• Büroflächenumsatz 2015 in der Mainmetropole trotz weniger Großabschlüsse mit 401.100 Quadratmetern fast acht Prozent über Vorjahresniveau

• Leerstand steigt im Jahresverlauf leicht – Leerstandsrate im vierten Quartal stabilisiert sich auf Niveau des Jahresbeginns

• Erzielbare Spitzenmiete legt leicht auf 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu

• Realisierbare Spitzenmiete erhöhte sich um fast zwölf Prozent

• Für die Jahre 2016 bis 2018 wird eine noch niedrigere Fertigstellungspipeline als in den letzten drei Jahren erwartet

Der Büroflächenumsatz in Frankfurt lag zum Jahresende 2015 bei insgesamt 401.100 Quadratmetern und damit acht Prozent über dem Vorjahresniveau. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Das Schlussquartal 2015 war mit 103.400 Quadratmetern Bürofläche zwar nicht – wie zur Jahresendrallye Frankfurt typischerweise erwartet – das stärkste Quartal des Jahres, führte aber immerhin trotz des Ausbleibens von großvolumigen Abschlüssen zum Überschreiten der 400.000 Quadratmeter-Marke.

Etliche, teils großvolumige Mietvertragsverlängerungen, die definitorisch nicht mit zum Vermietungsumsatz gerechnet werden dürfen, verhinderten ein stärkeres Umsatzergebnis am Frankfurter Büromarkt. Dennoch stellen diese Verlängerungen einen Indikator für ein hohes Vermietungspotenzial am Markt dar.

Vertragsabschlüsse im mittleren Bereich mit Anteil von rund 40 Prozent
Das Jahr 2015 verzeichnete lediglich neun Abschlüsse in der Größenordnung von mehr als 5.000 Quadratmetern. Einer davon ist die Vorvermietung an die Fiat Deutschland GmbH, die sich in einem Neubauprojekt auf der Hanauer Landstraße 150 im vierten Quartal 2015 circa 7.000 Quadratmeter Bürofläche vertraglich zugesichert hat. Neben kleinvolumigen Mietverträgen (bis 500 Quadratmeter), deren Anteil am Gesamtflächenumsatz immerhin fast ein Viertel ausmachen, trugen Vertragsabschlüsse im mittleren Bereich (500 Quadratmeter bis 2.500 Quadratmeter) mit fast 40 Prozent dazu bei, dass die 400.000 Quadratmeter-Umsatzmarke zum Jahresende hin überschritten werden konnte. Führende Branchen sind am Frankfurter Büromarkt erwartungsgemäß die Berater, Banken und Finanzdienstleister, die zusammen fast ein Drittel aller Anmietungen auf sich verbuchen konnten.

Teilmarkt CBD mit den meisten Abschlüssen
Die weiterhin am stärksten nachgefragten Teilmärkte befinden sich in zentraler Innenstadtlage, dem sogenannten Central Business District (CBD). Hier wurden die meisten Abschlüsse in der Bankenlage (14 Prozent), der City (13 Prozent) und im Westend (zehn Prozent) getätigt. Das Bahnhofsviertel rangiert aufgrund der großvolumigen Eigennutzertransaktion des ersten Quartals durch die DVAG in der Windmühlstraße auf Platz drei unter den 20 Teilmärkten Frankfurts.

Leerstand liegt bei 12,1 Prozent
Nach einem Abbau des Büroflächenleerstands im Laufe des Jahres 2015 nahm das Volumen im vierten Quartal wieder leicht zu und liegt derzeit bei 1,39 Millionen Quadratmetern. „Vor allem in älteren, nicht mehr zeitgemäßen Objekten in den eher peripheren Teilmärkten des Bürostandorts Frankfurt ist das Volumen an leerstehenden Flächen gestiegen und verdeutlicht den nutzerseitigen Trend hin zu modernen, effizienten und flexiblen Flächen in zentralen Lagen“, erklärt Riegel. Die Leerstandsrate für den Markt Frankfurt liegt zum Ende des vierten Quartals bei 12,1 Prozent und damit zwar leicht über Vorjahresniveau (11,4 Prozent), aber weit unter den Leerstandsraten der Jahre 2004 bis 2013, in denen durchschnittlich 15,0 Prozent Leerstand zu verzeichnen waren.

