• Investitionsvolumen im Vorjahresvergleich um 13 Prozent auf 3,9 Milliarden Euro zurückgegangen
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 2,9 Prozent
• Büroflächenumsatz von 192.100 Quadratmetern
• Leerstandsrate stabil bei 6,9 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2020 wurden am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt 3,9 Milliarden Euro investiert. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang um 13 Prozent. Das Investitionsvolumen bei Gewerbeimmobilien lag mit 3,7 Milliarden Euro – wovon 2,65 Milliarden Euro auf Büroimmobilien entfielen – auf dem Niveau des Vorjahres. Am Bürovermietungsmarkt der Stadt wurde in den ersten drei Quartalen derweil ein Umsatzvolumen von 192.100 Quadratmetern registriert – ein Rückgang um 48 Prozent. Das dritte Quartal lag mit 86.400 Quadratmetern nur 14 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

"Aber auch am Büroinvestmentmarkt herrscht Produktmangel, insbesondere für Core-Investments beziehungsweise Investmentopportunitäten im CBD von Frankfurt. Diese stark nachgefragten Investmentgelegenheiten stehen aufgrund der Risikominimierung weiterhin im Fokus der Investoren. Asset Management-intensivere Produkte beziehungsweise Objekte mit Leerständen in den City-Randlagen oder peripheren Büroteilmärkten werden seitens der Investoren im Hinblick auf deren Risiken und Chancen kritischer geprüft. Aufgrund der weltweit bestehenden Kontakt- und Reisebeschränkungen und vielerorts zuletzt steigenden Infektionszahlen gibt es Verzögerungen bei Transaktionsprozessen. Dennoch ist klar hervorzuheben, dass das Interesse ausländischer Investoren am Frankfurter Investmentmarkt weiterhin sehr hoch ist und weiter zunimmt, zumal die deutschen Immobilienmärkte gerade in Krisenzeiten als Hort der Stabilität gelten. Dabei steht Frankfurt aufgrund seiner Internationalität und der Möglichkeit, hier auch großvolumig Kapital in Immobilien zu allokieren, im Fokus ausländischer Investoren. Trotz des verhängten Lockdowns in der ersten Jahreshälfte lag das Investitionsvolumen am Gewerbeimmobilientransaktionsmarkt auf dem Niveau des Vorjahres und somit 23 Prozent über dem Zehn-Jahresdurchschnitt (jeweils Q1 bis Q3 betrachtet)“, sagt Neiser.

„So ist das Mietniveau stabil, der Trend zu Mietvertragsverlängerungen hat sich fortgesetzt und das dritte Quartal 2020 wies das stärkste Vermietungsvolumen seit Jahresbeginn auf.“ Nichtsdestotrotz werden Unternehmen in den kommenden Monaten Anmietungsentscheidungen hinauszögern beziehungsweise ihre vorhandenen Mietverträge zunächst verlängern, um die bestehenden Arbeitsplatzkonzepte zu überdenken. Das Volumen von Mietvertragsverlängerungen, das nicht in das Vermietungsvolumen miteinfließt, betrug im bisherigen Jahresverlauf 84.900 Quadratmeter und befindet sich damit auf dem Niveau des Fünf-Jahresdurchschnitts. Während die Spitzenmiete zum Vorquartal bei 44,00 Euro pro Quadratmeter stabil blieb (plus fünf Prozent im Vorjahresvergleich), legte die gewichtete Durchschnittsmiete durch die in den vergangenen zwölf Monaten abgeschlossenen höherpreisigen Vermietungen in den begehrten Hochhäusern des CBD im Vergleich zum Vorjahr um acht Prozent auf 22,83 Euro pro Quadratmeter zu. Leicht rückläufig im Vorjahresvergleich war hingegen die Leerstandsquote, die nun bei 6,9 Prozent liegt und zum Vorquartal stabil blieb.

„Gefragtester Teilmarkt ist weiterhin die Bankenlage“, sagt Riegel. Auf diesen Markt entfielen 28 Prozent des Vermietungsvolumens – nicht zuletzt aufgrund der beiden Großanmietungen in diesem Jahr im FOUR, T1. Insbesondere hochwertige, kürzlich fertiggestellte Büroflächen und im Bau befindliche Projektentwicklungen treffen derzeit auf eine sehr hohe Nachfrage, was sich auch in den Vermietungsabschlüssen in diesem Jahr und der hohen Vorvermietungsquote für das kommende Jahr widerspiegelt, die aktuell bei 69 Prozent liegt.

Prognose für das Gesamtjahr

„Der Frankfurter Investmentmarkt wird vor allem durch den Produktmangel im Core-Segment gebremst – denn nationales wie internationales Kapital ist im Markt reichlich vorhanden und hat weiterhin hohes Interesse an den Immobilien in der Stadt. Dementsprechend erwarten wir eine stabile Entwicklung der Spitzenrendite für Core-Objekte“, sagt Neiser. Im Vergleich zu vorherigen Krisen wird sich der Markt mit seinen stabilen Fundamentaldaten, wie der vergleichsweise geringen Leerstandsrate sowie der im Zehn-Jahresdurchschnitt sehr niedrigen Development-Pipeline und einer hohen Vorvermietungsquote als robust erweisen.

„Trotz der derzeit geführten Diskussion zum zukünftigen Büroflächenbedarf erwarten wir für das Jahresendquartal noch mehr Dynamik auf dem Bürovermietungsmarkt, wobei das Volumen sicherlich unter dem laufenden Jahresdurchschnitt bleiben wird“, prognostiziert Riegel. Direkte Herausforderungen für aktuelle Projektentwicklungen entstehen dank der hohen Vorvermietungsquoten von 91 Prozent für das Jahresendquartal und 69 Prozent für 2021 nur bedingt, wodurch die Mietpreise auf einem hohen Niveau bleiben werden Lediglich die Leerstandsrate könnte leicht ansteigen, zumal sich Unternehmen derzeit überwiegend von weniger produktiven Flächen in dezentralen Lagen trennen. Hochwertige Büroflächen in zentraler Lage werden trotz der intensiv geführten Diskussion zum Thema Homeoffice weiterhin sehr gefragt sein, auch oder vor allem bei Unternehmen, die über flexible Arbeitsplatzlösungen nachdenken.