• Der Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt Düsseldorf sank in den ersten drei Quartalen 2023 um elf Prozent auf 190.800 Quadratmeter
• Spitzenmiete stieg um 33 Prozent auf 40,00 Euro pro Quadratmeter
• Investitionsvolumen sank um 81 Prozent auf 487 Millionen Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg um 1,55 Prozentpunkte auf 4,7 Prozent

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte in den ersten drei Quartalen einen Flächenumsatz von 190.800 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um elf Prozent. Davon entfielen 175.100 Quadratmeter auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Auf dem Investmentmarkt wurde bei Gewerbeimmobilien, Grundstücken und Wohnobjekten mit mehr als 50 Wohneinheiten ein Transaktionsvolumen von 487 Millionen Euro verzeichnet – 81 Prozent weniger als noch in den ersten drei Quartalen 2022. Hier muss jedoch weiterhin das durch die Übernahme von alstria office REIT-AG durch Brookfield ungewöhnlich starke erste Quartal 2022 berücksichtigt werden. Zusätzlich dazu gab es Minderheitsbeteiligungen in Höhe von rund 130 Millionen Euro, die jedoch nicht zum Transaktionsvolumen zählen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Von dem Quartalsergebnis von 97.500 Quadratmetern entfielen knapp 28 Prozent auf die Eigennutzung der Deutschen Rück/ÖRAG Rechtschutzversicherung im Teilmarkt Linksrheinisch. Dies ist zugleich der größte Abschluss am Düsseldorfer Markt seit Jahresbeginn 2020. Das dritte Quartal übertraf damit das Vorquartal um das Dreifache. Auch wenn dieser Großabschluss herausgerechnet wird, beträgt der Anstieg immer noch mehr als das Doppelte. Allgemein zeigt sich jedoch weiterhin bei vielen Mietern eine verhaltene Dynamik. Stay-versus-go-Prozesse haben weiterhin einen hohen Anteil am Marktgeschehen und münden oft auch in Mietvertragsverlängerungen. Der Düsseldorfer CBD blieb einer der gefragtesten Teilmärkte. CBRE vermittelte mit rund 3.300 Quadratmeter den größten Deal des dritten Quartals innerhalb dieser Top-Lage.

Der Mietanstieg setzt sich durch hochpreisige Abschlüsse insbesondere im CBD fort. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg gegenüber der Jahresmitte erneut an – auf nunmehr 40,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vorjahresvergleich ist das ein Anstieg um zehn Euro beziehungsweise um 33 Prozent. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im selben Zeitraum um knapp 16 Prozent auf 20,54 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Betrachtet man nur das Stadtgebiet von Düsseldorf, lag die Durchschnittsmiete bei 21,14 Euro.

Der „Flight-to-Quality“ setzte sich weiter fort und polarisiert das Marktgefüge zunehmend. Nutzer suchen verstärkt qualitativ hochwertige Flächen, um ESG-Kriterien zu erfüllen und neue Arbeitswelten zu implementieren. Entsprechend entfiel rund ein Drittel des Umsatzes im laufenden Jahr auf Projektentwicklungen. Der weiter steigende Leerstand führt zusätzlich zu einem stärkeren Konkurrenzgefüge: denn Bestandshalter geraten unter Druck, ihre Objekte neu am Markt und ESG-konform zu positionieren – oder aber geringere Mieten und Leerstände zu akzeptieren.

Im gesamten Marktgebiet stieg der Leerstand um 0,9 Prozentpunkte auf 9,8 Prozent an – davon allein 0,3 Prozentpunkte im Verlauf des vergangenen Quartals. Im Stadtgebiet Düsseldorf stieg der Leerstand in den vergangenen zwölf Monaten hingegen nur um 0,7 Prozentpunkte auf 8,7 Prozent an. Außerdem erhöhte sich das Volumen der zur Untervermietung offerierten Flächen zuletzt wieder. Insgesamt umfasst dieses Angebotssegment nun mehr als 100.000 Quadratmeter, wovon der Großteil in den Teilmärkten Seestern, Kennedydamm, Grafenberg/Ost und Linksrheinisch lokalisiert ist.

Immobilieninvestmentmarkt

Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 37 Prozent die stärkste Assetklasse im Marktgebiet, dicht gefolgt von Logistik- und Industrieimmobilien mit 34 Prozent, zu denen auch Gewerbeparks wie das Areal Böhler zählen. An dritter Stelle standen Einzelhandelsobjekte mit elf Prozent.

Weiterhin ist das Value-add-Segment sehr stark besetzt. Rund 41 Prozent des Investmentvolumens im bisherigen Jahresverlauf wurden in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial investiert.

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt stieg, wie auch in den anderen Top-Märkten, seit der Jahresmitte weiter an und lag Ende des dritten Quartals 2023 bei 4,70 Prozent und damit 0,55 Prozentpunkte über dem Vorquartalswert. In Cityrandlagen beträgt die Spitzenrendite nunmehr 5,05 Prozent, während es in peripheren Teilmärkten 5,70 Prozent sind. Für innerstädtische Geschäftshäuser fiel der Anstieg um 0,3 Prozentpunkte auf 4,75 Prozent im Vergleich zum Vorquartal etwas moderater aus. Die Spitzenrendite für moderne Logistikimmobilien blieb weiterhin stabil bei 4,00 Prozent. 

Prognose für das Gesamtjahr 2023

„Es zeichnet sich ein den Umständen entsprechend reges Schlussquartal ab. Trotzdem dürfte der Flächenumsatz im Gesamtjahr kaum an die knapp 300.000 Quadratmeter der Vorjahre anschließen“, erwartet Herlitz.

„Für das Jahresendquartal erwarten wir aktuell keine Jahresendrallye, sodass das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr deutlich unterhalb der Milliardengrenze bleiben wird“, prognostiziert Hölz.