Frankfurt: Büroflächenumsatz zieht durch grossvolumige Abschlüsse spürbar an
- Büroflächenumsatz von 425.300 Quadratmetern in den ersten neun Monaten 2017
- Leerstand sinkt im Vergleich zum Vorjahr um 150 Basispunkte und nähert sich Zehn-Prozent-Marke
- Investitionsvolumen mit 3,4 Milliarden Euro leicht über Vorjahresniveau
Der Vermietungsumsatz in Frankfurt am Main hat im dritten Quartal, begünstigt durch mehrere großvolumige Abschlüsse, spürbar angezogen. So wurden allein innerhalb der vergangenen drei Monate Mietvertragsabschlüsse von über 201.400 Quadratmetern registriert. Mit einem kumulierten Büroflächenumsatz von 425.300 Quadratmetern liegt das Resultat nach den ersten neun Monaten dieses Jahres damit rund 28 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt. Im Zuge der positiven Entwicklung hat auch die Leerstandsrate nachgegeben und liegt nun bei 10,2 Prozent. Der Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zeigte sich innerhalb des dritten Quartals mit einem Investitionsvolumen von 785 Millionen Euro zwar weniger dynamisch als im vorangegangenen Quartal, mit einem insgesamten Investitionsvolumen von 3,4 Milliarden Euro liegt das Ergebnis aber 4,5 Prozent über dem Resultat des Vorjahreszeitraums. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.
Banken und Finanzdienstleister stärkste Nachfragegruppe
In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres waren Banken und Finanzdienstleister mit einem Umsatz von 79.500 Quadratmetern (19 Prozent) die stärksten Nachfrager am Frankfurter Bürovermietungsmarkt. Zweitstärkste Nachfrager waren Berater mit 60.700 Quadratmetern (14 Prozent) gefolgt von öffentlichen Diensten mit 40.900 Quadratmetern (zehn Prozent) sowie IT-Unternehmen mit 35.100 Quadratmetern (acht Prozent).
Auf die Teilmärkte Bankenlage, Frankfurt City und Westend, die zusammen den Central Business District (CBD) bilden, entfiel ein Flächenumsatz von 177.700 Quadratmetern, was rund zwei Fünftel des gesamten Frankfurter Flächenumsatzes entspricht. Umsatzstärkster Teilmarkt war wie gewohnt der Teilmarkt Bankenlage, der mit 102.500 Quadratmetern fast ein Viertel des gesamten Umsatzes des Frankfurter Büromarktes auf sich zog. Dahinter folgt der Teilmarkt Westend, in dem ein Umsatz von 52.400 Quadratmetern (zwölf Prozent) verzeichnet wurde. Etwas überraschend rangiert auf dem dritten Platz der Teilmarkt Offenbach Kaiserlei mit 43.500 Quadratmetern. Dieser konnte vor allem durch einen Eigennutzerabschluss über 27.500 Quadratmeter, der gleichzeitig den bisher größten Abschluss des laufenden Jahres darstellt, profitieren. Fast ein Drittel des Flächenumsatzes entfiel in den ersten drei Quartalen auf Abschlüsse der Größenklasse über 5.000 Quadratmeter, womit diese das bisherige Jahresergebnis spürbar beeinflussen konnten.
Büroflächenleerstand nähert sich der Zehn-Prozent-Marke
Im Zuge des hohen Flächenumsatzes wurde wiederholt ein Rückgang der Leerstandsrate registriert. Mit nun 10,2 Prozent nähert sich die Leerstandsrate damit der Zehn-Prozent-Marke, welche zuletzt im vierten Quartal 2003 unterschritten wurde. Im Vergleich zum Vorquartal entspricht dies einem Rückgang um 40 Basispunkte und im Vorjahresvergleich um 150 Basispunkte. Anders als in den vorangegangenen Quartalen konnte dieser Rückgang dabei ohne ein hohes Volumen an Abrissen und Umnutzungen realisiert werden. Mit rund 3.700 Quadratmetern war der Abgang von Büroflächen im dritten Quartal eher moderat. Auch im CBD hat die Leerstandsrate im Vergleich zum Vorquartal leicht um 20 Basispunkte nachgeben und liegt nun bei 8,7 Prozent.
Die positive Entwicklung des Frankfurter Bürovermietungsmarktes, die sich aus der Kombination einer hohen Nachfrage, einer unterdurchschnittlichen Fertigstellungspipeline sowie dem Abriss und der Umnutzung von nicht mehr marktfähigen Büroflächen zusammensetzt, resultiert in einem kontinuierlichen Rückgang der Leerstandsraten. Dass die Leerstandsrate mit nun 10,2 Prozent, bei weiter fallender Tendenz, auf dem niedrigsten Niveau seit Ende 2003 ist, zeigt deutlich, dass der Bürovermietungsmarkt den richtigen Entwicklungspfad beschreitet.
Mit 19,86 Euro pro Quadratmeter pro Monat stieg die gewichtete Durchschnittsmiete zum Ende des dritten Quartals abermals an und lag damit 3,8 Prozent über dem Wert des Vorquartals.
