Ausländische Investoren dominieren den Markt // Hotelperformance mit leichtem Zuwachs // Ausblick: 2014 wird neues Rekordjahr

Das Investitionsvolumen auf dem Hotelinvestmentmarkt betrug im ersten Halbjahr 2014 1,46 Milliarden Euro und steht bereits jetzt bei rund 84 Prozent des Gesamtvolumens von 2013 (1,73 Milliarden Euro). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat sich das Volumen mehr als verdoppelt. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Rund 86 Prozent des Volumens wurden mit 1,26 Milliarden Euro im zweiten Quartal umgesetzt, nachdem das erste Quartal mit Investments in Höhe von 205 Millionen Euro schwach gestartet war. „So ein hohes Quartalsergebnis haben wir seit dem Boom 2006/2007 nicht erlebt“, sagt Philipp Kraneis, Head of Transactions Germany & CEE bei CBRE Hotels. „Dies war nur aufgrund großer Transaktionen möglich, die über 50 Prozent des gesamten Volumens ausmachen.“ Verkäufer waren hauptsächlich Versicherungsunternehmen, Pensionskassen sowie Fonds, die auch die größten Käufergruppen neben Hotelbetreibern und privaten Investoren darstellten. Der Anteil des Hotelinvestmentmarkts am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt liegt nun bei 8,7 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von rund drei Prozentpunkten. „Der hohe Anteil an Hotelinvestments am Gesamtmarkt zeigt, dass die Assetklasse Hotel immer mehr in den Fokus der Investoren rückt“, meint Kraneis. „Wir sehen zunehmend neue, eigenkapitalstarke Player am Markt.“

Ausländische Investoren dominieren den Markt
Ausländische Investoren, vorwiegend aus den USA und Frankreich, waren mit rund 80 Prozent beziehungsweise 1,2 Milliarden Euro maßgeblich am Gesamtvolumen beteiligt, während deutsche Investoren 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum investierten und nur 20 Prozent der Gesamtinvestments ausmachten. Unter anderem hat die Katara Hospitality, eine Tochter des Staatsfonds Qatar Investment Authority aus dem Emirat Katar, das InterContinental Hotel in Frankfurt im Rahmen einer Portfolio-Transaktion zusammen mit vier weiteren InterContinental Hotels in Europa erworben. Die größte Transaktion war der Ankauf des Moor Park Portfolios zu einem Preis von 722 Millionen Euro durch Accor, der auch Betreiber des Immobilienportfolios ist, das aus insgesamt 86 Hotels (11.286 Zimmer) in Deutschland und den Niederlanden besteht. „Durch diesen Kauf bestätigt sich auf beeindruckende Weise die schnelle Implementierung der neuen Konzernstrategie weg vom ‚asset light‘ hin zum ‚asset right‘ bei Accor“, erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE Hotels. „Während sich Accor früher rein auf Management und Franchise konzentriert hat, ist Accor nun wieder bereit, selbst in die von ihnen betriebenen Immobilien zu investieren.“ Die zweitgrößte Transaktion war der Verkauf des europäischen SITQ Portfolios (18 Crowne Plaza, Holiday Inn und Holiday Inn Express Hotels) für rund 425 Millionen Euro von der kanadischen Pensionskasse Ivanhoe Cambridge an einen Fonds von Apollo Global Management, bei dem CBRE beratend für den Käufer tätig war.

Value Add rückt in den Fokus
Der Schwerpunkt der Investments lag mit über einer Milliarde Euro vor allem im Bereich Value Add. „Ausländische Investoren und Banken erhöhen ihre Risikobereitschaft und investieren sowohl außerhalb der Top 5-Standorte als auch in Hotelimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial durch Investitionen in die Immobilien und aktiveres Asset Management“, sagt Kraneis. Core-Investments machten nur rund 30 Prozent des Volumens aus. Die Renditen im Core-Segment gerieten zudem aufgrund des geringen Angebots weiter unter Druck und liegen nun bei rund 5,5 Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter. Der Risikoaufschlag bei Hotels im Vergleich zu den Spitzenrenditen bei Büroimmobilien nimmt daher weiter ab.

Top 5-Städte mit 60 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens
Rund 60 Prozent des investierten Kapitals flossen in die Top 5-Städte. Insbesondere in Frankfurt am Main und München wurden großvolumige Transaktionen im Vier- bis Fünfsternebereich getätigt, die zudem rund zwei Drittel der Gesamtinvestitionen ausmachten. Die Gesamtanzahl der verkauften Hotels in Deutschland stieg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 von rund 50 auf 120, wovon über 80 Hotelverkäufe ein Volumen von unter zehn Millionen Euro aufweisen.

Hotelperformance mit leichtem Zuwachs
Die Performance der Hotels in den Top-Destinationen zeigt bis auf zwei Ausnahmen ein leichtes Wachstum von zwei bis drei Prozent: Düsseldorf weist beim Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer auflaufend zum Mai 2014 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum laut STR Global ein Plus von 38,5 Prozent auf, was vor allem an der im dreijährigen Turnus stattfindenden Messe Interpack sowie dem 117. Deutschen Ärztekongress liegt. München dagegen sieht sich mit einem Minus von 8,1 Prozent im Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer konfrontiert, was in erster Linie mit dem Ausbleiben der Messen Bau und Bauma zusammenhängt, die beide 2013 stattgefunden haben.

Ausblick: 2014 wird neues Rekordjahr
Für das Gesamtjahr prognostiziert CBRE ein Rekordergebnis. „Internationale Investoren interessieren sich immer stärker für den deutschen Hotelmarkt, der in den letzten vier Jahren jeweils Übernachtungsrekorde feiern konnte, zumal Deutschland im letzten Jahr mit 411,8 Millionen Übernachtungen eines der beliebtesten Reiseziel in Europa war“, sagt Kraneis. „Es befinden sich derzeit eine Reihe von großvolumigen Objekten im Verkauf. Vielleicht erreichen wir sogar wieder das Niveau des Booms von 2006/2007, wobei nun bei der Finanzierungstruktur deutlich mehr Eigenkapital eingesetzt wird als damals."
„Aufgrund der starken Wirtschaft mit dynamischer Binnenkonjunktur schätzen Investoren die Aussichten für die nächsten Jahre positiv ein. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die gute Verfügbarkeit von Krediten sorgen außerdem für die nötige Eigenkapitalrendite“, ergänzt Kaussen.

Ansprechpartner:
Olivia Kaussen
CBRE GmbH
Head of Hotels Germany & CEE
+49 89 24 20 60 25
olivia.kaussen@cbrehotels.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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