- Bürovermietungsumsatz mit 520.500 Quadratmeter acht Prozent unter Vorjahresergebnis

- Leerstandsrate sinkt auf 2,4 Prozent – starkes Mietwachstum

- Investitionsvolumen sinkt um 28 Prozent auf fünf Milliarden Euro

- Spitzenrendite für Büroimmobilien geht auf 2,75 Prozent zurück

2019 wurden am Hamburger Bürovermietungsmarkt 520.500 Quadratmeter umgesetzt. Verglichen mit dem Vorjahr ist das zwar ein Rückgang um acht Prozent bewegt sich aber dennoch auf dem Niveau des 10-jährigen Durchschnitts. Im gleichen Zeitraum ging das Immobilieninvestmentvolumen in der Hansestadt um 28 Prozent auf circa fünf Milliarden Euro zurück. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Mieten steigen deutlich an

Folge dieser Entwicklung sind steigende Mieten und ein Ausweichen der Nutzer in angrenzende Teilmärkte der besonders unter dem Flächenmangel leidenden Innenstadt. 2019 stieg die Spitzenmiete verglichen mit dem Vorjahr um elf Prozent auf 31,50 Euro pro Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete verpasste einen zweistelligen Anstieg mit neun Prozent nur knapp und liegt nun bei 17,57 Euro pro Quadratmeter.

Das Ausweichen der Nutzer auf angrenzende Teilmärkte lässt sich auch anhand von Projektentwicklungen sowie dem erreichten Mietniveau nachverfolgen. So rückt die City-Süd nicht nur hinsichtlich ihrer Attraktivität, sondern auch räumlich immer stärker an die City heran. Das Bauvorhaben Connexion-Office, in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofes verdeutlicht diese Entwicklung und definiert mit einem Abschluss über 20,00 Euro pro Quadratmeter die neue Spitzenmiete. „Ein spannender Teilmarkt ist zudem die HafenCity, die schon heute mit rd. 70.000 m² Vermietungsvolumen neben der City den umsatzstärksten Teilmarkt darstellt und als Entwicklungsgebiet noch längere Zeit ein hohes Potential bietet“, sagt Zadeh. „Aber auch im Hamburger Westen lässt die städtebauliche Entwicklung zukünftig vermehrte Aktivitäten vermuten.“

Spitzenrendite sinkt weiter

„Aus diesem Grund ist auch die Bereitschaft der Investoren höhere Preise zu zahlen weiter gestiegen.“ Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Hamburg sind 2019 um 0,25 Prozentpunkte auf 2,75 Prozent gesunken. Gestiegen hingegen ist der Anteil von Portfoliotransaktionen am Investmentmarkt. 2018 betrug dieser 22 Prozent, 2019 waren es 38 Prozent.

Ausblick auf 2020

„Auch 2020 wird der Flächenmangel das Bürovermietungsvolumen trotz der großen Nachfrage bremsen. Dennoch versprechen die konjunkturellen Rahmenbedingungen sowie die diversifizierte Nutzerstruktur der Hansestadt in Verbindung mit den Bauaktivtäten mit Fertigstellung in 2022 ein robustes Jahresergebnis“, prognostiziert Zadeh. Dennoch zeichnet sich keine Entspannung ab. „Die spekulative und damit noch für Anmietung zur Verfügung stehende Pipeline neuer Büroprojekte ist klein“, so Zadeh. Bis 2022 sollen 745.000 Quadratmeter neue Bürofläche entstehen – davon sind jedoch bereits 60 Prozent vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben. „Die Folge: Auch die Mieten werden weiter steigen.“

„Es zeichnen sich bereits einige großvolumige Transaktionen für den Anfang des Jahres ab – dennoch wird auch 2020 vom Produktmangel und damit von einem gebremsten Transaktionsvolumen gekennzeichnet sein“, sagt Mikulicz. „Deswegen werden wir 2020 auch außerhalb der City und HafenCity sinkende Renditen sehen, wenn auch dort der Nachfragedruck der Investoren zunimmt.“

Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt 2019

Quelle: CBRE Research, Q4 2019

Investitionsvolumen (Gewerbe), Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2019.

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2019.

Ansprechpartner:

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com