• Investitionsvolumen stieg um 29 Prozent auf 6,4 Milliarden Euro

• Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 2,75 Prozent

• Bürovermietungsumsatz von 318.300 Quadratmetern

• Leerstandsquote stieg leicht auf 2,7 Prozent

2020 stieg das Investitionsvolumen am Hamburger Immobilienmarkt um 29 Prozent auf über 6,4 Milliarden Euro. Davon entfielen circa 5,6 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 840 Millionen auf Wohnimmobilien. Der Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt der Hansestadt ging hingegen um 39 Prozent auf 318.300 Quadratmeter zurück. Sowohl die Spitzenmiete als auch die gewichtete Durchschnittsmiete stiegen trotz der Pandemie leicht an. Die Spitzenmiete legte im Jahresverlauf um 1,6 Prozent auf 32,50 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete um 0,7 Prozent auf 17,69 Euro zu. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Im vierten Quartal fanden gemessen am Investitionsvolumen 53 Prozent der Deals oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke statt. „Insbesondere die Großtransaktionen verdeutlichen, dass Hamburg als Investitionsstandort aktuell nicht nur im risikoaversen Core-Segment stark nachgefragt ist, sondern auch nach wie vor für Entwicklungsobjekte als sicherer Investmenthafen wahrgenommen wird.“ Dies wird unterstrichen durch die Verkäufe der Konzernzentrale von Gruner + Jahr am Baumwall an ein Investorenkonsortium rund um Tishman Speyer sowie der HCOB-Hauptverwaltung am Gerhardt-Hauptmann-Platz an Signa. Beide Immobilien werden nach Auszug der Nutzer einer umfassenden Neupositionierung durch die neuen Eigentümer unterzogen. Im Core-Segment zählten die Verkäufe der beiden Projektentwicklungen Campus Hamburg sowie Edge Elbside an die Hamburger Investoren Warburg-HIH beziehungsweise HanseMerkur zu den signifikantesten Transaktionen des vergangenen Jahres. Sie sind bereits vor Fertigstellungen zu jeweils rund 80 Prozent langfristig an die Société Générale Gruppe beziehungsweise Vattenfall vermietet.

„Unabhängig von der Investitionsstrategie ist jedoch ein klarer Fokus der Investoren auf Qualität zu erkennen – ein Trend, der sich durch die Pandemie noch einmal verstärkt hat“, so Mikulicz. „Bei Bestandsobjekten gilt dies insbesondere für die Nachhaltigkeit des Cashflows und die Solidität der Mieter. Bei Entwicklungsobjekten werden hingegen keinerlei Kompromisse bei der Lage gemacht.“ Entsprechend des großen Nachfrageüberhangs nach hochwertigen Büroimmobilien zeigte sich die Spitzenrendite auch während der Pandemie äußerst stabil und lag zum Jahresende 2020 bei 2,75 Prozent.

Bürovermietungsmarkt

Diese Zurückhaltung zeigt sich beispielhaft an Großdeals ab 10.000 Quadratmetern. Gab es 2019 noch sechs davon, von denen zwei zudem oberhalb der 20.000 Quadratmeter angesiedelt waren, gab es im vergangenen Jahr lediglich eine derartige Vermietung. Dabei handelte es sich um eine Vorvermietung über 11.000 Quadratmeter in der markanten Projektentwicklung Elbtower. „Es befinden sich jedoch noch weitere Großabschlüsse in der Pipeline, die sich lediglich etwas verzögern“, so Zadeh. Im Gegensatz zu den Großabschlüssen blieb die Anzahl an Vermietungen im kleinen Segment unter 500 Quadratmeter stabil. Bezogen auf das Flächenvolumen und über alle Größenklassen hinweg blieben die City und Hamburg-West mit jeweils 20 Prozent die umsatzstärksten Teilmärkte, gefolgt von der City Süd (15 Prozent) und der Hafencity (zehn Prozent).

2020 stieg der Leerstand um 30 Basispunkte auf 2,7 Prozent. „Nicht nur ist dies weiterhin ein äußerst niedriges Niveau, sondern auch die Nettoabsorption war weiterhin positiv“, sagt Zadeh. Das bedeutet, dass 2020 mehr Büroflächen angemietet als leergezogen wurden. Der Anstieg der Leerstandsrate bedeutet also keinen dramatisch schwächelnden Büromarkt, sondern war eine Folge fertiggestellter Projektentwicklungen.

Ausblick 2021

„Die nach wie vor hohe Liquidität an den Kapitalmärkten sowie das historisch niedrige Zinsniveau werden auch 2021 zu einen Nachfrageüberhang führen, weswegen wir ein reges Investitionsgeschehen erwarten“, sagt Mikulicz. „Daher könnten die Spitzenrenditen im Verlauf des ersten Halbjahres noch einmal unter Druck geraten. Dies gilt ebenso für die Renditen in den citynahen und etablierten Büroteilmärkten wie beispielsweise der City-Süd oder in Stadteillagen rund um die Alster wie zum Beispiel Rotherbaum.“

„2020 hat uns gezeigt, dass die Umsetzung vorhandener Nachfrage nach Büroflächen in Form von Mietvertragsabschlüssen stark von der jeweils aktuellen Entwicklung der Pandemie abhängt. Dies lässt hoffen, dass mit den ersten Anzeichen einer erfolgreichen Impfkampagne und geringeren Fallzahlen die Vermietungsaktivitäten auch wieder steigen werden – was ein Zeichen dafür wäre, dass die mittelständisch geprägte Wirtschaft in Hamburg nicht nachhaltig in Mitleidenschaft gezogen wurde. Für das erste Halbjahr erwarten wir noch einen zurückhaltenden Markt, der dann im zweiten Halbjahr an Fahrt gewinnt, sodass ein Gesamtjahresumsatz von 400.000 Quadratmetern realistisch erscheint“, sagt Zadeh. Die Projektentwicklungspipeline bis 2023 beträgt rund 695.000 Quadratmeter. Jedoch waren 46 Prozent dieser Flächen Ende 2020 bereits vorvermietet oder entfielen auf Eigennutzer. „Für 2021 liegt die Vorvermietungsquote sogar bei 80 Prozent – höher als in jedem anderen der deutschen Top-5-Büromärkte“, sagt Zadeh. „Der Mangel an stark nachgefragten und qualitativ hochwertigen Neubauflächen wird den Druck auf die Spitzenmiete weiterhin aufrechterhalten. Nach einer Seitwärtsbewegung 2021 erwarten wir ein teilweise signifikantes Wachstum in den beiden Folgejahren.“

Ansprechpartner:

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com