie weiter steigende Beschäftigungszahlen und damit einhergehenden Haushaltseinkommen sowie eines sehr positiven Konsumklimas für Investments in den deutsche Einzelhandel sprechen", sagt Poppinga. "Für das Gesamtjahr 2015 erwarten wir ein Investitionsvolumen von bis zu 20 Milliarden Euro."

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Quelle: CBRE Research

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

*: Nettoanfangsrendite

**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Quelle: CBRE Research

Ansprechpartner:

Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com