• Bürovermietungsvolumen verzeichnete im Vergleich mit dem Auftaktquartal 2022 einen Rückgang um 20 Prozent auf 84.300 Quadratmeter
• Bürospitzenmiete stieg auf 46 Euro je Quadratmeter pro Monat
• Marginaler Anstieg der Leerstandsrate
• Immobilieninvestmentmarkt erreichte im ersten Quartal 2023 ein Transaktionsvolumen von 201 Millionen Euro – minus 92 Prozent im Vorjahresvergleich
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg im Jahresvergleich um 1,25 Prozentpunkte auf 3,95 Prozent

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) ist mit einem Flächenumsatz von 84.300 Quadratmetern verhältnismäßig schwach in das Jahr 2023 gestartet. Im Vergleich zum Jahresauftakt 2022, als 105.500 Quadratmeter umgesetzt wurden, ging der Flächenumsatz damit um 20 Prozent zurück. Der Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2023 mit einem Transaktionsvolumen von 201 Millionen Euro einen deutlichen Rückgang von 92 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit das schwächste Ergebnis unter den Top-5-Standorten. Dies ist Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mit der Anmietung der Universal Investment GmbH im Neubauprojekt ‚Timber Pioneer‘ im Teilmarkt Europa City (9.600 Quadratmeter), einer Anmietung der öffentlichen Verwaltung in einem Bestandsgebäude im Teilmarkt Südwest (9.100 Quadratmeter) und der Anmietung des Kreativzentrums Massif Central im Bethmannhof im Teilmarkt City (5.800 Quadratmeter) wurden in den ersten drei Monaten 2023 insgesamt nur drei Abschlüsse oberhalb der 5.000-Quadratmeter-Marke registriert, die zusammen rund 29 Prozent des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. Im kleinen bis mittleren Segment wurde im Vergleich zum Vorjahr eine stabile Vermietungsleistung erfasst. Mit jeweils rund 30.000 Quadratmetern wurden im Größensegment unter 1.000 Quadratmeter und im Segment zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmeter 36 Prozent beziehungsweise 34 Prozent des Quartalsergebnisses umgesetzt. Die Anzahl der Abschlüsse insgesamt hat sich mit 109 gegenüber 99 aus dem ersten Quartal 2022 leicht erhöht.

Die Großflächenabschlüsse spiegelten sich auch in der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wider. Stärkstes Segment waren Banken und Finanzdienstleister mit einem Anteil von 18,4 Prozent, gefolgt von der öffentlichen Verwaltung mit einem Anteil von 12,9 Prozent. Auf Beratungsunternehmen entfielen 11,6 Prozent und auf Immobiliendienstleister 9,6 Prozent. Insgesamt zeigte sich der Markt damit weiterhin breit diversifiziert.

Die peripheren Teilmärkte trugen mit 38 Prozent den größten Anteil zum Umsatz bei. Die umsatzstärksten darunter waren der Teilmarkt Südwest aufgrund der Großanmietung der öffentlichen Verwaltung mit einem Flächenumsatz von rund 10.000 Quadratmetern und der Teilmarkt Flughafen/Gateway Gardens, der mit einem Flächenumsatz von rund 9.000 Quadratmetern das beste Quartalsergebnis seit dem zweiten Quartal 2021 erzielte. Die Teilmärkte des Frankfurter Central Business District (Bankenlage, City, und Westend) trugen rund 36 Prozent zum Gesamtumsatz bei.

Aufgrund der anhaltend hohen Baukosten sowohl für Neubauten als auch für die Sanierung von Bestandsflächen sind die Mieten weiter gestiegen. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um rund drei Euro oder 13,9 Prozent auf 24,96 Euro pro Quadratmeter und Monat und erreichte damit einen neuen Höchststand. Die Spitzenmiete stieg im gleichen Zeitraum um 0,50 Euro oder 1,1 Prozent auf 46,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Die Spitzenmiete wird im Jahresverlauf weiter ansteigen, da das Angebot an kurzfristig verfügbaren, hochwertigen Flächen nach wie vor sehr gering und die Nachfrage nach modernen Flächen in Frankfurts Bestlagen ungebrochen hoch ist“, erwartet Riegel.

Die Leerstandsrate (exklusive Untermietflächen) des Frankfurter Büromarktes stieg im ersten Quartal 2023 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum marginal um 0,1 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent an. Während die CBD-Teilmärkte Bankenlage (3,4 Prozent), City (5,9 Prozent) und Westend (6,0 Prozent) erneut die niedrigsten Leerstandsquoten aufwiesen, verzeichneten die Teilmärkte Offenbach/Kaiserlei und Europa City mit jeweils rund 16 Prozent die höchsten Leerstandsquoten im Frankfurter Marktgebiet. „In Offenbach ist die hohe Quote durch leerstehende Flächen in Bestandsobjekten bedingt, die nicht den modernen Anforderungen entsprechen. Im Teilmarkt Europa City ist der Anstieg des Leerstandes durch die jüngste Fertigstellung des ‚ONE‘ begründet.  Beide Teilmärkte werden auch im Jahresverlauf 2023 durch die Fertigstellung der Projekte ‚LEIQ‘ und der Sanierung eines der Bauteile des ‚Omega-Hauses‘ im Teilmarkt Offenbach/Kaiserlei sowie der Fertigstellung des ‚Spin‘ und des ‚Timber Pioneer‘ im Teilmarkt Europa City einen weiteren Anstieg ihrer Leerstandsquoten verzeichnen“, erläutert Riegel. Am gesamten Markt sollen bis Ende 2023 rund 163.000 m² Neubau- und Sanierungsflächen fertiggestellt werden, von denen die Hälfte bereits vermietet ist.

Investmentmarkt

Im Vergleich zum Vermietungsmarkt ist die Dynamik am Investmentmarkt ausgeblieben.

Während 53 Prozent der Investitionen auf Büroimmobilien entfielen (106 Millionen Euro), machten Mehrfamilienhäuser 47 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus (93 Millionen Euro). Über alle Assetklassen hinweg machten Core- und Core-Plus-Produkte im ersten Quartal 2023 rund 72 Prozent der Investitionen aus.

Infolge der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten erhöhte sich die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien im CBD im ersten Quartal 2023 gegenüber dem Endjahreswert 2022 um weitere 0,2 Prozentpunkte auf 3,95 Prozent. In den Cityrandlagen stieg die Spitzenrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 4,35 Prozent an. In den peripheren Teilmärkten spiegelt sich die Risikoaversion der Investoren in einem Anstieg der Spitzenrendite um 0,25 Prozentpunkte auf 5,00 Prozent in den letzten drei Monaten deutlicher wider.

Ausblick 2023

„Die weitere Entwicklung des Frankfurter Büroimmobilienmarktes wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Situation beeinflusst. Wir gehen davon aus, dass Mietvertragsabschlüsse, die Ende 2022 aufgeschoben wurden, spätestens ab dem dritten Quartal realisiert werden und die Marktdynamik damit wieder zunimmt. Allerdings blicken wir realistisch in die Zukunft und erwarten vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen einen Gesamtjahresumsatz deutlich unter dem langjährigen Durchschnittswert“, prognostiziert Riegel.

„Auf dem Investmentmarkt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Nivellierung der Kaufpreise und in der zweiten Jahreshälfte mit zunehmender Aktivität. Insbesondere Eigenkapitalinvestoren werden aufgrund der Preiskorrektur versuchen, ihre Chancen im Core-Segment zu nutzen. Aber auch für opportunistisches Kapital werden sich lukrative Möglichkeiten ergeben“, sagt Neiser.