• Anteil ausländischer Investoren legt auf 46 Prozent zu

• Portfolioverkäufe nahezu verdoppelt

• Hohe Nachfrage sorgt für weiter sinkende Spitzenrenditen

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden im Jahr 2014 39,8 Milliarden Euro umgesetzt. Damit wurde das beste Ergebnis seit 2007 erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (30,4 Milliarden Euro) entspricht das einer Steigerung um rund ein Drittel. Im vierten Quartal wurden 14,4 Milliarden Euro und damit 69 Prozent mehr als im Vorquartal investiert. Dies geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. „Die sich beschleunigende Krise in Russland hat den Effekt, dass Deutschland für Investoren noch attraktiver wird. Deutschland ist und bleibt der sichere Hafen“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Die starke wirtschaftliche Stellung Deutschlands ist ein Magnet für Investoren weltweit. Institutionelle Investoren vor allem aus dem asiatischen Raum werden zunehmend aktiv, da diese in ihren Heimatmärkten im Hinblick auf ihre Anlagestrategie an ihre Grenzen stoßen.“

Ausländische Investoren verdoppeln ihre Investments

Ausländische Anleger haben im vergangenen Jahr knapp 18,5 Milliarden Euro in den deutschen Immobilienmarkt investiert. Gegenüber dem Vorjahr (9,4 Milliarden Euro) haben sich deren Investments fast verdoppelt. Der Anteil ausländischer Investoren liegt damit bei rund 46 Prozent am Gesamtinvestmentmarkt. Besonders aktiv zeigten sich US-amerikanische Investoren (relativer Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von 14,8 Prozent) sowie Investoren aus Großbritannien (9,5 Prozent) und Frankreich (4,6 Prozent). „Auch asiatische Investoren kommen verstärkt auf den deutschen Markt und sind für rund fünf Prozent der Gesamtinvestments verantwortlich“, sagt Klein. „Vor allem Investoren aus Südkorea engagieren sich in Deutschland.“ Aber auch Anleger aus Malaysia und China wollen großvolumig in deutsche Immobilien investieren, um so das eigene Immobilien-Portfolio besser zu diversifizieren. „Die deutschen Top-Märkte bieten trotz steigender Preise noch höhere Renditen im Vergleich zu London und Paris, wo die Renditen zuletzt weiter nachgaben“, erklärt Klein. Das Investmentvolumen einheimischer Investoren blieb mit 21,3 Milliarden etwa auf Vorjahresniveau.

Portfolioquote steigt auf 35 Prozent

Das auf Paketverkäufe entfallende Transaktionsvolumen summierte sich 2014 auf knapp 14 Milliarden Euro. Damit lag der Anteil der Portfoliotransaktionen bei rund 35 Prozent. Im Vorjahr waren es etwa 25 Prozent. Insgesamt wurden 40 Portfoliotransaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro verzeichnet. Allein im vierten Quartal 2014 konnten 30 von insgesamt 78 großvolumigen Transaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro gezählt werden. Hierunter fallen ebenso der Verkauf des Palais Quartiers in Frankfurt an Deutsche Asset und Wealth Management und ECE sowie des Domus-Portfolios in Düsseldorf mit zusammen über 1,1 Milliarden Euro, bei denen CBRE jeweils auf Käuferseite mandatiert war. 24 Paketverkäufe gingen an internationale Investoren. Dabei lag der Fokus bei Portfolios mit einem Volumen von fünf Milliarden Euro eindeutig auf Büroimmobilien, wobei neben Core-Immobilien in den Investmentzentren auch mehr management-intensivere Produkte in B-Lagen nachgefragt wurden. „Insbesondere ausländische Investoren investierten dabei verstärkt über Portfolio-Transaktionen entweder direkt oder über Beteiligungsmodelle zum Beispiel im Rahmen eines Joint Ventures, um ihr Deutschland-Portfolio aufzubauen“, sagt Klein.

