-       Umsatzrückgang bei Bürovermietungen um 26 Prozent auf 80.300 Quadratmeter im Vergleich zum ersten Quartal 2023

-       Leerstandsrate stieg im Vorjahresvergleich um 0,9 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent

-       Investitionsvolumen von 373 Millionen Euro - 49 Prozent mehr als im ersten Quartal 2023

-       Spitzenrendite für Büroobjekte stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 1,05 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent – blieb aber seit Jahresende stabil

Im ersten Quartal 2024 erreichte der Hamburger Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 80.300 Quadratmetern. Damit liegt der aktuelle Umsatz 26 Prozent unter dem Vorjahresniveau und markiert ein historisches Tief. Zu den größten Nachfragern im ersten Quartal gehörten Industrie und Bau (18 Prozent), Immobilien (16 Prozent) und Beratungsunternehmen (14 Prozent). Der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt hingegen hatte im selben Zeitraum einen Zuwachs von 49 Prozent auf 373 Millionen Euro zu verzeichnen. Davon entfielen 363 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien (plus 170 Prozent) und 11 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten), die einen Rückgang von 91 Prozent verzeichneten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.  

Bürovermietungsmarkt

Die umsatzstärksten Teilmärkte waren die HafenCity (19 Prozent), City (15 Prozent) und Hamburg-West (neun Prozent). In peripheren Lagen haben einige Abschlüsse von Logistikunternehmen für einen moderaten Rückgang der Durchschnittsmiete gesorgt, die mit 21,05 Euro (minus zwei Prozent) weiterhin auf einem stabilen Niveau bleibt. „Trotz des leichten Rückgangs der Durchschnittsmiete haben wir knapp die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens in diesem Quartal oberhalb der Durchschnittsmiete abgeschlossen“, sagt Zadeh. Die Spitzenmiete legte im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um ein Prozent zu und stabilisiert sich bei 35,00 Euro pro Quadratmeter.

Die Leerstandsrate stieg im ersten Quartal 2024 um 0,9 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent. Damit weist Hamburg im Vergleich zu den Top-5-Standorten weiterhin ein niedriges Niveau auf. „Der Leerstand am Hamburger Büromarkt wird sich noch moderat ausweiten. Großnutzer, die im letzten Jahr Mietverträge abgeschlossen haben, beziehen die neuen Flächen erst zu einem späteren Zeitpunkt, sodass ihre bisherigen Flächen aktuell noch nicht dem Leerstand zugerechnet werden“, erklärt Zadeh. Das Angebot an Untervermietungsflächen nahm in den letzten Quartalen marginal zu – mit circa 51.000 Quadratmetern machten sie nur einen geringen Anteil am Angebotsvolumen aus. Tendenziell aber gehen Untervermietungsflächen zurück, da sich die Präsenzpflicht in Unternehmen erhöht hat.

Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen im Investmentmarkt entfiel zu 67 Prozent hauptsächlich auf kleinere Größenordnungen von 20 bis 50 Millionen Euro. Die Transaktionen wurden im gewerblichen Bereich nur in den Assetklassen Office (38 Prozent), Industrial (46 Prozent) und Grundstücksverkäufe (16 Prozent) abgeschlossen. Core- und Core-Plus-Transaktionen machten den größten Anteil aus. Vor allem bei modernen Büroimmobilien in innenstädtischer Lage wurden weiterhin gute Kapitalwerte mit einer weiterhin stabilen Spitzenrendite von 4,90 Prozent erzielt. „Das aktuelle Renditeniveau weckt das Interesse von Marktteilnehmern, die seit Jahren nicht aktiv waren. Nun blicken sie vermehrt wieder auf den Hamburger CBD“, sagt Rohrer. Zu den aktiven Käufergruppen gehörten Investmentmanager mit institutionellem Kapital auf einer Deal-by-Deal-Basis, der öffentliche Sektor, Eigennutzer und Privatinvestoren.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Der Vermietungsmarkt wird derzeit noch von exogenen Unsicherheiten und der trägen Wirtschaftsleistung gebremst. Für das erste Halbjahr rechnen wir mit 200.000 Quadratmetern – und damit rund 50.000 Quadratmeter weniger als im Zehn-Jahres-Durchschnitt“, erwartet Zadeh.

„Wir gehen davon aus, dass das Ergebnis des Hamburger Investmentmarktes über dem des ersten Halbjahres 2023 liegen wird – allerdings bewegen wir uns immer noch auf einem niedrigen Niveau. Für die zweite Jahreshälfte ist mit einem Anstieg des Produktangebots zu rechnen, doch könnten sich klassische Abschlüsse mit institutionellem Kapital bis ins nächste Jahr verzögern. Besonders hervorzuheben ist jedoch Hamburgs Position im Top-5-Vergleich mit einem starken Jahresbeginn, was darauf hindeutet, dass die Stadt möglicherweise eine Vorreiterrolle einnimmt und in diesem Jahr eine erhöhte Aktivität im Städtevergleich zu erwarten ist“, sagt Rohrer.