• Bürovermietungsmarkt mit Umsatzrückgang – Ergebnis jedoch über 5-Jahresdurchschnitt

• Angebotsverknappung verschärft sich weiter – 62 Prozent der bis 2021 neu gebauten Flächen bereits vermietet

• Leerstandsrate sinkt auf vier Prozent – Mietpreise ziehen deutlich an

• Transaktionsvolumen von sieben Milliarden Euro

• 18 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich

Am Hamburger Bürovermietungsmarkt wurden im Jahr 2018 insgesamt 565.000 Quadratmeter umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang von zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Eine deutliche Steigerung verzeichnete dagegen der Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen liegt nach dem Jahresendquartal 56 Prozent über dem Vorjahreswert und erreicht mit circa sieben Milliarden Euro ein neues Rekordvolumen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Im Vergleich zu 2017 ist die Leerstandsrate um 0,8 Prozentpunkte auf vier Prozent gesunken. „Neue Flächen werden dem Markt derzeit lediglich durch einzelne Fertigstellungen von Projektentwicklungen zugeführt. Der enorme Nachfragedruck sorgt etwa in der HafenCity dafür, dass Projekte bereits vor Fertigstellung nahezu voll vermietet sind und auch der Leerstand in Bestandsgebäuden in den vergangenen drei Jahren massiv gesunken ist.“

Die aktuellen Bau- und Planungsaktivitäten versprechen in den nächsten Jahren zwar steigende Fertigstellungsvolumina, bei weiterhin erwarteter hoher Flächennachfrage werden diese jedoch vom Markt zügig absorbiert. Bis 2021 kommen nach derzeitigem Kenntnisstand circa 520.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt, von diesen sind jedoch zum heutigen Stand bereits 62 Prozent durch Eigennutzer oder Vorvermietungen belegt, sodass keine Entspannung der Angebotslage zu erwarten ist.

Projektentwickler zeigen sich auch vor dem Hintergrund des Nachfrageüberhangs am Hamburger Markt sehr engagiert. Neben der äußerst knappen Verfügbarkeit von Grundstücken und/oder sanierbarem Bestand ist es insbesondere der Wettbewerb mit konkurrierenden Nutzungsarten wie Wohnen oder Hotel, welcher die Büroflächenpipeline lang- bis mittelfristig auf einem niedrigen Niveau hält. „Bei weiterhin hohem Büroflächenbedarf, insbesondere im Zuge steigender Bürobeschäftigtenzahlen, ist hierbei auch die öffentliche Hand gefragt, das Engagement von Projektentwicklern im Bürosegment durch entsprechendes Baurecht weiter zu fördern“, sagt Julian Zadeh.

Das deutliche Rekordergebnis am Hamburger Investmentmarkt ist auch eine Folge der sehr guten Fundamentaldaten und der Flächenknappheit am Vermietungsmarkt.

Die Nachfrage entfiel dabei auf alle Assetklassen. Es dominierten insbesondere nationale Investoren mit einem relativen Anteil von 67 Prozent am gesamten investierten Kapital. Das Engagement internationaler Investoren ist somit zwar relativ von einem Anteil von 44 Prozent 2017 auf 32 Prozent im Jahr 2018 zurückgegangen, absolut hat das von ausländischen Investoren investierte Volumen jedoch um 16 Prozent auf 2,26 Milliarden Euro zugenommen.

2018 gab es insgesamt 18 Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro. Diese großvolumigen Transaktionen vereinen bereits knapp 40 Prozent des gesamten investierten Kapitals. „Diese hohe Anzahl großvolumiger Transaktionen ist außergewöhnlich für den Hamburger Markt. Vor diesem Hintergrund, und aufgrund des insgesamt ausgeprägten Produktmangels, gehen wir für 2019 daher von einem geringeren Transaktionsvolumen von circa vier Milliarden Euro aus.“

Mietpreiswachstum setzt sich fort

Die erzielbare Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um acht Prozent und liegt nun bei 28,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat im Teilmarkt City. Die gewichtete Durchschnittsmiete zog im Gesamtmarkt um sieben Prozent an, auf 16,13 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Neben steigenden Angebotsmieten beobachten wir zudem nachlassende Incentivierungen der Eigentümer gegenüber Mietinteressenten“, sagt Zadeh.

Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt 2018

Investitionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2018.

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2018.

Ansprechpartner:

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Team Leader Research
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com