Insgesamt elf Transaktionen mit Retail-Paketen

Zu den Portfoliotransaktionen zählen beispielsweise das von der Patrizia erworbene sogenannte Leo-I-Portfolio (18 Bürogebäude in Hessen mit einem Verkehrswert von rund einer Milliarde Euro), das von Blackstone erworbene Domus-Portfolio in Düsseldorf von der Portigon AG (ehem. WestLB). Zudem konnte, mit insgesamt elf Transaktionen und Volumina von jeweils über 100 Millionen Euro, auch ein reger Handel mit Retail-Paketen verzeichnet werden. Hierzu zählt beispielsweise der von CBRE begleitete Verkauf des „Christie“ Shopping-Center-Portfolio mit Objekten im Großraum Berlin und Dresden durch das Joint Venture aus Morgan Stanley Real Estate Investing (“MSREI”) und dem Hamburger Asset Manager REDOS Real Estate. Aber auch das von Metro erworbene Sokrates-Portfolio mit zehn real-SB-Warenhäusern, das durch GIG Grundbesitz akquirierte Aldi Süd-Paket mit 69 Liegenschaften vom US-amerikanischen Vermögensverwalter Blackrock sowie die Übernahme des Taurus-Supermarkt-Portfolios von der Immobilientochter des US-amerikanischen Finanzkonzerns Prudential Pramerica Real Estate Investors in einem Joint Venture zusammen mit dem schwedischen Third Swedish National Pension Fund zählen zu den großvolumigen Transaktionen.

In der Assetklasse Hotel wurde rund ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens durch Paketverkäufe getätigt. Darunter ein Portfolio aus 67 Objekten von Moor Park Capital Partners an Accor. Ebenso wurden auch im Logistiksektor wieder mehr Portfoliotransaktionen verzeichnet, wobei hier auch zunehmend Produktionsimmobilien (Light Industrial) in den Fokus von Investoren rücken.

Büro bleibt Investors Liebling – Logistik und Hotel legen deutlich zu

Büroimmobilien dominierten auch 2014 mit rund 20,3 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil von 51 Prozent am Gesamtvolumen den Investmentmarkt. Gegenüber dem Vorjahr ist noch einmal rund ein Drittel mehr Kapital in Büroimmobilien geflossen. An zweiter Stelle folgen Handelsimmobilien mit knapp 9,2 Milliarden Euro, was rund 23 Prozent entspricht. Im Vorjahr lag deren Anteil noch bei 20 Prozent. Dagegen hat sich der Boom im Handel mit Logistikimmobilien (3,3 Milliarden Euro, +54 Prozent) und Hotelimmobilien (3,0 Milliarden Euro, +74 Prozent) auch 2014 weiter fortgesetzt. Am Gesamtinvestmentmarkt haben die beiden Assetklassen einen Anteil von jeweils acht Prozent.

Infolge der großvolumigen deutschlandweiten Portfoliotransaktionen ging der Anteil der Top 5-Märkte von 55 auf 48 Prozent zurück. Der absolute Transaktionsumsatz ist dennoch um 15 Prozent im Vorjahresvergleich auf 19,3 Milliarden Euro gestiegen. Frankfurt war durch ein extrem starkes Jahresendquartal mit 5,1 Milliarden Euro (+40 Prozent gegenüber Vorjahr) gefragtester Markt unter den Top 5-Standorten. München folgt mit gut 5 Milliarden Euro (+6 Prozent) vor Hamburg (3,6 Milliarden Euro, + 26 Prozent) und Berlin (3,55 Milliarden Euro, +7 Prozent). Düsseldorf verzeichnete mit knapp 2 Milliarden Euro ein überdurchschnittliches Ergebnis, welches aber dennoch 10 Prozent unter dem Vorjahreswert lag.

