• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um 33 Prozent, Durchschnittsmiete um 17 Prozent
• Bürovermietungsumsatz ging um fünf Prozent auf 287.500 Quadratmeter zurück
• Leerstandsrate wie im Vorquartal bei 8,9 Prozent
• Investitionsvolumen von 2,95 Milliarden Euro – maßgeblich beeinflusst durch die Mehrheitsübernahme der alstria office REIT-AG durch die kanadische Brookfield im ersten Quartal sowie große Einzeltransaktionen
• Spitzenrendite von Büroimmobilien stieg im Vergleich zum Vorjahr um 1,05 Prozentpunkte auf 3,8 Prozent

Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte 2022 ein Transaktionsvolumen von 2,95 Milliarden Euro. Damit lag das Ergebnis drei Prozent über dem des Vorjahres. Der Bürovermietungsumsatz ging im gleichen Zeitraum um fünf Prozent auf 287.500 Quadratmeter zurück. Davon entfielen 271.600 Quadratmeter auf das Stadtgebiet Düsseldorf – lediglich ein Prozent weniger als 2021. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Die Nachfrage ist weiterhin hoch. Oft ziehen Nutzer es aber vor, die Verträge für ihre Bestandsflächen zu verlängern, anstatt umzuziehen.“ Das Volumen der Mietvertragsverlängerungen erhöhte sich entsprechend gegenüber 2021 um rund acht Prozent.

Vor allem neue beziehungsweise hochwertige Flächen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt, was sich auch in dem signifikanten Anstieg der Mietpreise zeigte. Über den gesamten Markt hinweg erhöhte sich die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 17 Prozent auf 19,04 Euro pro Quadratmeter und Monat. Noch stärker, um 33 Prozent, zogen die Mietpreise im Spitzensegment an. Hier setzen insbesondere die Projekte auf der Kö die Maßstäbe und beförderten auf Basis der Angebotsmiete und auch bereits erfolgten Abschlüssen die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in für den Düsseldorfer Markt neue Rekordhöhen – auf 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Zwar wies der Teilmarkt Nord den höchsten Umsatz auf; dies ist jedoch überwiegend auf große Anmietungen der öffentlichen Hand zurückzuführen, deren Flächenbedarf (und Mietpreisniveau) nur in dezentraleren Lagen erfüllt werden kann. Zweitstärkster Teilmarkt war der Düsseldorfer CBD, gefolgt vom Hafen, City-Süd und Kennedydamm. Diese Teilmärkte waren es auch, in denen deutliche Anstiege der gewichteten Durchschnittsmiete verzeichnet wurden – oft über 20 Prozent mehr als im Vorjahr.

Umsatzstärkste Branchen waren die öffentlichen Dienste (63.000 Quadratmeter, 22 Prozent) und Berater (53.900 Quadratmeter, 19 Prozent). An dritter Stelle folgten Nutzer aus dem Segment Handel (25.900 Quadratmeter, 9 Prozent)

Die Leerstandsrate im Marktgebiet stieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 0,7 Prozentpunkte auf 8,9 Prozent, blieb aber gegenüber dem dritten Quartal 2022 stabil. Das am Markt angebotene Flächenvolumen erhöhte sich im letzten Quartal 2022, vorrangig durch zur Untermiete angebotene Flächen (plus sieben Prozent) sowie in den kommenden zwölf Monaten erwartete Fertigstellungen (plus 56 Prozent).

Immobilieninvestmentmarkt

Dies ist vorrangig auf selektive Einzeltransaktionen und dabei vor allem auf Investments in Büroobjekte zurückzuführen. Der zu knapp einem Drittel im Rahmen von Portfoliotransaktionen erzielte Investmentumsatz basiert weiterhin größtenteils auf der Übernahme von alstria office REIT-AG durch Brookfield im ersten Quartal.

Das in Bürohäuser investierte Volumen erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um rund 16 Prozent und erreichte 2,1 Milliarden Euro. „Insbesondere die starken Mietpreissteigerungen in dieser Assetklasse halten sie für Investoren attraktiv“, erklärt Hölz. Weniger als im Vorjahr wurde in Mehrfamilienhäuser (minus 35 Prozent), Entwicklungsgrundstücke (minus 71 Prozent) und im Logistiksektor (minus 12 Prozent) investiert.

Gut die Hälfte des Transaktionsvolumens floss – über alle Assetklassen hinweg – in Core- und Core-plus-Produkte. 2021 waren es noch 62 Prozent. 60 Prozent des am Düsseldorfer Markt investierten Volumens stammten von internationalen Investoren, vor allem – infolge der Transaktion von Brookfield – von kanadischen und britischen Anlegern. Stärkste Nettokäufer waren offene Immobilien- und vor allem Spezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen sowie die öffentliche Hand, die vorrangig zur Eigennutzung erwarb.

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien stieg infolge der unsicheren Marktlage und den allgemeinen Verwerfungen im Jahresverlauf auf 3,80 Prozent und damit 0,65 Prozentpunkte über dem Vorquartalswert. Für moderne Logistikimmobilien und für innerstädtische Geschäftshäuser stieg die Spitzenrendite im Quartalsvergleich ebenfalls um 0,40 Prozentpunkte auf 3,80 Prozent beziehungsweise um 0,45 Prozentpunkte auf 4,10 Prozent an. Die wichtige Benchmarkrendite, die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, erhöhte sich um 2,7 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent.

Ausblick auf 2023

„Ob sich der Anstieg der Vermietungsdynamik auch Anfang des Jahres fortsetzen wird, zeichnet sich noch nicht klar ab “, sagt Breuer. 2023 werden rund 90.600 Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen erwartet, von denen über die Hälfte bereits vergeben sind. Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis Jahresende 2025 nach derzeitigem Informationsstand knapp 415.000 Quadratmeter, von denen gut 30 Prozent bereits Nutzer gefunden haben.

„Die abwartende Haltung vieler Investoren wird sich zunächst fortsetzen. Ab Jahresmitte erwarten wir wieder eine deutlich höhere Marktaktivität“, prognostiziert Hölz. Der Renditeanstieg dürfte sich zunächst noch fortsetzen, wenn auch moderater als zuletzt.