• Der Büromarkt erreichte in den ersten neun Monaten 2023 einen Flächenumsatz von 258.800 Quadratmetern – neun Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum
• Die Leerstandsquote erhöhte sich in den vergangenen zwölf Monaten um 0,5 Prozentpunkte auf 8,3 Prozent
• Das Immobilieninvestitionsvolumen 2023 lag Ende September bei 719 Millionen Euro
• Die Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg um 1,5 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent

In den ersten drei Quartalen 2023 verzeichnete der Frankfurter Bürovermietungsmarkt ein Umsatzvolumen von 258.800 Quadratmetern und lag damit neun Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Das Investitionsvolumen ging hingegen um 84 Prozent auf 719 Millionen Euro zurück, wovon 539 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien und 180 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) entfielen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Banken und Finanzdienstleister lagen im Branchenvergleich mit einem Anteil von 16 Prozent am Gesamtumsatz an der Spitze, gefolgt von Beratungsunternehmen mit elf Prozent. Außergewöhnlich für den Frankfurter Markt war der hohe Anteil der Industrie- und Bauunternehmen mit über zehn Prozent.

Insgesamt verteilte sich das Umsatzvolumen bis Ende September in gewohnter Weise – kleine bis mittelgroße Flächen bis 1.500 Quadratmeter bildeten mit 90 Prozent der Abschlüsse und 50 Prozent des Volumens ein solides Fundament. Auch im Segment zwischen 1.500 und 9.999 Quadratmeter zeigte sich mit einem Anteil von 45 Prozent des Umsatzvolumens rege Aktivität. Ein anderes Bild zeigte sich bei den Großflächenabschlüssen über 10.000 Quadratmeter. Hier wurde erst im dritten Quartal die erste Anmietung registriert – im Neubauprojekt ‚the move‘ im Teilmarkt Flughafen/Gateway Gardens, das im dritten Quartal fertiggestellt wurde, wurden über 12.000 Quadratmeter an ein Industriedienstleistungsunternehmen vermietet werden.

Die Leerstandsrate ist sowohl im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum (plus 0,5 Prozentpunkte) als auch gegenüber dem zweiten Quartal 2023 (plus 0,3 Prozentpunkte) auf 8,3 Prozent gestiegen. Auch die Leerstandsrate im CBD ist im Quartalsvergleich um 0,9 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent angestiegen, maßgeblich beeinflusst durch freigewordene Bestandsflächen in der Bankenlage. Mit Fertigstellung und Bezug des ersten Büroturms der Entwicklung ‚Frankfurt Four‘ werden bis Ende 2024 weitere nicht mehr zeitbemäße, flächen- wie energieineffiziente Bestandsflächen in den Teilmärkten des CBDs freigezogenen werden und so den Leerstand erhöhen. Wobei die Leerstandsrate dabei weiterhin unter dem zehnjährigen Durchschnittswert von 7,2 Prozent liegen wird.

Die Spitzenmiete blieb vorerst stabil bei 46,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, im Hinblick auf die aktuelle Nachfrage und dem weiterhin limitierten Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen im CBD wird ein Anstieg in den kommenden Monaten erwartet. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat sich im Laufe des dritten Quartals leicht auf 24,20 Euro erhöht. Ein Aufwärtstrend zeigte sich in einigen Teilmärkten der Cityrandlagen und der Peripherie, die vor dem Hintergrund von laufenden und fertiggestellten Neubauprojekten und Sanierungen eine hohe Nachfrage erfuhren. Im Jahresverlauf stiegen die gewichteten Durchschnittsmieten in den Teilmärkten Untermainkai/Westhafen um 19 Prozent auf 23,92 Euro, in der Lage Flughafen/Gateway Gardens um zwölf Prozent auf 22,23 Euro und in der Europa City um sechs Prozent auf 33,61 Euro.

Investmentmarkt

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien legte im vergangenen Quartal um 0,5 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent zu – was im Vergleich zur Spitzenrendite vor zwölf Monaten einem Anstieg um 1,5 Prozentpunkte entspricht.

In den ersten drei Quartalen 2023 entfielen auf Büroimmobilien 276 Millionen Euro, die damit weiterhin die größte Assetklasse darstellten – auch wenn es im bisherigen Jahresverlauf keinen Großabschluss jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke gab. Auf Platz zwei folgen Wohninvestments und Investitionen in Grundstücke für Rechenzentren, die jeweils ein Viertel des Gesamtvolumens bis Ende September ausmachten. Das Ausbleiben der für den Frankfurter Markt relevanten Core-Büroinvestments lag an der Zurückhaltung der klassischen institutionellen Investoren sowie dem Mangel an passendem Produktangebot. Eine Wiederbelebung und Zunahme dieser Transaktionen am Markt wird erfolgen, allerdings auf angepassten Renditeniveau. Insofern lag der Anteil von Value-Add und Opportunistischen Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf bei 45 Prozent – im Vorjahreszeitraum waren es lediglich 30 Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr 2023

„Wir erwarten für das vierte Quartal mehr Marktaktivität im Großflächensegment. Das Niveau des Vorjahres dürfte also leicht übertroffen werden, ohne jedoch die 400.000-Quadratmeter-Hürde zu überschreiten“, sagt Riegel.

„Im Gesamtjahr 2023 dürfte sich das Transaktionsvolumen etwa um eine Milliarde Euro bewegen“, erwartet Neiser und ergänzt: „Wir sehen, dass die Kaufbereitschaft der verschiedenen Käufertypen wieder zunimmt, und gehen von einer positiven Entwicklung und Zunahme der Transaktionen unterschiedlicher Risikoprofile für das kommende Jahr aus.“