• Bürovermietungsvolumen verzeichnete im Vergleich zu dem Auftaktquartal 2023 einen Anstieg um vier Prozent auf 86.900 Quadratmeter 
• Marginaler Anstieg der Leerstandsquote auf 9,2 Prozent; Bankenlage weist mit vier Prozent weiterhin die geringste Quote im Frankfurter Markt aus 
• Bürospitzenmiete stieg auf 48,00 Euro je Quadratmeter pro Monat 
• Immobilieninvestmentmarkt erreichte im ersten Quartal 2024 ein Transaktionsvolumen von 132 Millionen Euro 

Im ersten Quartal 2024 wurden am Frankfurter Bürovermietungsmarkt, inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei, 86.900 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreswert entspricht dies einem Anstieg um vier Prozent – im Vergleich zum Durchschnitt der ersten Quartale der letzten zehn Jahre ist es allerdings ein deutlicherer Rückgang um 15 Prozent. Auf dem Investmentmarkt wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres 132 Millionen Euro investiert – 32 Prozent unter dem Vorjahreswert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Insgesamt wurden 20 Mietverträge weniger abgeschlossen als zu Beginn des Jahres 2023. Weiterhin entfielen 42 Prozent des gesamten Flächenumsatzes auf die Großanmietung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Objekt Gallileo. Dieser größte und zugleich einzige Neuabschluss über 10.000 Quadratmeter sorgte maßgeblich für das verhältnismäßig solide Quartalsergebnis.

Neben der Neuanmietung hat die Europäische Zentralbank im ersten Quartal auch den Mietvertrag für ihre Flächen im Objekt Japan Center über rund 23.300 Quadratmeter verlängert.

Insgesamt belaufen sich die Mietvertragsverlängerungen im ersten Quartal auf 42.300 Quadratmeter. Durchschnittlich wurden in den letzten zehn Jahren pro Quartal lediglich 32.900 Quadratmeter Bürofläche verlängert.

Vor dem Hintergrund des Großabschlusses der EZB wurde der höchste Flächenumsatz nach Teilmärkten mit knapp 51 Prozent Anteil am Gesamtumsatz in der Bankenlage registriert. Der Teilmarkt Eschborn verzeichnete den zweithöchsten Flächenumsatz mit knapp zehn Prozent des Gesamtumsatzes.

Die in der Bankenlage erzielbare Spitzenmiete ist im Verlauf der letzten zwölf Monate um vier Prozent auf 48,00 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Neben der Bankenlage erfuhr der Teilmarkt Europa City eine große Nachfrage und einen deutlichen Anstieg der Spitzenmiete im Verlauf der vergangenen zwölf Monate von 14 Prozent auf 40,00 Euro pro Quadratmeter. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt mit 25,29 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau des ersten Quartals 2023. Im Vergleich zum Jahresende 2023 ist die Durchschnittsmiete um neun Prozent angestiegen.

Die Leerstandsrate (exklusive Untermietflächen) lag Ende des ersten Quartals 2024 bei 9,2 Prozent – 1,3 Prozentpunkte oder 141.000 Quadratmeter mehr als vor einem Jahr. „Ein deutlicher Rückgang der Leerstände ist vorerst nicht in Sicht. Auszüge aus Flächen, die nicht dem modernen Mieterausbaustandard oder Nachhaltigkeitskriterien entsprechen, teilweise vorzeitige Flächenrückgaben oder die Konsolidierung von Bestandsflächen werden kurzfristig zu einem weiteren Leerstandsanstieg führen“, erklärt Riegel. Auch in den Teilmarktlagen des Central Business District (Bankenlage, City, Westend) sind die Leerstandsraten gestiegen. Insgesamt um 0,9 Prozentpunkte auf 5,6 Prozent. Der Teilmarkt Bankenlage weist mit vier Prozent immer noch die geringste Leerstandsquote am Frankfurter Markt auf.  

Bis Ende März wurden 25.100 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, die sich aus den Objekten Matchbox (Eschborn), RockyWood (Offenbach/Kaiserlei) und Liebig19 (Westend) zusammensetzen. Innerhalb dieses Jahres sollen noch weitere 117.300 Quadratmeter fertiggestellt werden, die zum aktuellen Zeitpunkt bereits zu 79 Prozent vorvermietet sind. „Eine drastische Erhöhung des Leerstands durch fertiggestellte verfügbare Flächen ist daher auszuschließen“, gibt Riegel Entwarnung.

Investmentmarkt

Büroobjekte stellten mit rund 51 Prozent des Gesamtvolumens die stärkste Assetklasse am Markt. Es folgten Wohnobjekte mit rund 20 Prozent und Entwicklungsgrundstücke mit etwa 14 Prozent. 

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Frankfurter Markt blieb gegenüber dem Jahresendquartal 2023 stabil bei 5,10 Prozent. Gegenüber dem ersten Quartal 2023 entspricht dies einem Anstieg um 1,15 Prozentpunkte. Das Preisgefälle zwischen zentraler und dezentraler Lage hat in den letzten drei Monaten nicht weiter zugenommen, auch hier sind die Renditen im Vergleich zum Jahresende 2023 stabil geblieben: in den Cityrandlagen bei 5,40 Prozent und in den peripheren Teilmärkten bei 6,65 Prozent. Ebenfalls stabil seit dem Jahresende zeigten sich die Nettoanfangsrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,65 Prozent. 

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Der Frankfurter Büromarkt wird 2024 weiterhin von geringen Umsatzvolumina geprägt sein, es zeichnen sich aber auch mehr Mietvertragsverlängerungen in Bestandsimmobilien ab“, erwartet Riegel. „Aufgrund des geringen Angebots an verfügbaren erstklassigen, energieeffizienten und zertifizierten Büroflächen dürfte die Spitzenmiete weiteres leichtes Steigerungspotential im Jahresverlauf aufzeigen. Auch die Durchschnittsmiete könnte weiter ansteigen, da der teilweise gesunkene Flächenbedarf von Unternehmen es Ihnen erlaubt höhere Mieten pro Quadratmeter zahlen zu können und so bessere Ausstattungsqualitäten für Ihre Mitarbeiter und angestrebte Nachhaltigkeitskriterien zu realisieren.

„Ab der zweiten Jahreshälfte kann angesichts der sich stabilisierenden Zinsen und der verstärkten Preisfindung mit mehr Verkaufsaktivität gerechnet werden – sowohl durch das Angebot am Markt als auch durch Fire Sales. Tendenziell wird 2024 aber im Vergleich zu den Vorjahren auch wieder ein schwächeres Jahr werden“, sagt Neiser.

Frankfurter Investment- und Bürovermietungsmarkt Q1 2024

Büromarkt Frankfurt: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate