• Der Düsseldorfer Büroflächenumsatz blieb mit 60.600 Quadratmetern auf dem Niveau des Vorjahres 
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um elf Prozent auf 42,00 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete sank um 5,9 Prozent auf 19,54 Euro 
• Investitionsvolumen stieg um zehn Prozent auf 349 Millionen Euro 
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg um 1,1 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent 

Der Jahresauftakt am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) gestaltete sich solide. Mit 60.600 Quadratmetern blieb der Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahresquartals. Eine höhere Dynamik blieb angesichts zahlreicher Entscheidungen zu Mietvertragsverlängerungen statt Umzügen jedoch aus. Am Düsseldorfer Investmentmarkt fehlt weiterhin der Schwung. Nach dem eher schwachen Jahr 2023 wurden auch in den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres kaum Immobilien im Marktgebiet gehandelt. Dennoch lag das Ergebnis von 349 Millionen Euro rund zehn Prozent über dem Vorjahreswert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Für Top-Produkte in Düsseldorfs CBD-Lage stiegen bei kontinuierlich hoher Nachfrage die Mietpreise sowohl bei Angebotsflächen als auch bei erfolgten Abschlüssen weiter an, sodass die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr um elf Prozent auf 42,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat anstieg. Insgesamt ging die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet leicht um sechs Prozent zurück und liegt nun bei 19,54 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Stadtgebiet Düsseldorf ging die Durchschnittsmiete hingegen lediglich um 2,5 Prozent auf 20,54 Euro zurück. Dies zeigt deutlich die zunehmende Ausdifferenzierung der Lagen und Flächenqualitäten: während im CBD und vereinzelt in guten Nebenlagen hochwertiges, ESG-konformes Produkt zu hohen Preisen angeboten wird, können in weniger guten und eher peripheren Lagen dagegen kaum Mietpreissteigerungen erzielt werden.

Der größte Abschluss im ersten Quartal war die durch CBRE vermittelte Anmietung der internationalen Anwaltskanzlei Noerr über rund 6.000 Quadratmeter im Projekt Le Coeur im CBD. Insgesamt mieteten Unternehmen der Beraterbranche mit 13.600 Quadratmetern am meisten an, gefolgt von Industrie- und Bauunternehmen mit 11.700 Quadratmetern.

Die Leerstandsrate im Düsseldorfer Marktgebiet blieb gegenüber dem Jahresende 2023 stabil bei 9,9 Prozent. Im Vergleich zum Jahresauftaktquartal des Vorjahres betrug der Anstieg jedoch 0,8 Prozentpunkte. Die Angebotsrate hingegen, die neben dem Leerstand auch zur Untervermietung angebotene Flächen sowie die für die nächsten zwölf Monate projektierten spekulativen Fertigstellungen umfasst, stieg deutlicher um 1,7 Prozentpunkte auf nun 12,2 Prozent.
 

Immobilieninvestmentmarkt

Stärkste Nettokäufer waren Versicherungen und Pensionskassen, Asset- und Fondsmanager sowie die öffentliche Verwaltung. In absoluten Zahlen dominierten Projektentwickler und Bauträger, die Liegenschaften zur Wertsteigerung und Optimierung erwerben und Entwicklungen an Endinvestoren verkaufen. Internationale Anleger bleiben dem Düsseldorfer Markt weiterhin überwiegend fern. Ihr Anteil von rund 23 Prozent am Transaktionsvolumen ist maßgeblich auf den zweitgrößten Deal unter Beteiligung eines Investors aus dem europäischen Ausland zurückzuführen.

Handelsobjekte waren mit 167 Millionen Euro oder 48 Prozent des Gesamtvolumens die stärkste Assetklasse am Düsseldorfer Markt, gefolgt von Entwicklungsgrundstücken mit gut 90 Millionen Euro, darunter auch ein großes Industriegrundstück im Süden der Stadt. Das Bürosegment war trotz der guten Fundamentaldaten am Vermietungsmarkt nach wie vor mit knapp 60 Millionen Euro ungewöhnlich ruhig. Dennoch wurden insgesamt im Gewerbesegment rund elf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum investiert, während im Wohnsegment (ab 50 Wohneinheiten) das Volumen um sechs Prozent zurückging.

Stärker als im Vorjahr richteten die Investoren ihren Fokus auf Core- und Core-Plus-Produkte: 63 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf diese Risikoklassen, während es im ersten Quartal 2023 gerade einmal 27 Prozent waren. Dagegen floss deutlich weniger in Value-add-Produkt (acht Prozent Anteil im ersten Quartal 2024, 56 Prozent im ersten Quartal 2023). Opportunistische Investments hatten wiederum einen höheren Anteil, was insbesondere auf dem starken Engagement von Developern beruht.

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt blieb gegenüber dem Jahresendquartal 2023 stabil bei 5,10 Prozent. Dahingegen verstärkt sich das Preisgefälle zwischen zentraler und dezentraler Lage zunehmend: In Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten wurde ein weiterer leichter Anstieg um 0,5 Prozentpunkte beziehungsweise einen Prozentpunkt verzeichnet. Für die anderen Assetklassen zeigten sich die Nettoanfangsrenditen seit dem Jahresende 2023 ebenfalls stabil. Innerstädtische Geschäftshäuser stehen somit weiterhin bei 5,05 Prozent und moderne Logistikimmobilien bei 4,30 Prozent. 

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Von einem weiteren Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete ist mittelfristig auszugehen, da die Nachfrage nach den Top-Flächen im CBD auf Basis der im Markt befindlichen Gesuche und Angebotsmieten ungebrochen ist und die Angebotsmieten die erzielbare Spitzenmiete übersteigen. Gleichzeitig dürfte sich der Leerstand und auch das Angebot an Untermietflächen stabilisieren“, erwartet Herlitz. 2024 werden nach derzeitigem Stand rund 144.100 Quadratmeter neuer oder kernsanierter Flächen am Markt erwartet, von denen rund 40 Prozent noch verfügbar sind.

„Für den weiteren Jahresverlauf kann angesichts der verstärkten Preisfindung und auch dem Angebot am Investmentmarkt ein wenig mehr Bewegung erwartet werden – wenngleich tendenziell eher in der zweiten Jahreshälfte. Zu den starken Vorjahren wird das Ergebnis dennoch nicht aufschließen können. Hinsichtlich der Renditen zeichnet sich eine Bodenbildung beziehungsweise eine Stabilisierung ab“, prognostiziert Hölz.

Düsseldorfer Investment- und Bürovermietungsmarkt Q1 2024

Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate)