• Investmentvolumen von 9,5 Milliarden Euro
• Spitzenrenditen für Lebensmittelmärkte gingen 2021 um 1,2 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent zurück
• 60 Prozent des Transaktionsvolumen entfiel auf Fachmärkte und Fachmarktzentren

2021 verzeichnete der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt ein Investitionsvolumen von rund 9,5 Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2020 stellte dies einen Rückgang um 22 Prozent dar, was vor allem auf das Ausbleiben von großvolumigen Anteils- und Unternehmensübernahmen zurückzuführen ist, die das Jahr 2020 geprägt haben. Zurück gingen auch die Portfolioquote (um 25 Prozentpunkte auf 40 Prozent) sowie der Marktanteil internationaler Käufer (um 26 Prozentpunkte auf 32 Prozent. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Dies zeigt sich auch bei einem Blick auf die Anzahl der Transaktionen, die im Jahr 2021 auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren lag. „Während die besonders stark nachgefragten Lebensmittelmärkte durch eher kleinere Losgrößen charakterisiert sind, fehlten großvolumige Einzeltransaktionen, insbesondere im Segment der Shopping-Center.

Die volumenmäßig größte Einzelhandelstransaktion 2021 war mit über einer Milliarde Euro die Übernahme von 34 ehemaligen Real-Märkten, die nach erfolgreicher Repositionierung von SCP an x+bricks gingen. Gemessen an der Anzahl der Objekte war der Verkauf des Power Bowl-Portfolios, ein Paket von 50 Fach- und Lebensmittelmärkten von Patrizia an GPEP maßgebend – bei dieser Transaktion war CBRE beratend für den Verkäufer tätig. 

Fachmärkte und Fachmarktzentren machten 60 Prozent des Investitionsvolumens aus

60 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel 2021 auf Fachmärkte und Fachmarktzentren – rund 8,3 Prozentpunkte mehr als noch im Vorjahr und der höchste Anteil dieses Segments seit Aufzeichnungsbeginn. Von diesen 5,7 Milliarden Euro sind 2,4 Milliarden den Lebensmittelmärkten (Discounter, Super- und Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus) zuzuordnen. Der Anteil von 1A-Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten der Metropolen ging um 7,2 Prozentpunkte auf 19,5 Prozent zurück (1,9 Milliarden Euro). Auch der Marktanteil von Shopping-Centern war rückläufig – um 2,4 Prozentpunkte auf 9,8 Prozent (930 Millionen Euro). 

Die Spitzenrenditen waren 2021 in allen Segmenten rückläufig. „Angesichts der starken Investorennachfrage ist es wenig überraschend, dass die Nettoanfangsrendite von Lebensmittelmärkten 2021 sehr deutlich zurückging”, sagt Anne Gimpel, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. So ging die Spitzenrendite von Lebensmittelmärkten seit Ende 2020 um 1,2 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent zurück. Auch Baumärkte waren stark nachgefragt und gaben auf Jahressicht um 0,8 Prozentpunkte auf 4,3 Prozent nach. Fachmarktzentren lagen zum Jahresende ebenfalls bei 3,6 Prozent, verzeichneten jedoch eine im Vergleich zu Lebensmittelmärkten geringere Renditekompression (minus 0,55 Prozentpunkte). „Diese sehr deutlichen Renditekompressionen zeigen das große Vertrauen vieler Investoren in Fach- und Lebensmittelmärkte – vor allem die äußerst verlässlichen Cashflows, die sich auch in der Pandemie bewiesen haben, werden sehr geschätzt“, sagt Gimpel. Zudem waren 2021 auch die Renditen von Geschäftshäusern in den Hauptgeschäftsstraßen der Top-Städte leicht rückläufig. Im Durchschnitt der Top-7 lag die Nettoanfangsrendite Ende 2021 bei 3,19 Prozent und damit 0,1 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Shopping-Center an A-Standorten wiesen zum Ende des Jahres 2021 eine Spitzenrendite von 4,85 Prozent auf, Shopping-Center an B-Standorten eine von 5,9 Prozent. 

Ausblick auf 2022

„Wir erwarten für 2022 einem weiterhin sehr aktiven Marktgeschehen“, sagt Poppinga. „Entscheidend wird sein, wie sehr es der äußerst starken Nachfrage nach Fach- und Lebensmittelmärkten gelingen wird adäquate, zum Verkauf stehende Objekte zu finden.“ 

„Die Renditekompression bei Fach- und Lebensmittelmärkten dürfte sich 2022 noch ein wenig fortsetzen, aber spürbar geringer ausfallen als im Vorjahr“, sagt Gimpel. 

„Viele Shopping-Center haben eine schwierige Zeit hinter sich – und zwar nicht erst seit Corona. Viele Eigentümer haben durch aktives Assetmanagement ihre Objekte in den letzten Monaten neu aufgestellt und nachhaltige Verträge mit ihren Mietern abgeschlossen“, sagt Schönherr. Die erfolgte Stabilisierung vieler Center und das attraktivere Renditeniveau im Vergleich zu alternativen Anlageprodukten sollte den Transaktionsmarkt für diese Objekte über alle Risikoklassen im Shopping-Center Bereich wiederbeleben“, erwartet Schönherr.