• Der Düsseldorfer Büroflächenumsatz sank im Vorjahresvergleich um zwei Prozent auf 281.500 Quadratmeter
• Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg um fünf Prozent auf 40,00 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete um 4,8 Prozent auf 19,96 Euro pro Quadratmeter gestiegen
• Investitionsvolumen sank um 80 Prozent auf 583 Millionen Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg um 0,4 Prozentpunkte auf 5,1 Prozent

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) erreichte 2023 einen Flächenumsatz von 281.500 Quadratmetern. Dies entspricht einem Rückgang von zwei Prozent im Vorjahresvergleich. Allein im Düsseldorfer Stadtgebiet ging der Flächenumsatz um 7,7 Prozent auf 250.000 Quadratmeter zurück. Auf dem Investmentmarkt wurde ein Transaktionsvolumen von 583 Millionen Euro im Gesamtjahr verzeichnet – ein Rückgang von 80 Prozent im Vergleich zu 2022. Das Jahresendquartal bot wie erwartet keine Jahresendrallye, war aber mit knapp 96 Millionen Euro das zweitstärkste der vier Quartale und übertraf das dritte Quartal um 14 Prozent. Zusätzlich gab es über das Jahr hinweg Minderheitsbeteiligungen in Höhe von rund 130 Millionen Euro, die jedoch nicht zum Transaktionsvolumen zählen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Mit 187.000 Quadratmetern Flächenumsatz, getrieben von mehreren großen Abschlüssen, darunter die Eigennutzung der Deutschen Rück/Örag im Teilmarkt Linksrheinisch im dritten Quartal und die Anmietung durch Freshfields im CBD im vierten Quartal, war insbesondere die zweite Jahreshälfte stark.

Der Mietanstieg setzte sich durch weitere hochpreisige Abschlüsse vor allem im CBD fort. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 40,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Vergleich zu 2022 war ein Anstieg von gut fünf Prozent beziehungsweise 2,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat zu beobachten. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich im selben Zeitraum ebenfalls um knapp fünf Prozent auf 19,96 Euro pro Quadratmeter pro Monat, wenngleich durch große Abschlüsse in peripheren Lagen dieser Wert zuletzt leicht zurückging. Vor allem in den Teilmärkten Kennedydamm, CBD und Nord war auch gegenüber dem Vorquartal ein weiterer Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete zu verzeichnen. Betrachtet man nur das Düsseldorfer Stadtgebiet, ist die gewichtete Durchschnittsmiete zum Vorjahr um 7,8 Prozent von 19,45 Euro auf 20,96 Euro angestiegen.

Der „Flight-to-Quality“ in höherwertige Objekte und Lagen setzte sich weiter fort. Nutzer suchen verstärkt qualitativ hochwertige Flächen, um ESG-Kriterien zu erfüllen und neue Arbeitswelten zu implementieren. Dementsprechend entfielen 2023 rund 60 Prozent des Büroflächenumsatzes auf Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität – sowohl in Projektentwicklungen, die 29 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachten, als auch in Bestandsobjekten. Mit einem Anteil von gut 15 Prozent blieb zudem der Düsseldorfer CBD einer der nachgefragtesten Teilmärkte. „Der ‚Flight-to-Quality‘ polarisiert das Marktgefüge und verstärkt zusammen mit dem steigenden Flächenangebot durch Leerstände und Untermietflächen den Druck auf Bestandshalter, ihre Objekte neu zu positionieren oder geringere Mieten und Leerstände zu akzeptieren“, erklärt Herlitz.

Im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet stieg die Leerstandsrate zum Jahresende 2023 um einen Prozentpunkt auf 9,9 Prozent an, während die Leerstandsrate im Stadtgebiet Düsseldorf von 7,9 Prozent auf 8,8 Prozent um 0,9 Prozentpunkte zulegte. Zudem erhöhte sich das Volumen der kurzfristig zur Untervermietung offerierten Flächen weiter. Insgesamt umfasste dieses Angebotssegment Ende 2023 knapp 125.000 Quadratmeter und damit 47 Prozent mehr als zum Jahresende 2022. Die meisten dieser Flächen werden in den Teilmärkten Grafenberg/Ost, Seestern und Kennedydamm angeboten.  

Immobilieninvestmentmarkt

Büroimmobilien waren im Gesamtjahr 2023 mit einem Anteil von 34 Prozent, trotz der großen Unsicherheiten in diesem Segment, wieder die Assetklasse mit dem höchsten Umsatzvolumen im Düsseldorfer Marktgebiet. Dicht darauf folgten Lager- und Logistikimmobilien mit 29 Prozent, zu denen auch Gewerbeparks wie das Areal Böhler zählen. Einzelhandelsobjekte verzeichneten einen Marktanteil von elf Prozent.

Value-add sowie opportunistische Investments waren am Düsseldorfer Markt 2024 weiterhin stark nachgefragt. Rund 62 Prozent des Investmentvolumens wurden entsprechend in Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial investiert. „Zum einen bestehen hier noch Wachstumspotentiale, zum anderen kommt in diesem Segment auch kurzfristig mehr Produkt an den Markt – nicht zuletzt durch Verkäufe insolventer Gesellschaften, die nun verkauft werden müssen“, sagt Hölz.

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt stieg, wie auch in den anderen Top-Märkten, weiter an und überschritt zuletzt die Fünf-Prozent-Marke. Gegenüber dem Tiefststand im ersten Quartal 2022 ist dies ein Anstieg um 2,35 Prozentpunkte. In Cityrandlagen betrug die Spitzenrendite Ende 2024 5,45 Prozent, während es in peripheren Teilmärkten 6,10 Prozent waren. Für innerstädtische Geschäftshäuser fiel der Anstieg um 0,3 Prozentpunkte auf 4,75 Prozent im Vergleich zum Vorquartal etwas moderater aus. Die Spitzenrendite für moderne Logistikimmobilien erhöhte sich um ebenfalls 0,3 Prozentpunkte auf 4,30 Prozent. 

Ausblick auf 2024

„Aktuell zeichnet sich für 2024 eine Seitwärtsbewegung am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt ab“, prognostiziert Herlitz. Zudem werden etwa 153.300 Quadratmeter an neuen oder kernsanierten Büroflächen auf den Markt kommen, von denen bis Ende 2023 etwa die Hälfte bereits vorvermietet war. „Wir gehen 2023 außerdem von einem Anstieg der Spitzenmiete und des durchschnittlichen Mietniveaus aus“, erwartet Herlitz.

„Für das Jahr 2024 erwarten wir angesichts der verstärkten Preisfindung und des Angebots am Markt ein wenig mehr Bewegung, auch aufgrund von Veräußerungen aus Insolvenzen. Zu den starken Vorjahren wird das Ergebnis dennoch nicht aufschließen können und bei höchstens einer Milliarde Euro liegen“, prognostiziert Hölz.