Die gewichtete Durchschnittsmiete konnte vor allem aufgrund der anhaltend hohen Flächennachfrage in den zentral gelegenen Teilmärkten des CBD erneut zulegen. Mit einem Anteil von 41,8 Prozent wurde mehr als ein Drittel des Flächenumsatzes des dritten Quartals in den hochpreisigen CBD-Teilmärkten registriert, was sich nachhaltig auf die Entwicklung der Durchschnittsmiete auswirkt.
Keine Veränderung gab es hingegen bei der Spitzenmiete, die nach wie vor 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat beträgt.
Geringes Flächenangebot in der Fertigstellungspipeline
Für das letzte Quartal dieses Jahres befinden sich aktuell noch rund 46.500 Quadratmeter in der Fertigstellungspipeline, von denen lediglich noch rund 14.500 Quadratmeter am Markt verfügbar sind. Bereits heute ist die Fertigstellungspipeline für das kommende Jahr angespannt. Mit insgesamt 93.000 Quadratmetern liegt das voraussichtliche Fertigstellungsvolumen zum einen deutlich unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von 181.000 Quadratmetern, zum anderen stehen dem Markt hiervon nur noch rund 30.900 Quadratmeter zur Verfügung. Erst im Jahr 2019 ist mit rund 172.600 Quadratmetern mit einem höheren Fertigstellungsvolumen zu rechnen, welches damit allerdings ebenfalls unter dem langjährigen Durchschnitt liegt.
Die am Markt vorhandenen Bestandsobjekte profitieren vom angespannten Flächenangebot in der Fertigstellungspipeline – dies spiegelt sich auch in der sinkenden Leerstandsrate wider. Gleichzeitig werden jedoch die Möglichkeiten für Neuanmietungen immer weiter eingeschränkt. Dies hat unter anderem auch zur Folge, dass die Dynamik des Flächenumsatzes aufgrund von Mietvertragsverlängerungen, die nicht dem Flächenumsatz zugerechnet werden, gedämpft wird.
Büroimmobilien erwartungsgemäß dominierende Assetklasse
Mit einem registrierten Investitionsvolumen von 3,4 Milliarden Euro konnte nach den ersten drei Quartalen 2017 am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Anstieg des Investitionsvolumens um 4,5 Prozent verzeichnet werden. Maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis hatten Büroimmobilien, auf die im laufenden Jahr mit 3,2 Milliarden Euro insgesamt 94 Prozent des Investitionsvolumens entfielen. Großvolumige Transaktionen der Größenklasse über 100 Millionen Euro umfassten in den ersten neun Monaten des Jahres ein Volumen von 1,4 Milliarden Euro und hatten damit einen Anteil von 39 Prozent am gesamten Investitionsvolumen. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Büroimmobilien kam es auch im dritten Quartal zu einer erneuten Renditekompression. Mit nun 3,30 Prozent liegt die Spitzenrendite 20 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und erreicht damit abermals einen neuen Rekordtiefststand. Ebenfalls um 20 Basispunkte gaben die Renditen im City-Rand und in der Peripherie nach, womit diese nun bei 4,00 beziehungsweise 5,30 Prozent liegen.
Die Dynamik des Frankfurter Investmentmarktes wurde im dritten Quartal spürbar durch die vorherrschende Angebotsknappheit limitiert. Die positive Entwicklung des Bürovermietungsmarktes lässt zusätzlich zu dem ohnehin knappen Angebot das Preisniveau von Büroimmobilien weiter ansteigen.
Prognose: Büroflächenumsatz von 550.000 Quadratmetern möglich
Beflügelt von mehreren großvolumigen Abschlüssen startet der Frankfurter Bürovermietungsmarkt mit positiven Vorzeichen in die Jahresendrallye. „Kontinuierlich sinkende Leerstandsraten in den zentralen Teilmärkten und eine vergleichsweise geringe Verfügbarkeit an vakanten Flächen in Projektentwicklungen werden den Druck auf das Niveau der Mieten auch in den kommenden Monaten aufrecht erhalten. Wir erwarten in den kommenden Monaten eine Erhöhung der Spitzenmiete“, sagt Linsin. „Aufgrund der zu erwartenden Entwicklung und des guten Bürovermietungsumsatzes innerhalb der ersten drei Quartale ist ein Jahresendergebnis von 550.000 Quadratmetern nicht unrealistisch“, so Linsin weiter.
Auch am Frankfurter Investmentmarkt sind die Aussichten für die abschließenden drei Monate des laufenden Jahres durchweg positiv. „Gegenwärtig befinden sich mehrere großvolumige Objekte in der Vermarktung, die bei einem möglichen Abschluss das Jahresergebnis signifikant beeinflussen“, erklärt Neiser. „Wie schon in den vorangegangenen Quartalen wird es zudem auch weiterhin nicht an der Nachfrage nach Frankfurter Büroimmobilien mangeln. Die gesamte Dynamik des Marktes wird allerdings auch im letzten Quartal maßgeblich vom unverändert knappen Angebot bestimmt werden“, so Neiser weiter.
Büromarkt Frankfurt: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate
Quelle: CBRE Research, Q3 2017.
Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund
Quelle: CBRE Research, Q3 2017.
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