Transaktionsvolumen von deutschen Einzelhandelsimmobilien gegenüber Vorjahr um rund ein Fünftel auf 4,8 Milliarden Euro gestiegen // Paketverkäufe sorgen für hohe Dynamik bei Fachmärkten und Fachmarktzentren // Schwungvoller Handel mit Supermärkten und Discountern // Investmentvolumen von über zehn Milliarden Euro für das Gesamtjahr erwartet

Im ersten Halbjahr 2014 wurden dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE zufolge 4,8 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert und damit rund ein Fünftel mehr als im Vorjahreszeitraum. Paketverkäufe machten mit 1,7 Milliarden Euro rund 36 Prozent des Investitionsvolumens aus und sind im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 um 72 Prozent gestiegen.

Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Abstand stärkste Assetklasse
Insbesondere Fachmärkte und Fachmarktzentren sowie Discounter und Supermärkte wurden im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt. Auf diese Assetklasse entfiel mit 2,2 Milliarden Euro rund die Hälfte aller Investments, was im Vorjahresvergleich einen Anstieg um 120 Prozent bedeutet. „Hier zeigt sich, dass aufgrund der geringen Produktverfügbarkeit im Bereich von Shopping-Centern und innerstädtischen Geschäftshäuser Investoren zunehmend auf das Fach- und Supermarktsegment ausweichen; auch unter dem Gesichtspunkt der hier erzielbaren höheren Rendite und einer etwas chancenreicheren Anlagestrategie“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Unter den zahlreichen großen Transaktionen trugen vor allem das in zwei Tranchen verkaufte Supermarkt-Portfolio von Taurus Investment Holdings an Pramerica Real Estate (beraten durch CBRE im Ankauf der größeren Tranche mit 60 Objekten) und Third Swedish National Pension Fund (AP3) sowie die 350 Netto-Märkte von Moeller-Maersk an die dänische Salling-Gruppe im Rahmen eines Share Deals bei. Ebenso waren der Rückkauf von zehn Real-Märkten durch die Metro AG von Delek Global Real Estate sowie ein Portfolioverkauf von Aldi-Süd-Märkten von Blackrock an GIG Grundbesitz maßgeblich an dem hohen Ergebnis beteiligt.

Shopping Center mit Anstieg um rund 23 Prozent
Auf Shopping-Center entfielen mit 1,5 Milliarden Euro knapp 32 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens und damit 23 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. „Der Großteil wurde aufgrund der größeren Produktverfügbarkeit in Objekte außerhalb der Top 5-Investmentzentren investiert. Damit zeigt sich in diesem Teilsegment des Einzelhandelsinvestmentmarktes – analog den Fachmärkten und Fachmarktzentren –, dass Deutschland aufgrund seiner föderalen Struktur über eine Vielzahl von interessanten Investitionsstandorten auch abseits der großen Zentren verfügt, die sowohl von Investoren als auch von Einzelhändlern verstärkt ins Visier genommen werden“, sagt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Dabei waren unser Verkauf des Christie-Portfolios an ein Joint Venture von Morgan Stanley Real Estate Investing und Redos Real Estate, der Anteilskauf am CentrO Oberhausen durch Unibail-Rodamco sowie die Veräußerung der Düsseldorfer Kö-Galerie von Blackstone an die Allianz, die wir im Ankauf beraten haben, die größten Transaktionen.“

Limitiertes Angebot lässt Rendite sinken
Innerstädtische Geschäftshäuser in Toplagen wiesen im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro beziehungsweise 21 Prozent des gesamten Volumens auf und stehen damit an dritter Stelle. Aufgrund des extrem limitierten Angebots wurden in dieser Assetklasse rund 40 Prozent weniger investiert als im Vorjahreszeitraum. Vor allem Einzeltransaktionen wie die Trennung seitens des Highstreet Konsortiums von drei Immobilien des Karstadt-Portfolios in München, Bremen und Berlin dominierten diese Assetklasse. Die Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser in bester Innenstadtlage wurden durch das knappe Angebot zudem weiter nach unten gedrückt. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite der Top 5-Standorte liegt nunmehr bei 4,12 Prozent. Berlin und Düsseldorf stehen bei je 4,2 Prozent, Hamburg und Frankfurt bei je 4,1 Prozent und München bei 4 Prozent.

