• Transaktionsvolumen 2022 betrug 2,4 Milliarden Euro – 35 Prozent weniger als im Vorjahr
• Marktanteil von Ärztehäusern stieg auf rund 22 Prozent – Pflegeheime weiterhin wichtigstes Segment mit 50 Prozent
• Spitzenrendite von Pflegeheimen stieg auf 4,4 Prozent
• Anteil ausländischer Investoren erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 17,1 Prozentpunkte auf 48 Prozent

Der Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland verzeichnete 2022 ein Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro, eine Reduktion um 35 Prozent im Vorjahresvergleich. Wie am gesamten Immobilieninvestmentmarkt beeinträchtigte die wirtschaftliche Unsicherheit in Folge der hohen Inflation und der Zinswende die Kauflaune der Investoren. Der Anteil von Portfoliotransaktionen ging um elf Prozentpunkte auf 49 Prozent zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Gleichzeitig gilt aber auch, dass das Transaktionsvolumen am Gesundheitsimmobilienmarkt oft stark von sehr wenigen Großtransaktionen getrieben wird. Bleiben diese in einem Jahr einmal aus, kann auf den ersten Blick schnell der Eindruck eines Markteinbruchs entstehen, obwohl der Rückgang nicht dem tatsächlichen Marktsentiment entspricht.“ 2021 wurde das Investitionsvolumen beispielsweise durch das Pflegeimmobilienportfolio der Deutschen Wohnen beeinflusst, das Teil der Übernahme durch die Vonovia im vierten Quartal 2021 war.

Pflegeheime blieben 2022, trotz eines Rückgangs um 50 Prozent, mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro die beliebteste Assetklasse. Auf Platz zwei folgten Ärztehäuser mit einem Volumen von 525 Millionen Euro (plus 35 Prozent), gefolgt von Betreutem Wohnen, was einen Rückgang um 35 Prozent, auf 505 Millionen Euro verzeichnete. Einzig Reha-Kliniken erreichten neben den Ärztehäusern einen Zuwachs im Transaktionsvolumen (plus 137 Prozent).

Im Vorjahresvergleich steigerten offene Immobilienfonds und Spezialfonds ihren Marktanteil deutlich auf 58,9 Prozent. Mit einem Volumen von rund 1,4 Milliarden Euro (plus 81 Prozent) waren sie 2022 die stärkste Käufergruppe. Asset- und Fondsmanager folgten mit deutlichem Abstand auf Platz zwei mit einem Volumen von 384 Millionen Euro (Anteil von 16 Prozent).

Deutlich reduziert haben sich die Aktivitäten deutscher Investoren. Um mehr als die Hälfte reduzierte sich deren Transaktionsvolumen auf rund 1,2 Milliarden Euro, was einem Anteil von rund 51,9 Prozent entsprach. Bei den ausländischen Investoren zeigten sich hingegen insbesondere Anleger aus Frankreich in Kauflaune. Sie steigerten ihr Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um 179 Prozent auf 525 Millionen Euro und stellten damit die wichtigste ausländische Investorengruppe im deutschen Markt. Sowohl Anleger aus den Benelux-Staaten (minus 47 Prozent) als auch Investoren aus Nordamerika (minus zehn Prozent) reduzierten ihre Investments im Vergleich zum Vorjahr. 

Prognose für 2023

„Wir gehen von einer sukzessiven Entspannung der der wirtschaftlichen Herausforderungen im kommenden Jahr aus. Der Markt sollte unserer Einschätzung nach ab Mitte 2023 wieder an Dynamik gewinnen“, erwartet Richolt. „Angesicht vielversprechender Fundamentaldaten und eines großen Bedarfs an modernen Gesundheitsimmobilien in Deutschland werden sich Investoren nach einer kurzen Phase der Zurückhaltung bald wieder vermehrt der Assetklasse Gesundheitsimmobilien zuwenden.“