• Transaktionsvolumen von 931 Millionen Euro – 63 Prozent weniger als 2022
• Pflegeheime und Betreutes Wohnen bestimmten den Markt
• Spitzenrendite von Pflegeheimen stieg innerhalb der letzten zwölf Monate um 0,8 Prozentpunkte auf 5,2 Prozent
• Steigende Investorennachfrage nach Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren zu verzeichnen

2023 verzeichnete der deutsche Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 931 Millionen Euro – 63 Prozent weniger als noch 2022. Damit lag die Investitionsdynamik in etwa auf dem Niveau von 2017. Der Anteil internationaler Investoren betrug 17 Prozent, 29 Prozentpunkte weniger als 2022. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Der Preisfindungsprozess am Gesundheitsimmobilienmarkt dürfte nun jedoch größtenteils abgeschlossen sein. 

Pflegeheime erneut im Fokus

Mit 578 Millionen Euro entfiel der Großteil des Transaktionsvolumens (62 Prozent) auf Pflegeheime. Auf Platz zwei lag Betreutes Wohnen mit 262 Millionen Euro (28 Prozent). Die Relevanz aller anderen Segmente war deutlich geringer: Reha-Kliniken sowie Ärztehäuser verzeichneten ein Transaktionsvolumen von jeweils 39 Millionen Euro (4,2 Prozent) und Kliniken gar nur von 14 Millionen Euro (1,5 Prozent). „Auch wenn es sich noch nicht im Investitionsvolumen spiegelt, sehen wir ein großes Interesse an Immobilien jenseits der stationären Pflege. Beispielsweise sind Ärztehäuser für viele Investoren von Interesse, die bisher eher in anderen gewerblichen Immobilienklassen aktiv sind – die politische Regulierung und das damit verbundene Betreiberrisiko sind für Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren überschaubar“, erklärt Schnell. „Zugleich dürfte es hier sowie bei systemrelevanten Immobilien wie Reha-Kliniken und Kliniken durchaus zukünftig mehr Produkt auf dem Markt geben, da wir auch hier eine Konsolidierung am Betreibermarkt sehen. So gibt es Betreiberinvestoren, welche bei den zusammen mit den Betreibern erworbenen Immobilien auf Sale-and-Lease-back setzen.“

Ausblick auf 2024

„Seniorenimmobilien, Gesundheitszentren und soziale Infrastruktur stehen bei einer Vielzahl von Investoren weit oben auf der Agenda – insbesondere bei institutionellen Investoren, nicht zuletzt auch deshalb, weil damit ein Teil ihrer ESG-Strategie umgesetzt werden kann. Wir erwarten, dass sich deren Interesse im Jahresverlauf 2024 auch in einer größeren Dynamik auf dem Investmentmarkt niederschlagen dürfte. Gerade für die dringend notwendige soziale Transformation Deutschland wird privates Kapital benötigt, zumal es nicht nur an bezahlbaren Wohnformen für eine alternde Gesellschaft fehlt, sondern auch an modernen, leistungsfähigen Gesundheitsimmobilien“, so Schnell.

„Mit der in den vergangenen zwölf Monaten vollzogenen Renditeanpassung und vor dem Hintergrund, dass der geldpolitische Straffungskurs der EZB mehr und mehr seine Wirkung entfaltet, sodass der Zinserhöhungszyklus einen Hochpunkt erreicht haben könnte, haben die Marktakteure mehr Planungssicherheit bei ihren Investitionsentscheidungen. Entsprechend erwarten wir, dass sich die Renditen weiter stabilisieren, auch deshalb, weil zuletzt die Finanzierungszinsen wieder rückläufig waren und sich bei den alternativen Anlagevehikeln in Form festverzinslicher Wertpapiere wieder moderatere Renditenniveaus eingestellt haben, die ein Immobilieninvestment an Attraktivität gewinnen lässt“, so Linsin.