Breit diversifizierte Investorenschaft

Aktivste Investoren waren 2014 Asset-/Fondsmanager mit 9,5 Milliarden Euro, was einem Anteil von knapp 24 Prozent entspricht. Gegenüber dem Vorjahr investierten diese sechs Milliarden Euro mehr. An zweiter Stelle folgen Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit knapp 7,8 Milliarden Euro beziehungsweise 19,7 Prozent. Immobilienaktiengesellschaften und REITs kamen auf 5,5 Milliarden Euro, was etwa 13,7 Prozent entspricht. Der Anteil von Versicherungen und Pensionsfonds sowie Unternehmen am gesamten Transaktionsvolumen liegt bei jeweils rund 10 Prozent (4,1 Milliarden Euro). Geschlossene Immobilienfonds investierten dagegen nur rund 1,4 Milliarden Euro.

Renditen weiter unter Druck

Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im Büro- und großflächigen Einzelhandelssegment für weiter sinkende Anfangsrenditen. „Die über dem Referenzzins der risikolosen Alternativanlage liegende Rendite lässt das Interesse der nationalen und internationalen Immobilieninvestoren an deutschen Gewerbeimmobilien weiter steigen“, sagt Klein. „Eine Renditedifferenz von fast vier Prozentpunkten zum Jahreswechsel sorgt für weiteren Zustrom institutionellen Kapitals in den deutschen Immobilienmarkt.“ Die Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) im Bürosegment sanken gegenüber dem Vorquartal leicht weiter ab und liegen in Berlin bei 4,55 Prozent, in Frankfurt bei 4,60 Prozent (jeweils -10 Basispunkte), in Hamburg bei 4,40 Prozent und in München bei 4,30 Prozent (jeweils - 15 Basispunkte). In Düsseldorf blieb die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage wie im Vorquartal stabil bei 4,70 Prozent, jedoch zeichnet sich auch hier eine weitere Reduktion zur Jahresmitte ab. Die Ausweichstrategie auf gute Büroimmobilien in B-Lagen führt in den Top-Städten zu einer weiteren Renditekompression im Sekundärmarktbereich.

Die Spitzenrenditen im Handelssegment stehen ebenfalls unter Druck. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten gegenüber dem Vorquartal blieb jedoch stabil bei 4,50 Prozent. „Die Renditen für vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren gaben aufgrund der Ausweichstrategie der Investoren gegenüber dem dritten Quartal um 20 Basispunkte auf nunmehr 5,10 Prozent nach“, erklärt Klein. Einen deutlichen Renditerückgang gab es aufgrund der hohen Nachfrage bei sich verknappendem Angebot im Segment der Fachmarktzentren. Hier liegt die Nettoanfangsrendite zum Jahresende bei 5,70 Prozent (-20 Basispunkte gegenüber dem dritten Quartal 2014). Im Segment der Fachmärkte / Supermärkte liegt die Spitzenrendite bei 6,50 Prozent (-40 Basispunkte).

Durch die starke Nachfrage nach Logistikimmobilien ist auch in diesem Segment die Nettoanfangsrendite unter Druck, blieb aktuell jedoch in den Top-Logistikzentren noch stabil bei 6,00 Prozent. Für Top-Immobilien im Hotelsegment blieb die Spitzenrendite im Vergleich zum Vorquartal ebenso stabil bei 5,25 Prozent.

Aussichten für nachhaltige Investitionsdynamik 2015 sehr positiv

„Das sehr gute Investmentjahr 2014 wird im kommenden Jahr eine dynamische Fortsetzung erleben, da global agierende Investoren vermehrt ihre Portfolien in Richtung Immobilie umschichten“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Wir beobachten, dass Investoren mehr ins Risiko gehen. Sie interessieren sich zunehmend für Objekte in Cityrand- und peripheren Lagen und auch Projektentwicklungen werden von den Investoren verstärkt angepackt. Darüber hinaus weichen viele Investoren in erstklassige Produkte in B-Standorte aus. Diese bieten derzeit noch attraktivere Renditemöglichkeiten als Core-Investments in den Metropolen. Allerdings geraten auch hier die Renditen unter Druck. Daneben nimmt das Interesse an Non-Core-Investments – auch als Paketverkäufe – weiter zu. Daher rechnen wir 2015 mit einem Investmentvolumen von gut 38 Milliarden Euro“, so Linsin.