• Investmentvolumen stieg im Jahresvergleich um rund 36 Prozent

• Anteil von Paketverkäufen geht auf 17 Prozent zurück

• Anteil ausländischer Investoren bei 46 Prozent

• Weitere Renditekompression aufgrund des hohen Anlagedrucks

Mit rund zehn Milliarden Euro Investmentvolumen waren Büroimmobilien auch im ersten Halbjahr 2015 die beliebteste Anlageklasse. Etwa 42 Prozent des gesamten gewerblichen Investmentvolumens entfielen auf diese Nutzungsart. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 wurden rund 36 Prozent mehr in deutsche Büroimmobilien investiert. Dies geht aus dem aktuellen Investmentbericht vom Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE hervor.

Fokus auf Top 5-Standorte

In den Top 5-Standorten lag der Anteil (kumuliert) der Assetklasse Büro mit 69 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen mit 7,7 Milliarden Euro noch höher, vor allem durch große Einzeltransaktionen in Frankfurt, München und Berlin. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das investierte Volumen im Bürosegment in den Top 5-Standorten um 82 Prozent angestiegen. Alle Top-Standorte mit Ausnahme von Düsseldorf verzeichneten einen Anstieg der Investments im Bürosegment. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt ist der Rückgang jedoch maßgeblich durch das extrem starke Vorjahreshalbjahr bedingt, in dem zum Beispiel das Domus-Portfolio mit einem neunstelligen Kaufpreis gehandelt wurde.

Büroinvestments in den Top 5-Standorten

Quelle: CBRE Research

Quelle: CBRE Research

Portfolioanteil geht zurück

Der Portfolioanteil im Bürosegment lag mit knapp 17 Prozent deutlich unter dem im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt (38 Prozent) und auch deutlich unter dem Anteil im Vorjahreszeitraum (34 Prozent). „Der Produktmangel im stark nachgefragtem Core-Segment – auch aufgrund der eher geringen Fertigstellungsvolumina in den Büromärkten – hat noch weiter zugenommen“, erklärt Klein. „Portfolios sind eher im Value-add-Segment verfügbar, die jedoch nicht für jeden Investor und dessen strategisches Anlageprofil investierbar sind.“ Im ersten Halbjahr 2015 wurden insgesamt 23 Transaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert, darunter fünf Portfolios. Dazu zählen der Verkauf des Odin-Portfolios der Credit Suisse an Orion Capital Partners sowie zwei Paketverkäufe in innerstädtischer Lage Hamburgs. Ansonsten dominierten Einzeltransaktionen, häufig als Share Deal konzipiert, darunter der Anteilserwerb am Frankfurter Eurotower durch IVG Institutional Funds, am Siemens Campus Neuperlach im Münchner Marktgebiet durch Pramerica Real Estate Investors und Gingko Tree Investment sowie des Stettiners in Berlin durch die Allianz Versicherung. Aktivste Käufergruppen waren Asset- und Fondsmanager mit 2,4 Milliarden Euro oder 24 Prozent am gesamten Büroinvestmentvolumen, gefolgt von Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit gut zwei Milliarden Euro oder 20 Prozent sowie Versicherungen und Pensionskassen mit 1,4 Milliarden Euro oder 14 Prozent.

Anteil ausländischer Investoren erhöht sich weiter

Auch im Bürosegment erhöhte sich, wie auch am Gesamtmarkt, der Anteil ausländischer Käufer im Vergleich zum Vorjahr. Sie investierten mit 4,6 Milliarden Euro rund 46 Prozent des Gesamtvolumens im Bürosegment (1. Halbjahr 2014: drei Milliarden Euro oder 40 Prozent). In den Top 5-Standorten lag der Anteil mit 50 Prozent am entsprechenden Transaktionsvolumen nochmals leicht höher. Ihre größten Abschlüsse tätigten internationale Käufer – mit Ausnahme des bundesweiten Odin-Portfolios – in den Top-Standorten. Generell tätigten diese überwiegend Einzeltransaktionen: 75 Prozent des insgesamt von dieser Gruppe in deutsche Büroimmobilien investierten Kapitals. Mit 25 Prozent im Rahmen von Portfoliotransaktionen lag ihr Anteil jedoch deutlich über dem deutscher Käufer, die lediglich knapp zehn Prozent ihrer Gelder in Büroimmobilienpakete investierten.

Insbesondere Investoren aus Großbritannien (1,3 Milliarden Euro, 13 Prozent des Gesamtvolumens), USA (1,1 Milliarden Euro, elf Prozent) und Frankreich (654 Mio. Euro, sechs Prozent) waren am deutschen Büroinvestmentmarkt aktiv. Asiatische Investoren aus China, Singapur und Südkorea investierten mit insgesamt rund 732 Millionen Euro etwa sieben Prozent des Gesamtvolumens.

Druck auf Renditen nimmt weiter zu

Die große Liquidität im Markt macht sich auch bei den Spitzenrenditen bemerkbar. Bei Büroimmobilien in den Investmentzentren gaben die Renditen in allen Top-Standorten weiter nach. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sorgte der Anlagedruck bei den Nettoanfangsrenditen für einen weiteren Rückgang um bis zu 0,2 Prozentpunkte innerhalb der letzten drei Monate. Mit vier Prozent markiert München damit das niedrigste Renditeniveau unter den Top 5-Büromärkten. Angesichts des sehr eingeschränkten Produktangebots bei Core-Immobilien in den zentralen Lagen erweitern die Investoren ihren Investitionsfokus auf B-Lagen in den Bürozentren, infolgedessen sich auch in diesem Segment für gut positionierte Objekte ein teilweise signifikanter Renditerückgang feststellen lässt.

Spitzenrendite Büroimmobilien auf Teilmarktcluster

Quelle: CBRE Research

„Die Dynamik an den Bürovermietungsmärkten bleibt auch in der zweiten Jahreshälfte hoch, entsprechend erwarten wir auch eine weiterhin sehr rege Investitionstätigkeit der nationalen und noch mehr bei den internationalen Immobilieninvestoren. Angesichts der großen Einzeltickets, die derzeit im Markt sind beziehungsweise bereits kurz vor Abschluss stehen, sowie einer stattlichen Zahl an zum Teil großvolumigen Paktverkäufen, die wir für die zweite Jahreshälfte erwarten, rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien von deutlich über 20 Milliarden Euro“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Investmenttransaktionsvolumen in Büroimmobilien – Deutschland gesamt

Quelle: CBRE Research

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55 
fabian.klein@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663 
jan.linsin@cbre.com