• Büroflächenumsatz mit 235.200 Quadratmetern fast ein Viertel höher als im Vorjahreszeitraum

• Mehr als die Hälfte aller Abschlüsse des ersten Halbjahres sind kleiner als 2.500 Quadratmeter

• Spitzenmiete stabil bei 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat

• 146.400 Quadratmeter Bürofläche im ersten Halbjahr fertiggestellt – davon 109.600 Quadratmeter in den zentralen Teilmärkten Bankenlage und City

• Leerstandsrate (11,7 Prozent ) und Leerstandsvolumen (1,36 Millionen Quadratmeter Bürofläche) annähernd stabil auf Vorjahresniveau 

Der Finanzplatz Frankfurt erfreut sich im ersten Halbjahr 2016 eines hohen Interesses. Nach dem besten Jahresauftakt des Frankfurter Bürovermietungsmarktes seit dem Jahr 2012 hat sich die dynamische Entwicklung auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres fortgesetzt. So wurde im ersten Halbjahr 2016 auf dem Frankfurter Büromarkt ein Büroflächenumsatz von 235.200 Quadratmetern registriert. Dies entspricht einer deutlichen Umsatzsteigerung von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Central Business District generiert Gros des Flächenumsatzes
Wie in den Vorquartalen hatten Abschlüsse mit einer Größe von bis zu 2.500 Quadratmetern mit 55 Prozent einen großen Anteil am Umsatz des ersten Halbjahres. Die größten Vermietungen im zweiten Quartal stellten mit rund 8.400 Quadratmetern eine Anmietung in der Bankenlage von Union Investment in einem Bürohaus sowie eine Vorvermietung an Universum Inkasso im Lindley Quartier an der Hanauer Landstraße (Teilmarkt Frankfurt Ost) über rund 4.600 Quadratmeter dar. „Der Osten Frankfurts wird durch dieses und andere Projekte zukünftig eine deutliche Aufwertung erfahren. Zusätzlich profitiert der Standort von der unmittelbaren Nähe zur Europäischen Zentralbank, die für den Finanzplatz Frankfurt und für Europa eine noch zentralere Rolle spielen wird“, sagt Riegel.

An der Spitze der Flächenumsätze befinden sich die innerstädtischen Teilmärkte Bankenlage und Westend, welche zusammen mit dem Teilmarkt Frankfurt City den Central Business District (CBD) bilden. Im ersten Halbjahr 2016 konnte in diesen drei Teilmärkten mit rund 45 Prozent ein Großteil des Flächenumsatzes registriert werden. Mit rund 17.600 Quadratmetern war ein Abschluss im Japan Center zudem die größte Transaktion des ersten Halbjahres. Unternehmen fragen vermehrt Flächen in diesen zentralen Teilmärkten nach, weil die gute Erreichbarkeit mitunter die eigene Attraktivität und damit die Chancen im Wettbewerb um qualifizierte Arbeitskräfte erhöht. Erwartungsgemäß ist mit 41 Prozent der größte Anteil des Umsatzes auf Unternehmen aus den Branchen Banken/Finanzdienstleistungen und Berater zurückzuführen – diese Branchen besitzen in Frankfurt traditionell einen hohen Anteil am Flächenumsatz.

Mietpreisentwicklung
Die für Büroflächen erzielbare Spitzenmiete liegt in Frankfurt zum Halbjahreswechsel unverändert bei 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und wird vornehmlich in optimal ausgestatteten Häusern in Toplagen erreicht. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist in Frankfurt im Vergleich zum Vorjahr um fast zehn Prozent gesunken und liegt nun bei 18,12 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Zurückzuführen ist dieser Rückgang auf größere Abschlüsse in peripher gelegenen, günstigeren Teilmärkten, wie die Anmietung des Polizeipräsidiums in der Marie-Curie-Straße im Teilmarkt Mertonviertel mit 6.700 Quadratmetern und die Anmietung der Landesärztekammer Hessen im Vogelsgesang mit rund 3.700 Quadratmetern im Teilmarkt Frankfurt Nord“, sagt Riegel.

Leerstand stabil bei 11,7 Prozent
Die dynamische Entwicklung des Frankfurter Büromarktes im ersten Halbjahr 2016 hat dazu geführt, dass die Leerstandsrate trotz eines hohen Fertigstellungsvolumens im Vergleich zum Vorjahr unverändert bei 11,7 Prozent geblieben ist. Der Büroflächenleerstand beläuft sich zum Ende des zweiten Quartals dabei auf 1,36 Millionen Quadratmeter. „Wir beobachten, dass der Büroflächenbestand aufgrund von zahlreichen Abrissen und Umnutzungen im Vergleich zum Vorjahr um gut ein Prozent zurückgegangen ist“, erklärt Linsin. Alleine im ersten Halbjahr des Jahres 2016 wurden rund 91.100 Quadratmeter nicht mehr marktfähiger Bürofläche vom Bestand genommen, was sich zudem positiv auf den Büroflächenleerstand auswirkt.

Büroflächenpipeline
Im ersten Halbjahr 2016 wurden in Frankfurt 146.400 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Für das laufende Jahr 2016 wird damit gerechnet, dass weitere 59.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden, wovon allerdings nur noch rund 11.000 Quadratmeter dem Markt zur Verfügung stehen. Insgesamt wird für das Jahr 2016 von einem Fertigstellungsvolumen von rund 206.000 Quadratmetern ausgegangen. Damit würde das Fertigstellungsvolumen rund elf Prozent über dem zehnjährigen Durchschnittswert (186.000 Quadratmeter) liegen. Das großflächigste Projekt mit gut 17.000 Quadratmetern ist der zweite Bauabschnitt eines deutschen Finanzinstituts an der Mainzer Landstraße in der Bankenlage. Aus heutiger Sicht kommen 2017 rund 97.000 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt, wovon derzeit noch 37 Prozent verfügbar sind. Erst 2018 erwarten wir mit 124.000 Quadratmetern wieder etwas mehr Spielraum für topmoderne Büroflächen – denn aktuell sind mehr als zwei Drittel davon noch nicht vorvermietet. Im langjährigen Vergleich ist aber auch das als unterdurchschnittlich zu sehen. So ist gewährleistet, dass der Markt nicht überhitzt und nicht zu viel Bürofläche spekulativ errichtet wird. Unberücksichtigt sind hierbei allerdings die Entwicklungen am Frankfurter Roßmarkt, wo auf dem ehemaligen Areal eines deutschen Finanzinstituts bis zu 90.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen könnten. Der Baubeginn ist hier allerdings nicht vor 2018 zu erwarten.

Ausblick: Büroflächenumsatz von über 400.000 Quadratmetern bis Jahresende möglich
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigen Neubauflächen ist davon auszugehen, dass die vakanten Büroflächen in noch nicht fertiggestellten Büroneubauten aufgrund von Vorvermietungen weiter abnehmen werden. Aus diesem Grund wird die Nachfrage nach Topflächen weiterhin einem knappen Angebot gegenüberstehen. Die erzielbare Spitzenmiete könnte dadurch zum Jahresende auf 40,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat steigen. „Wir gehen davon aus, dass beim Büroflächenumsatz zum Jahresende die Schwelle von 400.000 Quadratmeter auf dem Frankfurter Büromarkt übertroffen wird“, sagt Linsin.

Ansprechpartner:
Alexander Riegel
CBRE GmbH
Co-Head of Agency Frankfurt
+49 69 17 00 77 675
alexander.riegel@cbre.com 
 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com