Einzelhandelsinvestmentmarkt startet verhalten
- Transaktionsvolumen ging um 59 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro zurück
- Fach-, Bau- und Lebensmittelmärkte mit Marktanteil von 44 Prozent
- Renditen von Lebensmittelmärkten und Baumärkten setzen Sinkflug fort
- Pandemie und Lockdown-Phasen beeinflussen weiter das Marktgeschehen
Im ersten Quartal 2021 wurde auf dem Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro verzeichnet. Verglichen mit dem ersten Quartal 2020 stellt dies einen Rückgang um 59 Prozent dar. Das im Vorjahresvergleich deutlich rückläufige Transaktionsvolumen ist insbesondere vor dem Hintergrund des außerordentlichen ersten Quartals 2020 zu sehen. Dennoch liegt das aktuelle Volumen auch deutlich unter dem 10-jährigen Durchschnitt eines ersten Quartals (2011 – 2020) von 2,7 Milliarden Euro. Rückläufig waren zudem die Portfolioquote (um 36 Prozentpunkte auf 28 Prozent) und der Anteil internationaler Investoren (um 38 Prozentpunkte auf 35 Prozent). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Mit dem sich in wechselnden Ausprägungen fortsetzenden Lockdown setzt sich auch die Entwicklung am Einzelhandelsinvestmentmarkt der vergangenen Quartale grundsätzlich weiter fort. Vor allem Lebensmittelmärkte sowie lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien werden von viele Investoren weiterhin stark nachgefragt, da diese nur wenig von Corona-bedingten Einschränkungen betroffen sind. Bei Shopping-Centern hingegen sind die Investoren weiterhin in Warteposition, bis sich die Mietpreise ausbalanciert haben. Bei High-Street-Immobilien sind derweil vor allem absolute Prime-Objekte gefragt.
Gerade bei diesen besonders gefragten Handelsimmobilientypen sowie bei absoluten Core-Objekten sehen wir aktuell einen Mangel an adäquaten Produkten.
Den größten Anteil am Transaktionsgeschehen hatte mit 44 Prozent erneut die Gruppe der Fach- und Lebensmittelmärkte sowie Fachmarkt- und Nahversorgungszentren. Mit 32 Prozent befanden sich 1A-Handelsimmobilien auf Platz zwei. Noch vor Shopping-Centern (sieben Prozent), befanden sich sonstige Objekte wie Geschäftshäuser in Nebenlagen mit 17 Prozent.
Viel Bewegung bei den Renditen
Auch im ersten Quartal waren die Renditen der verschiedenen Segmente wieder spürbar in Bewegung.
Die Renditen von Lebensmittelmärkten und Baumärkten gingen sowohl im Vorjahresvergleich als auch im Vergleich zum vierten Quartal 2020 weiter zurück. Nachdem die Spitzenrenditen von Lebensmittelmärkten vor einem Jahr noch bei 5,20 Prozent lagen und Ende 2020 auf 4,80 Prozent zurückgegangen waren, notierten sie zum Ende des ersten Quartals 2021 bei 4,50 Prozent. Auch Baumärkte verzeichneten vor einem Jahr eine Spitzenrendite von 5,20 Prozent. Ende 2020 erreichten sie 5,10 Prozent und sind seitdem auf 4,80 Prozent zurückgegangen. Die Spitzenrendite von Fachmarktzentren blieb hingegen stabil bei 4,15 Prozent. Andererseits verzeichneten Shopping-Center und 1A-Handelsimmobilien steigende Risikoprämien. Seit dem ersten Quartal 2020 stiegen die Spitzenrenditen von 1A-Handelsimmobilien im Durchschnitt der Top 7-Städte um 18 Basispunkte auf 3,30 Prozent. Im gleichen Zeitraum stieg die Spitzenrendite für Shopping-Center gar um 85 Basispunkte. Bei Shopping-Centern in A-Standorten auf nun 5,10 Prozent, bei Shopping-Centern in B-Standorten auf 6,10 Prozent. „Sowohl bei 1A-Handelsimmobilien als auch bei Shopping-Centern hat sich der Anstieg der Spitzenmiete zuletzt jedoch verlangsamt“, beobachtet Poppinga.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Im weiteren Jahresverlauf wird sich im Segment der Lebensmittelmärkte der Rendite-Gap zu anderen Assetklassen weiter schließen, da immer mehr Investoren aufgrund der starken Performance eine neue Risikobewertung dieser Objekte vornehmen und sie beispielsweise mit guten Logistikobjekten vergleichen“, sagt Schönherr. „Auch bei Baumärkten dürften die Spitzenrenditen weiter nachgeben.“
„Das Transaktionsvolumen des Einzelhandelsinvestmentmarktes wird auch weiterhin von einer Kombination aus Produktmangel und einem – jedenfalls in einigen Segmenten – pandemiebedingtem Abwarten der Investoren bestimmt werden. Darüber hinaus beobachten wir einen zunehmenden Trend zu Mix-Used-Objekten, die Einzelhandel mit Wohnen kombinieren, sowie zu Quartieren, die verschiedene Nutzungen umfassen.“ resümiert Poppinga. „Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Dynamik am Einzelhandelsinvestmentmarkt nach dem schwachen Jahresauftakt noch zunehmen wird, zumal sich einige größere und attraktive Pakete im Markt befinden.
Ansprechpartner:
Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com
Jan Schönherr
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 153
jan.schoenherr@cbre.com
Sebastian Gerhardt
CBRE GmbH
Senior Director Valuation Advisory Services
+49 30 72 61 54 255
sebastian.gerhardt@cbre.com
Anne Gimpel
CBRE GmbH
Senior Director Valuation Advisory Services
+49 30 72 61 54 158
anne.gimpel@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 404
jan.linsin@cbre.com
Über CBRE
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