Aufgrund von Abrissen, Umnutzungen und Büroflächen, die infolge des Sanierungsbeginns vom Bestand abgezogen wurden, reduzierte sich der Büroflächenbestand binnen eines Jahres um zwei Prozent – trotz der Fertigstellung von insgesamt 111.900 Quadratmetern neu erstellter oder sanierter Bürofläche. „Angesichts der relativ moderaten Fertigstellungspipeline in den kommenden Jahren und einer konsequenten Umwidmung nicht mehr marktfähiger Flächen in alternative Nutzungen wie den in Frankfurt dringend benötigten Wohnraum, rechnen wir mit weiter sinkenden Leerstandszahlen“, so Riegel.

Realisierbare Spitzenmiete legt um zwölf Prozent zu
Die erzielbare Spitzenmiete beträgt aktuell 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und liegt damit etwas mehr als ein Prozent über dem Wert des Jahres 2014. Die realisierbare Spitzenmiete, die anhand des Medians aus den teuersten Vertragsabschlüssen von drei Prozent des Umsatzvolumens der letzten zwölf Monate errechnet wird, hat sich mit 43,25 Euro pro Quadratmeter pro Monat im Vergleich zum Vorjahr um zwölf Prozent erhöht. „Vor allem Abschlüsse in hochpreisigen Landmark Buildings wie dem Taunusturm, dem Opernplatz XIV und dem Opernturm haben hierzu einen nicht unerheblichen Beitrag geleistet“, sagt Riegel. Im vierten Quartal wurde beispielsweise mit einem der weltweit führenden Unternehmens- und Strategieberatungsunternehmen erneut ein zahlungskräftiger Mieter für den 2014 fertiggestellten Taunusturm gefunden, der dort künftig zwei Etagen mit insgesamt rund 3.200 Quadratmetern Bürofläche belegen wird.

Optimistischer Start ins neue Jahr
„Für das gesamte Jahr 2016 erwarten wir die Fertigstellung von rund 148.800 Quadratmetern Bürofläche“, prognostiziert Riegel. „In den beiden Folgejahren werden es nach derzeitigem Kenntnisstand dagegen acht Prozent beziehungsweise sogar 20 Prozent weniger Fertigstellungen sein.“ Während der Anteil spekulativer Büroflächen in 2016 bei 38 Prozent liegt, sind es in 2017 dagegen nur 26 Prozent. Im Jahr 2018 kommen nach heutigem Stand zwei Drittel aller neuen Büroflächen unvermietet auf den Markt. Größtes, noch unvermietetes Projekt in prominenter Lage ist dabei die Neubebauung des früheren Metzler-Hochhauses durch Tishman Speyer. Allerdings ist bis zur Fertigstellung Ende 2019 mit weiteren Vorvermietungen zu rechnen, so dass der spekulative Anteil weiter zurückgehen wird. „Der Frankfurter Büromarkt erwies sich auch 2015 als äußerst solide mit zufriedenstellenden Vermietungsumsätzen“, so Riegel. „Aufgrund der positiven Rahmendaten können wir daher optimistisch gestimmt ins neue Jahr starten. Aufgrund des auch künftig überschaubaren Angebots an qualitativ hochwertigen Büroflächen in Toplagen gehen wir von einer Stabilisierung der erzielbaren Spitzenmiete auf hohem Niveau aus“, fügt Riegel hinzu.

Ansprechpartner:
Alexander Riegel
CBRE GmbH
Co-Head of Agency Frankfurt
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alexander.riegel@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com