• Der Büromarkt erreichte 2023 einen Flächenumsatz von 348.100 Quadratmetern – sechs Prozent weniger als 2022
• Die Leerstandsquote erhöhte sich 2023 um einen Prozentpunkt auf 8,9 Prozent
• Das Immobilieninvestitionsvolumen lag 2023 bei 771 Millionen Euro
• Die Nettoanfangsrendite für Top-Büroimmobilien stieg um 1,35 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent

2023 verzeichnete der Frankfurter Bürovermietungsmarkt ein Umsatzvolumen von 348.100 Quadratmetern, sechs Prozent unter dem Niveau von 2022. Hinzu kamen knapp 200.000 Quadratmeter an Mietvertragsverlängerungen, die damit rund 40 Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre lagen. Deutlicher als das Vermietungsvolumen ging das Immobilieninvestitionsvolumen in der Bankenmetropole zurück – um 84 Prozent auf lediglich 771 Millionen Euro. Davon entfielen 579 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien und 192 Millionen Euro auf Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mit dem Ergebnis wurde der zehnjährige Durchschnitt um mehr als 25 Prozent verfehlt.

Der Flächenumsatz entfiel zu knapp 38 Prozent auf kleine Flächen bis 1.000 Quadratmeter, zu rund 42 Prozent auf Flächen im mittelgroßen Segment von 1.000 bis 5.000 Quadratmeter und zu 21 Prozent auf Flächen über 5.000 Quadratmeter. Die beiden größten Deals von 2023 waren die Anmietung eines Industriedienstleisters im dritten Quartal im „the Move“ in Gateway Gardens über 11.900 Quadratmeter und die der Deutschen WertpapierService Bank in der Kölner Straße 5 in Eschborn über 10.600 Quadratmeter im vierten Quartal. „Zu erwähnen ist außerdem die Anmietung durch zwei Schulen in dem Bestandsobjekt Lateral Towers in Hausen, auch wenn dies nicht in den Büroflächenumsatz einfließt. Die Vertragsauflösung des derzeitigen Bestandsmieters, Commerzbank, über 46.000 Quadratmeter, wurde von CBRE begleitet. Bis 2025 werden die Flächen vollständig freigezogen und entsprechend für den Schulbetrieb umgebaut sein“, erklärt Riegel. „Die Stadt Frankfurt ist derzeit mit einem hohen Bedarf an Schulflächen konfrontiert. Neue Flächen, aber auch Zwischennutzungen zur Sanierung bestehender Flächen werden benötigt. Für Eigentümer von Bürogebäuden, die nicht mehr den zeitgemäßen und von Büronutzern nachgefragten Ausstattungsstandards entsprechen, ergeben sich so interessante Nachnutzungskonzepte. Insbesondere für Objekte in der Nähe von reinen Wohngebieten.“   

Durch Fertigstellungen von Projekten in den peripheren Teilmärkten Flughafen/Gateway Gardens und Offenbach/Kaiserlei, sowie durch Freizüge von Flächen in den Teilmärkten Mertonviertel/Innovationscampus und Niederrad/Lyoner Quartier, die nicht dem modernen Mieterausbaustandard oder Nachhaltigkeitskriterien entsprechen, hat sich der Leerstand (exklusive Untermietflächen) deutlich erhöht. Dieser überschritt Ende 2023 die Eine-Million-Quadratmeter-Marke. Die Leerstandsrate über den gesamten Markt hinweg lag Ende des Jahres somit bei 8,9 Prozent – das ist vergleichbar mit dem Niveau von Anfang 2018 und ein Prozentpunkt mehr als noch Ende 2022. Ebenfalls gestiegen ist die Zahl der zur Untervermietung kurzfristig bezugsfähigen Flächen – in den letzten zwölf Monaten um 53.000 Quadratmeter auf rund 152.000 Quadratmeter. Die Teilmärkte des CBD (Bankenlage, City und Westend) wiesen mit 5,4 Prozent weiterhin die geringsten Leerstände am Markt auf. Trotz Fertigstellung des ersten Büroturms der Projektentwicklung „Frankfurt Four - T4“ hat sich in der Bankenlage allein der Leerstand im Jahresvergleich nur geringfügig um 0,2 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent erhöht. 

