Hamburg,
05
Oktober
2023
|
11:18
Europe/Amsterdam

Hamburger Bürovermietungsmarkt und Immobilieninvestmentmarkt spüren weiterhin die Auswirkungen von Rezession und Zinswende

  • Bürovermietungsumsatz ging in den ersten drei Quartalen um 39 Prozent auf 310.200 Quadratmeter zurück und befindet sich damit auf dem Niveau von 2021
  • Leerstandsrate stieg im Vorjahresvergleich um 0,7 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent, ein weiterer moderater Anstieg ist zu erwarten
  • Investitionsvolumen ging in den ersten drei Quartalen 2023 um 83 Prozent auf rund 870 Millionen Euro zurück
  • Spitzenrendite für Büroobjekte stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 1,5 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent

Der Hamburger Bürovermietungsmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2023 einen Flächenumsatz von 310.200 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 39 Prozent. Der Immobilieninvestmentmarkt der Hansestadt ging im gleichen Zeitraum um 83 Prozent auf etwa 870 Millionen Euro zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Julian Zadeh, Head of Office Leasing

Aufgrund der wirtschaftlich herausfordernden Rahmenbedingungen stehen für die meisten Nutzer Flexibilität und Sicherheit im Vordergrund. Deswegen ziehen sich Mietvertragsentscheidungen oft in die Länge oder enden in Verlängerungen oder Verkleinerungen in den bisherigen Flächen.

Julian Zadeh, Head of Office Leasing

Zugleich steigt bei vielen Unternehmen das Interesse an modernen und nachhaltigen Flächen in zentralen urbanen Lagen. Der Trend geht zu kleineren Flächen mit besserer Ausstattung, sodass die Kostenbelastung insgesamt weitgehend gleichbleibt. Dementsprechend entfielen 41 Prozent des Umsatzvolumens auf den CBD und allein 20 Prozent des Flächenumsatzes auf das Preissegment über 30 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine markante Entwicklung, wenn man dies mit der gewichteten Durchschnittsmiete vergleicht. Diese hat im Vorjahresvergleich um vier Prozent auf 21,00 Euro pro Quadratmeter abgenommen. Maßgeblich beeinflusst wurde dieser Rückgang der Durchschnittsmiete durch eine große Untervermietung in der City-Nord. In der Peripherie ist die Durchschnittsmiete gar um fünf Prozent auf 14,67 gesunken, während sie im CBD um drei Prozent auf 27,45 Euro stieg. Die Spitzenmiete stieg um fünf Prozent auf 34,50 Euro. „Hier zeigt sich ein Paradebeispiel für Polarisierung“, so Zadeh.

Im Vorjahresvergleich stieg die Leerstandsrate um 0,7 Prozentpunkte auf 2,9 Prozent. Damit gab es im dritten Quartal einen Anstieg um 0,2 Prozentpunkte. Dabei legte der Leerstand vor allem in Cityrandlagen und in der Peripherie durch vereinzelte großvolumige Objekte zu, während die Leerstandsrate im CBD bei drei Prozent stabil blieb.

Investmentmarkt

Marc Rohrer, Head of Investment Hamburg

Die Verkaufsaktivitäten sind weiter sehr überschaubar und auch käuferseitig gibt es gerade im Core-Segment bei dem aktuellen Preisniveau kaum aktives Interesse.

Marc Rohrer, Head of Investment Hamburg

Stärkste Käufergruppen bleiben daher weiterhin die öffentliche Hand und eigenkapitalstarke Corporates und Privatinvestoren. So kauft die Stadt weiterhin dort ein, wo konkreter Bedarf herrscht, zum Beispiel rund um die Science City. Zudem werden aktuell vor allem eher kleine Büro- und Geschäftshäuser gehandelt. Speziell Immobilien der Kategorie Core-Plus im kleinen bis mittleren Größensegment zwischen 20 und 50 Millionen Euro erfahren gesteigertes Interesse bei Anlegern und hier sind auch noch einige wenige Deals in der Pipeline.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien legte im Lauf des letzten Quartals um weitere 0,45 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent zu. Im Jahresvergleich entspricht das einem Anstieg um 1,5 Prozentpunkte. In Cityrandlagen lag die Spitzenrendite Ende des dritten Quartals bei 4,85 Prozent und in der Peripherie bei sechs Prozent. Nachdem ausländische Investoren in den vergangenen Jahren aufgrund des Renditeniveaus in der Hansestadt kaum aktiv gewesen sind, erachten sie das Renditelevel mittlerweile wieder als etwas attraktiver und prüfen vermehrt Opportunitäten in der Hansestadt.

Prognose für das Gesamtjahr 2023

„Da sich diverse Mietvertragsentscheidung auf das kommende Jahr verlagern könnten, rechnen wir für das Gesamtjahr 2023 mit einem Flächenumsatz von 400.000 Quadratmetern“, erwartet Zadeh.

„Der Investmentmarkt der Hansestadt dürfte sich im Gesamtjahr 2023 auf etwa eine Milliarde Euro summieren“, prognostiziert Rohrer. „Zudem ist in den kommenden sechs Monaten auf Grund aktuell konkreter Verhandlungen ein weiterer Anstieg der Spitzenrendite zu erwarten.“

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Über CBRE

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