• Bürovermietungsumsatz von 239.900 Quadratmetern
• Leerstandsquote stabil bei 2,6 Prozent
• Investitionsvolumen steigt um 32 Prozent auf 4,4 Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 2,75 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2020 wurden am Hamburger Büromarkt 239.900 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Dieses Ergebnis liegt 44 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraums und 39 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Der Immobilieninvestmentmarkt der Hansestadt hat hingegen um 32 Prozent auf nun 4,4 Milliarden Euro zugelegt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

So blieb die Leerstandsquote im dritten Quartal stabil bei 2,6 Prozent, nachdem sie im zweiten Quartal noch leicht um 0,1 Prozentpunkte angestiegen war. Auch die verzeichneten Mietvertragsverlängerungen wirken einer Zunahme der Leerstandquote entgegen. „Das ist ein sehr positives Signal. Die Aktivität bei Neuanfragen nimmt mittlerweile auch wieder leicht zu. Das dritte Quartal war erwartbar das kritischste, da zu diesem Zeitpunkt Mietvertragsverhandlungen zum Abschluss gekommen wären, die zum Zeitpunkt des Beginns der Pandemie begonnen hätten, als jedoch die Unsicherheit am größten war“, erläutert Zadeh.

Ein Großteil des Flächenumsatzes entfiel auf kleinere Flächensegmente. Im Gesamtjahr gab es lediglich sieben Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern. Hingegen entfielen 42 Prozent der umgesetzten Fläche auf das Segment unter 1.000 Quadratmetern – im Vorjahreszeitraum waren es nur 31 Prozent.

So entfiel 58 Prozent des bisherigen Transaktionsvolumens auf die Assetklasse Büro und die Spitzenrendite verblieb auch im dritten Quartal auf dem Niveau des Vorquartals bei 2,75 Prozent. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang um 0,15 Prozentpunkte. Das hohe Transaktionsvolumen wurde im Wesentlichen durch einige Großtransaktionen, wie zum Beispiel den Verkäufen des Ericus Contor, der derzeitigen Hauptverwaltung von Gruner + Jahr am Baumwall sowie des Neuen Dovenhof, bestimmt. Die Anzahl der veräußerten Objekte ist im Jahresvergleich jedoch um zwölf Prozent zurückgegangen. Der Markt bleibt, bei konstant hoher Nachfrage, demnach auch weiterhin durch einen ausgeprägten Produktmangel geprägt.

Prognose für das Gesamtjahr

„Im Gesamtjahr erwarten wir am Hamburger Bürovermietungsmarkt ein Vermietungsvolumen von circa 350.000 Quadratmetern – also deutlich unter dem Niveau der Vorjahre. Im großflächigeren Segment dürfte die Dynamik jedoch etwas anziehen, denn es zeichnen sich einige Abschlüsse ab“, sagt Zadeh. „Die Attraktivität des Arbeitsplatzes sowie des direkten Umfeldes gewinnt bei der Mietarbeiterakquisition zunehmend an Bedeutung, steht künftig aber auch vermehrt in Konkurrenz zum Homeoffice. Entsprechend passen die Unternehmen die Workplaces im Hinblick auf die Anforderungen ihrer Mitarbeiter an, was sich in einer weiter zunehmenden Nachfrage nach hochwertigen Objekten in zentralen und urbanen Lagen niederschlägt. Gerade Quartiersentwicklungen werden hierbei vermehrt in den Fokus geraten“, so Zadeh weiter.

Bis 2022 sind zwei Drittel der neu entstehenden Büroflächen bereits vorvermietet. „Die geringe Büroflächenpipeline für 2021 wird mittelfristig also keine Erleichterung bei dem Leerstand bringen. Das zeigt sich auch bei der Spitzenmiete für hochwertige Büroflächen, die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,8 Prozent auf 32,50 Euro zugelegt hat und während der Corona-Hochphase stabil geblieben ist und auch weiterhin in Toplagen zu erzielen ist“, ergänzt Zadeh.

„Die Marktaktivität hat nach dem Sommer spürbar zugenommen und es befinden sich aktuell einige Objekte bereits in konkreten Verhandlungen oder in der Vermarktung. Sollte sich ein Großteil der Deals im laufenden Quartal umsetzen lassen, könnten wir zum Jahreswechsel, mit einem gewerblichen Investitionsvolumen von mehr als fünf Milliarden Euro und somit auf das zweibeste Jahr nach 2018 zurückblicken“, prognostiziert Mikulicz.