In der Entwicklungspipeline befinden sich mit geplanter Fertigstellung bis Ende 2026 486.000 Quadratmeter. 48 Prozent dieser Flächen sind zum aktuellen Zeitpunkt bereits vorvermietet. Auf die Teilmärkte des CBD entfallen davon rund 174.000 Quadratmeter, mit einer Vorvermietungsquote von 49 Prozent. Innerhalb des Teilmarktclusters weist der zweite Büroturm der Projektentwicklung „Frankfurt FOUR – T1“ in der Bankenlage mit 26.300 Quadratmetern den derzeit höchsten Anteil an noch zur Anmietung zur Verfügung stehenden Projektflächen auf. Dessen Fertigstellung ist für das erste Halbjahr 2025 vorgesehen.

Die Spitzenmiete ist im Jahresverlauf 2023 um drei Prozent auf 47,50 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen, die in nachhaltig zertifizierten Flächen in Neubauqualität in der Bankenlage erzielt werden können. Mit im Durchschnitt 29,39 Euro zahlten Banken und Finanzdienstleister die höchsten Mieten, die 2023 um 3,9 Prozent stiegen. Unternehmen der Branche Forschung, Pharma und Biotech legten mit 28,36 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt eine rasante Aufholjagd hin. 2022 zahlten sie bei Neuanmietung noch lediglich 16,60 Euro pro Quadratmeter. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete über den gesamten Markt ist hingegen um fünf Prozent auf 23,24 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen. „Der Hauptgrund für die rückläufige Durchschnittsmiete ist, dass ein Großteil der Mieter im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld preissensibler agiert“, sagt Riegel. Das wirkte sich insbesondere auf die erzielten gewichteten Durchschnittsmieten in den Teilmärkten des CBDs aus, welche um 9,2 Prozent zurückgegangen sind. Die Teilmärkte der Cityrandlage und der Peripherie profitieren hingegen von der gestiegenen Nachfrage nach im Vergleich günstigeren Neubauflächen.

Investmentmarkt

„Das hohe Zinsniveau und die leichte Rezession sorgte in allen Assetklassen für Zurückhaltung bei den Investoren, am deutlichsten zeigte es sich aber beim Rückgang des Büroinvestmentvolumens, da diese am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt eine große Rolle spielen. Trotz aller Herausforderungen und dem unterdurchschnittlichen Vermietungsumsatz im letzten Jahr glauben die Investoren weiter an den Wirtschafts- und Finanzplatz Frankfurt. Denn angesichts gestiegener Finanzierungs- und Baukosten wird sich der Neubau perspektivisch deutlich langsamer entwickeln. Das führt zu einer Stabilität des Frankfurter Büromarktes mit weiterhin guten Aussichten auf steigende Mieten für gute Qualitäten in attraktiver Lage der nachgefragtesten Teilmärkte. Für Value-Add-Investoren öffnet sich aktuell die Chance, mit kreativen Lösungen Werte von Bestandsimmobilien mit den richtigen Lageparametern zu heben. Die Nachfrage seitens der Investoren nach ESG-Objekten steigt, sowohl in den CBD-Lagen als auch in den peripheren Lagen des Marktes.“

Auch wenn nationale wie internationale Investoren Interesse am Markt zeigen, finden Käufer und Verkäufer im großvolumigen Bereich – insbesondere im Bürosegment unter Beteiligung von institutioneller Investoren – weiterhin noch nicht zusammen. Finanzierungszinsen, Benchmarkrendite und Risikoprämie haben dazu geführt, dass die Renditen weiter deutlich gestiegen sind. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind im Jahresverlauf 2023 im CBD um 1,35 Prozentpunkte auf 5,10 Prozent gestiegen, in der Cityrandlage um 1,15 Prozentpunkte auf 5,40 Prozent und in peripheren Lagen um 1,90 Prozentpunkte auf 6,65 Prozent.

Ausblick auf 2024

„Mit der für 2024 erwarteten Belebung der Wirtschaft dürfte in der zweiten Jahreshälfte auch der Bürovermietungsmarkt wieder stärker an Fahrt aufnehmen. Dennoch werden auch im Jahr 2024 keine Vermietungsrekorde erzielt werden“, prognostiziert Riegel.

„Auch wenn das erste Quartal noch verhalten ausfallen wird, zeichnen sich angesichts der Zinsentwicklung erste positive Tendenzen und eine Stabilisierung der Renditen ab, sodass wir eine Belebung des Investitionsgeschehens im zweiten Halbjahr erwarten“, sagt Neiser. „Neben der Zunahme an großvolumigen Transaktionen werden wir allerdings auch mit dem ein oder anderen Fire Sale am Markt rechnen müssen.“