Investoren interessieren sich verstärkt für Value Add-Produkte
Aufgrund des knappen Angebots im Core-Segment sind Investoren stärker an Value Add-Produkten sowie gut positionierten Objekten in B-Städten sowie Regional- und Oberzentren interessiert. „Der Fokus der Investitionen richtet sich ähnlich wie im Bürobereich auf Handelsimmobilien mit Value Add-Charakter, wobei das restriktive Planungsrecht für einen gewissen Schutz der Bestandsimmobilien sorgt“, erklärt Poppinga. Investoren heben hierbei das Potential von Refurbishment-Immobilien, sofern die Standortkriterien erfüllt sind. „Weiterhin besteht ein sehr hoher Anlagedruck im Core-Segment, der die historisch niedrigen Renditen weiter auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wenn nicht sogar weiter nach unten drücken wird“, sagt Poppinga. „Wir rechnen auch im Non-Core-Bereich mit einer einsetzenden Renditekompression vor allem für gute Produkte in den Sekundärlagen der Ballungsräume mit entsprechendem Einzelhandelspotential.“

Asset- und Fondsmanager sind stärkste Käufergruppe
Asset- und Fondsmanager waren mit Investitionen in Höhe von rund einer Milliarde Euro beziehungsweise 21 Prozent die stärkste Käufergruppe. Handelsunternehmen standen mit einem relativen Anteil von knapp 18 Prozent an zweiter, offene Immobilien- und Spezialfonds mit 14 Prozent an dritter Stelle der Investorengruppen. Unter anderem erwarb Generali Real Estate infolge einer Sale- und Leaseback-Transaktion ein Supermarkt-Portfolio der Edeka Nordbayern-Gruppe, während die Deka Immobilien Investment GmbH das neuentwickelte Fachmarktzentrum Kinzigbogen in Hanau von TenBrinke übernahm. Auch auf Verkäuferseite stehen Asset- und Fondsmanager mit Verkäufen in Höhe von 2,1 Milliarden Euro beziehungsweise 44 Prozent an erster Stelle. Besonders hervorzuheben sind hierbei der Verkauf der Kö-Galerie durch Blackstone, des Aldi-Portfolios von Blackrock, die Veräußerung des Christie-Pakets der M&G Funds an das Joint Venture von Morgan Stanley Real Estate und Redos Real Estate sowie der Eigentümerwechsel bei den beiden Taurus-Paketen.

Ausländisches Investitionsvolumen ist gestiegen
Der Anteil ausländischer Käufer stieg gegenüber dem Vorjahr deutlich an. Im ersten Halbjahr investierten diese rund 1,8 Milliarden Euro mehr als im Vorjahreszeitraum und hatten somit einen Anteil von 47 Prozent. „Investoren aus dem Ausland sichern sich über Portfoliotransaktionen so ihren Anteil an Europas größtem Einzelhandelsmarkt, der gleichzeitig aufgrund der robusten Fundamentaldaten immer noch als relativ sicherer Anlagehafen gilt. Das spiegelt sich auch bei den Umfragen unter internationalen Einzelhändlern wider, die laut der jüngsten CBRE-Studie Deutschland weltweit als den mit Abstand attraktivsten Markt bewerteten. Rund 40 Prozent der globalen Einzelhändler planen 2014 Stores zu eröffnen. "Deutschland ist für Einzelhändler vor allem durch die dezentralisierte Struktur mit sechs nahezu gleichwertigen Metropolen und mehr als 20 weiteren attraktiven Großstädten ein begehrter Standort mit entsprechendem Marktpotenzial“, sagt Poppinga. „Wir erwarten, dass das Investmentvolumen insgesamt im Jahr 2014 deutlich über zehn Milliarden Euro liegen wird und damit rund ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien in Deutschland ausmachen wird“, prognostiziert Poppinga.

Ansprechpartner:
Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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