• Umsatzrückgang bei Bürovermietungen um 14 Prozent auf 436.100 Quadratmeter
• Leerstandsrate stieg im Vorjahresvergleich um 0,7 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent
• Investitionsvolumen ging im Gesamtjahr 2023 um 70 Prozent auf rund 1,65 Milliarden Euro zurück
• Spitzenrendite für Büroobjekte stieg in den vergangenen zwölf Monaten um 1,25 Prozentpunkte auf 4,9 Prozent

Der Hamburger Bürovermietungsmarkt erreichte 2023 einen Flächenumsatz von 436.100 Quadratmetern. Im Vorjahresvergleich ist das ein Rückgang von 14 Prozent. Der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt hat im selben Zeitraum ein Rückgang von 70 Prozent zu verzeichnen – von etwa 5,5 Milliarden Euro auf 1,65 Milliarden Euro. Davon entfielen 1,4 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 240 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Dennoch ist die die Leerstandsrate im Vorjahresvergleich um 0,7 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent angestiegen. „Damit befindet sich die Quote nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau“, ergänzt Zadeh.

Umsatzstärkste Teilmärkte waren City (18 Prozent), HafenCity (16 Prozent) und City-Süd (neun Prozent), wobei es sich bei den Anmietungen in City-Süd vor allem um Unternehmen handelt, die innerhalb des Teilmarktes umgezogen sind oder sich dort erweitert haben. „City-Süd gehörte in den vergangenen zehn Jahren immer zu den Top-Bürostandorten Hamburgs“, sagt Zadeh. Auch der Teilmarkt Winterhude / Barmbek erreichte neun Prozent, was vor allem auf den Umzug der Fielmann-Zentrale zurückzuführen ist.

Viele Unternehmen investieren immer mehr in moderne und nachhaltige Flächen in zentraler Lage. Der Trend zur Flächenreduzierung setzt sich weiterhin fort. Dementsprechend entfielen nur etwa 15 Prozent des Umsatzvolumens 2023 auf Transaktionen mit über 10.000 Quadratmetern, während Transaktionen zwischen 1.000 Quadratmetern und 5.000 Quadratmetern 36 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten.

Dieser Qualitätsanspruch spiegelt sich ebenfalls in der Mietpreisentwicklung wider. Während die Spitzenmiete in den sehr guten Objekten und Lagen um drei Prozent auf 35,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist, hat die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um vier Prozent auf 20,81 Euro pro Quadratmeter abgenommen. Bedingt wurde der Rückgang der Durchschnittsmiete vor allem durch die Vielzahl an kleinteiligen Vermietungen in der Peripherie sowie durch einzelne Ausreißer wie die Anmietung von Airbus in Rahmen eines Untermietverhältnisses in der City-Nord.

Auch der merkliche Rückgang der spekulativen Projekte der nächsten zwölf Monate hat für ausbleibende Transaktionen im hochpreiseigenen Segment gesorgt. Während es im Zehn-Jahresschnitt noch 22 Projekte waren, hat sich die Anzahl an spekulativen Projekten für 2024 nahezu halbiert. „Die Zinswende sowie die gestiegenen Anforderungen finanzierender Banken erfordern wieder Vorvermietungsquoten und auch resultierende Baustopps führen zu weiteren Verzögerungen“, erklärt Zadeh.

Investmentmarkt

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien hat im Jahresverlauf 2023 um 1,25 Prozent zugelegt und stieg auf 4,9 Prozent an. Im Vergleich zu anderen Top-Märkten wie Berlin, Frankfurt und Düsseldorf liegt die Hansestadt Hamburg damit leicht unter dem Renditedurchschnitt von fünf Prozent.

Neben Privatinvestoren mit hohem Eigenkapital und finanzkräftigen Immobilieninvestoren war die Stadt ein aktiver Käufer. Im Rahmen dieser Ankäufe verfolgte sie die strategische Grundstücks- und Gebäudeplanung innerhalb und um die Hansestadt, zum Beispiel mit dem Kauf von 45 Hektar von der Bundesanstalt für Immobilien (BImA), mit dem Kauf des New Work Harbours und des historischen Gebäudes Gänsemarkt 36, dem Hauptsitz der Finanzbehörde.

Prognose für das Gesamtjahr 2024

„Zusammen mit der allmählichen Erholung der deutschen Wirtschaft erwarten wir ab der zweiten Jahreshälfte wieder positivere Impulse für den Hamburger Bürovermietungsmarkt. Das Ergebnis im ersten Halbjahr wird jedoch mit dem Flächenumsatz der vergangenen sechs Monate vergleichbar sein, da weiterhin die gleichen grundlegenden Trends den Markt beherrschen werden“, erwartet Zadeh.

„Wir gehen davon aus, dass in Hamburg mehr Objekte auf den Markt kommen werden, welche besser dem aktuellen Raster der institutionellen Anleger hinsichtlich hoher Qualität bei Lage und ESG-Kriterien entsprechen“, prognostiziert Rohrer. „Denn während es 2023 an Core-Angebot fehlte, zeichnet sich diesbezüglich für 2024 wieder etwas mehr Bewegung am Markt ab. Am anderen Ende des Risikospektrums stehen prinzipiell Käufer mit Fokus auf Value-add und opportunistische Investments bereit, die aber aufgrund der Resilienz des Hamburger Marktes bisher nicht zum Zug gekommen sind.“